据界面新闻记者拿到的一份住建部下发的《关于邀请参加房地产形势座谈会的函》显示，7月18日上午，住建部部长陈政高亲自主持，邀请万科、融创、恒大、碧桂园、保利、绿地六家房企董事长与会，对2016年楼市进行摸底。

今年上半年，房地产政策密集出台，主力“去库存”，此番约谈，不仅是对之前政策效果的评估，对下半年乃至明年的政策走势也有着重要参考作用。

上半年，持续的利好政策，来源于中央“去库存”的定调，也刺激了部分城市房价暴涨。梳理下来，2月份是政策频出的月份，一个月出台了5条新政，其中4条是金融领域。

包括，首套房首付比例最低可20%、营业税优惠政策、调整职工住房公积金账户存款利率、契税新政，这些新政是从金融领域给房地产市场松绑。

到了3月份，松绑政策一以贯之。3月13日，国税总局局长王军表示，营改增将涉及“个人二手房交易”；5月1日，阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。

2015年11月10日，习近平在中央财经领导小组第十一次会议上表示“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

尽管2015年以来，决策层多次出台救市政策，央行也多次降息降准，楼市整体呈现复苏的态势。但商品房库存仍持续增加，并创下历史新高。

2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年11月末增加2217万平方米；其中，住宅待售面积增加1155万平方米，三四线及中西部地区城市成为了去库存重灾区。

在去库存的大背景下，各地政府也“各显神通”。

3月28日，辽宁省沈阳市颁布去库存的“新22条”，鼓励在校生和新毕业生买房，学生买房免契税。

4月22日，黑龙江省人民政府发布《关于全省房地产去库存的指导意见》提出，鼓励房地产库存较大的市县对购买首套普通商品住房者给予补贴，特别是对农民和农民工进城购房要给予补贴或贷款贴息。

5月，吉林省推出了“一城一策”政策，以求在2到3年时间，使地区库存量处于合理的水平，给其下属各市分派去库存任务。

值得关注的是，虽方式、力度有所区别，但鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的“标配”。

此次座谈会后，北京房协秘书长陈志分析称，住建部选择此时约谈企业，表明此前调控政策又来到了十字路口。比如去库存、鼓励农民工买房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。

当然，持续的政策利好也让一些二线城市的楼市火热起来，在长三角地区的合肥、南京、苏州，都在此轮政策潮中冲到了风口浪尖。

数据显示，截至5月30日，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑63.9%；南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%；苏州则以23908套、388.8万平方米的库存，同比下降了49.6%。

市场过度火热也让当地政府紧急出台政策“降温”，苏州南京相继出台“土地熔断”机制，合肥则推出了限贷、提高土地竞买保证金以及缩短缴纳时间的对策。

但是，这样的政策是否是长久之计也遭到外界质疑，在不久前结束的南京土拍中，8幅限价地块，7幅遭遇流拍，这显然不是当地政府想要看到的结果。

下半年，决策层的调控思路会否发生重大变化，是否还会有新的政策出台？同时，一些已经实施的政策是否会出现调整，这些都牵动着整个市场，同时也考验着执政者的智慧。

新一轮调控已在路上？

据中国资金管理网报报道 “规格很高！”接近住建部的人士说。住建部参会人士除陈政高外，还有中纪委驻住建部纪检组组长石生龙、住建部副部长陆克华、住房改革与发展司司长王悦（音）春、房地产监管司司长高志勇等。

融创中国董事长孙宏斌、保利地产董事长宋广菊都参与约谈。恒大、万达方面尚不知晓。企业的诉求则是“希望行业能更市场化”，上述人士说。

“陈部长原来想开个小型座谈会，后来觉得说不透，就改为一家家约谈。”熟悉内情的人士透露，陈政高最关心的是企业对下一步市场有什么判断，有什么政策建议。“主要就是这两方面话题。住建部现在代表国务院在做政策，每个人都安排了40分钟时间。下一步估计要听取央行和其他银行的意见。”

就在此前上海虹口凉城板块的一块纯宅地拍出了6.7万元/平米的楼板价，一举刷新的上海市中心的拍卖价格，成为本年度的单价地王。该地块未来的销售价格，至少要10万元/平米以上，价格之高，引起广泛关注。

但与此同时，大多数人却忽略了，就在两天前，距离这宗地块不远的宝杨码头也成交了一块地，底价成交，楼板价5046元/平。两者相距不足14公里，这地的价格却不到凉城地王的十分之一啊！

要知道，宝杨码头是去往崇明岛的交通要道，位置也不太差，可就是这样一块地为何是这种结局呢？

宝杨码头的这宗地块，用途是商办、港口码头用地、餐饮旅馆业用地。而“宅地遭人哄抢，商用项目遇冷”，这种情况最近在上海似乎很普遍。而这背后，有数据就显示，上海的商办市场库存消化周期已经高达4.5年，去化压力很大。

以北京为例，近两年来潜在供应量很大。交易管理网上仅显示入市未销售项目，但拿地未开工项目、开工未入市项目的体量很大。在土地供给数量上，已经足够支撑城市的发展和功能调整。但供应结构存在很大问题，即工业、园区过多，商办、写字楼过多，另外还有大量被用于投资的类住宅项目入市。“而低总价的纯住宅越来越少，地价越来越高”。

有银行贷款部经理称，对于商铺来说，行里并没有明确规定说不批贷，要综合考虑开发商实力和贷款人资质。但执行层面，对于远郊商业，基本不会批，因为远郊商铺的回报率低，风险又不可控。据透露，这些商业项目，有的交房手续不完备，原本应该是交了房开发商就放贷，但在此之前开发商先将房产抵押出去做了高利贷，因此银行就不可能再给小业主批购房按揭贷款。

高地价造就“豪宅遍地”，企业去化周期拉长，一旦遭遇市场转向，行业将面临不能承受之重。“低利率倒逼出了房子的金融属性，最合理的方式或是通过货币政策调整，保价、减量，让行业不温不火。”

北京房协秘书长陈志分析，住建部选择此时约谈企业，表明此前调控政策又来到了十字路口。“比如去库存，鼓励农民工买房，初衷是好的，但政策有些一刀切了。”