发布时间：2006-1-1来源：上海名牌楼市
2005年，上海房地产市场秩序更趋规范。自中央宏观调控措施出台以来，特别是上海市委市政府明确2005房地产市场调控以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，满足消费、规范投资、抑制投机，上海房地产市场中投机炒作行为基本得到了遏止，市场秩序更趋规范，为市民的住房消费提供了更好的环境。
同时，2005年上海还把完善住房保障作为市场调控的一项重要内容，对“双困”家庭加大了廉租住房工作的力度。全市享受廉租住房政策的家庭由上年底的 1.35万户增加到 1.8万户的年度目标有望按时完成。继续实行公有住房低租金政策，并对其中符合条件的 8万多户家庭减免租金。上海还完成平改坡及综合改造 551万平方米，受益居民 9.3万户;旧小区综合整治 1224万平方米，受益居民近 20万户。还有近 3000户家庭享受了购房财政贴息政策。
据上海市统计局统计，1月-11月，全市共完成房地产开发投资 1141亿元，同比增长 11.3%，增幅比去年同期下降 11.5个百分点;商品住房新开工面积为 1979万平方米，同比下降 3.6%。1月-11月商品住房销售面积 2461万平方米，其中市场化商品住房销售面积 1608万平方米。1月-11月二手房累计成交面积 1853万平方米，同比下降 23.5％;成交金额同比增长 1.2%。1月-11月商品住房销售价格指数累计环比下降 2.5%;1月-11月商品住房平均销售价格，为每平方米 6655元，比上年同期增长 7.6%。房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积下降，房价稳中有降。
据市房地产交易中心统计，1月-11月，普通住房占成交总量的比重为 76%。住房供应结构明显改善。
【房产政策】 2005年宏观调控政策频出 2005房地产政策调控年终盘点
回首2005年，在房地产市场中出现的极为频繁的一个词是“调控政策”。
可以说，2005年，是房地产的调控政策年。房价的稳中有降，得益于2005年房产新政的不断出台。经粗略统计，今年3月到6月，从中央到地方共出台12项有关房地产的调控政策。
3月3日，上海市房地资源局发出了《关于加强商品房销售监管的通知》，打击虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。
3月5日，上海市市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为沪上房地产开发的基本原则。
3月7日，上海市地方税务局出台《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定自3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计算征收5%的营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费;购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。以此促进上海房地产市场健康发展，鼓励居住消费，规范投资行为，抑制短期炒作。
为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则;对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
3月28日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套购房贷款首付比例，大幅提高第三套及以上贷款首付比例。
3月底，国务院常务会议讨论并通过一份关于切实稳定住房价格的通知，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，提出八条意见稳定房价。
上海市房地资源局出台措施规定，从4月6日起，严格按照《中华人民共和国担保法》、《上海市房地产登记条例》的规定，办理房地产抵押登记和转移登记。“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办。凡有抵押的房屋转让，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记，办理小产证。未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。
为进一步整顿和规范房地产市场交易秩序，促进上海房地产市场的健康发展，4月8日，上海市工商局发布整顿楼市16条措施，开展房地产市场专项整治，包括严格市场准入、整顿房产中介企业、规范经纪行为、打击利用合同进行的违法行为和规范房地产广告发布行为等。
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，俗称新国八条。
5月11日，中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。
国家税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。《通知》同时明确了房屋转让营业税征收细则。
6月1日，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局等四部门根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。
一系列加强房地产业的政策，其积极效应在2005年已开始显现。展望2006，新年第一天，广州对个人转让房产征收20%个人所得税的规定将开始执行，上海虽尚未出台有关规定，但征收预期已促使投资者挂牌的增加。另外，财政部已明确“十一五”期间开征的物业税，也将是明年政策的重要看点。
【土地市场】 2005年上海土地市场回顾
纵观2005年上海的土地市场，“两个1000万”口号说得震天价响。2005年初由于上海房价出现非理性上涨态势，为了从根源上平抑房价上涨过快的势头，上海市政府提出了“两个1000万”政策性口号，即在2004年推出1000公顷配套商品房土地的基础上，2005年又推出1000公顷中低价普通商品住宅建设用地。为上海住房供应结构合理调整，写下了浓重的一笔。
根据这个年度计划，2005年在符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度计划的前提下，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主的原则，优先确保以配套商品房为主的中低价普通商品住宅的土地供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量达到65％。全市经营性土地供应计划共3000公顷。其中，配套商品房土地供应1000公顷，中低价普通商品住宅建设用地供应1000公顷，商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地供应1000公顷。
其中，截止9月30日，随着配套商品房市属曹路基地暨5号地块开工建设标志着“两个1000万”之一的全市配套商品房开工1000万平方米的目标已经提前完成。“1000万”中低价普通商品房建设用地截止11月已推出了49幅地块，共648公顷用地已实施项目招标工作，可建建筑面积为680万平方米，其中浦东、闵行、嘉定三区的首批项目已开工建设。
另外，全年供地计划中商业、办公、娱乐、综合和其他商品住宅等土地的供应到目前为止完成了70% （详见表1）。
其中5号公告的第9号地块是今年惟一一幅挂牌出让的住宅用地，其余125幅地块都是非住宅用地。而6号公告推出的惟一一幅地块由于被认为是今年的最后一块土地，并且地处北外滩标志性地块——虹口区国际客运中心北侧而备受瞩目。其作为市中心最大的一块商业熟地，业内估计出让价格很可能达到40亿-50亿元。
公告名称 推出地块数 总面积（M2） 公告日期
1号公告 3幅 123924.8 1.10
2号公告 17幅 627661.8 2.2
3号公告 37幅 2206929 6.17
4号公告 30幅 1695339 9.29
5号公告 38幅 2345879 12.2
6号公告 1幅 56670.3 12.6
总计： 126幅 7056403.9 截止12月25日
【销售排名】 楼盘销售 先抑后扬
2005年，上海房地产市场发展总体平稳，没有出现大起大落的情况，市场走势与中央调控政策基本一致。
四月份，宏观调控政策的作用开始逐渐显现，商品住房交易呈现出“量缩价平”的走势。从八月份开始，商品住房交易量逐步回升趋稳，房价稳中有降。据市房地产交易中心统计，新建商品住房成交面积8月起回升，8月-11月，上海商品住房销售面积分别为 247万、339万、349万、382万平方米。沪上开发商通过提高住宅品质、价格调整以及形式多样的促销等方式迎合消费者的需求。