友谊的小船说翻就翻，爱情的巨轮说开就开

刚破的整钱说没就没，喜欢你的心说变就变

昨天的房价说涨就涨，看好的房子说没就没

买不买房变得更加纠结。一年之计在于春。很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？是买还是不买？

在楼市回暖氛围下，买不买房变得更加纠结。小编经各方建议，总结出当下入市与否的10条小建议，都是十足的实在话，至于对否，见仁见智。

1.对于没有房子的人

如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下的房租跟房价比，确实低。不过，一定要记住，你的财产要有其他安全、稳定的增值能力，如果没有，那么可能还是买房会保险一点。

2.对于没有房子、但又确实有购房需求的人

那么，你还是买吧。作为传统华人概念中的生活必需品，房子承载的东西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系……都有关。家庭幸福、家的安全感，是很难替代的，这一点女人尤甚。

3.买房一定要“借钱”，要会用银行贷款杠杆

年轻人不要过分担忧还贷问题，中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右，有句俗话叫“莫欺少年穷”。做了房奴会更上进，男人更甚。

4.选择物业，无论是自住还是投资

判断物业价值最重要的是地段。李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。

5.市区楼越小越值钱

以后，市中心土地越来越稀缺，想住在市区的人有很多，市区楼越小越值钱。如果你手里有大房子在投资，不如换成几套小房子更划算。

6.告诉你开发商是怎么选择要投资进驻的城市

他们会研究人均GDP、人口净流入、市场供应量这些关键指标，其研究结果是，中国的三大经济圈：京津、长三角、珠三角这些超大型都市群，十年内房价很难出现暴跌，眼下看不到任何外来人口流出迹象。

7.想买房子，我们可以先去看二手房租金

这里不是说要请大家去对比一下月租金和月供款哪个更低，而是去看看租市和买卖情况。租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。

8.不要用房价收入比去计算

现在北京、上海、深圳、广州这些一线城市房价，放在全球进行比较并不算贵（绝对值），不要用房价收入比去计算，因为从1988年起就是错的。

9.买大城市的房子还是比较靠谱

扯多了，其实就一句话：必需品应该买，投资品对于高手而言是鸡肋，对于一般老百姓，只要求跑赢通胀的，买大城市的房子还是比较靠谱。

10.市场回归理性，可入手买房

事实上，自全国各地，尤其是一线城市政府出台多项楼市调控政策后，市场回归理性，正是买房的好时机！

辣么，房价为啥这么高？

敢说武汉房价不高？对比一下隔壁几个省会城市你就知道了！

房子的成本包括三部分：

1.地价，也就是开发商拿地的成本；

2.建安费，建筑安装等等的支出；

3.税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

成本的第一项是地价

地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。

伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，最后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

成本的第二项是建安费

这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。

这部分成本，大体上是正常的。

成本的第三项是政府各部门收取的税费

税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。

政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。

据著名经济学家估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

明白了房价的构成，就不难理解，为什么2010年以来，在被称为史上最严厉的调控政策之下，在万众喊打的声浪中，一线城市核心区域的房价只是轻微下跌，这是利益使然。

土地出让金不降低，而且还在上升，税费一项不减，成本基本不变！

房价安能下降？