发布时间：2006-2-3来源：21世纪经济报道
事实上，受调控影响，部分房地产项目已开始显露“烂尾”迹象，房地产业有可能再次成为银行不良资产的“多发区”。而对于国内企业而言，如何直接从银行手中拿到这些有着较大投资回报价值的不良资产又是一个新课题。
大量银行不良房地产资产正是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。中国不良房地产资产的产生和处置，总伴随着中国房地产行业的阶段性或局部性兴衰和起伏。
1993年国内房地产局部过热、1997年亚洲金融风暴波及国内，引发了为数不少的不良房地产。“上海、北京等地的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。由于国际经济环境激烈变化，资金链条断裂，而被迫停工所致。”李海林指出。
在他以往的收购经验中，不良房地产产生于市场，亦消化于市场。中国不良房地产的处置和最终的价值实现，也总是发生在下一个行业高潮到来之际。例如北京、上海等地的不良房地产在此轮行业高潮中基本得以消化，而海南、北海等地未能主导此轮行业高潮，所以其不良房地产的完全消化尚待时日。
按照李海林的说法，2005年的中国房地产市场，在经历了宏观调控之后，逐渐走入下行区间。尤其是上海，长达半年多的楼市观望气氛还在延续。然而，更严峻的事实是，众多业内人士不得不承认，当前的楼市还不是谷底，这种“下行”的趋势很可能持续。
市场低靡，让更多问题浮出水面。上海房地产经济学会高级经济师顾海波分析，当初有一部分房地产开发企业从银行贷款成功，有政府的因素在起作用，这样的银行贷款往往存在较大风险。
李海林分析，仅截至2005年第一季度，四大国有商业银行的不良率为4.5%，“次级”、“可疑”、“损失”三类不良房地产贷款余额为905亿元。按此比率推算，截至2005年第一季度，我国所有金融机构的不良房地产贷款余额为1244亿元。
另外，2003年、2004年两年第二类贷款(即“关注”类贷款)出现了激增的苗头，其中地产类贷款又占到了相当比重。一般的房地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间，根据官方公布的数字以及中国历史上发生不良资产的比率推算，隐含在第二类贷款中的房地产不良贷款已达到5250亿元。
“基于以上测算，到2007年，中国不良房地产贷款将会累计达到6494亿元。”
在东渡国际集团金融事业部总经理吴荣国看来，但在新一轮宏观调控后，新不良资产真正的出现是在2007年。
而对不良资产改造所带出的高达20%的投资回报率，正是外资机构频频出手的动力所在。中国庞大的房地产不良资产处置市场成为除联手房地产企业做开发性融资之外的重要目标。
2001年，摩根士丹利以账面价值的近8%从华融公司购得108亿元不良资产，由此拉开向外资出售不良资产的序幕。
与外资机构抢食
与外资相比，在第一轮国有银行不良资产的处置中，大部分国内企业未能大范围参与，外资机构已经占得先机。如何在下一轮的银行不良资产处置中占据一席之地，成了摆在国内企业面前的一个棘手问题。
“政府方面从来没有说过不良资产包不能向民营企业开放，只是资产管理公司等机构在处理的时候出现了偏差。”据李海林介绍，1996年以前，四大行对不良资产的打包处置，一般采取所有不良资产一次性剥离，资产包比较大。2004年后银行的不良资产处置转变为市场化操作，具体是“谁的不良谁处置”。比如某银行处置不良资产，可以由该行打包后，向全社会公开招标、拍卖。
各大资产管理公司、境外投资者以及境内投资者都是以平等的身份参与竞标。
借此机遇，以一些浙江开发商为代表的不少国内企业试图挑战外资机构的垄断地位，但均铩羽而归。2004年5月，浙江中能控股集团在建行40亿元不良资产(当时国内集中出售的最大规模的房地产抵债资产包)投标中作为惟一一家民营企业参与竞投，最终不敌摩根士丹利，后者以14亿多元的价格获得该资产包。
“其实，境外资金扮演的相当于一个批发商的角色，而真正对这些不良房地产进行处置的是国内的一些企业。但是，其中的大部分利润被境外资金拿走。”吴荣国透露。
为何国内企业不能直接从国内银行处获得不良资产，自己做一级开发商？
“境外资金的优势在于，有经验，同时拥有足够的资金实力，对于一个不良资产包而言，动辄上十亿的资金投入，除境外资金，国内鲜有企业或组织能够轻松承担，甚至连保证金都很难支付。”李海林有些无奈，“目前还没有国内民企直接从银行手中竞得资产包的成功案例。”
随着国内处置银行不良资产不断深入，现在的不良资产包开始变小，部分不良资产包仅数亿大小。银行开始考虑到国内一些民营投资者。
表面上，对于国内企业而言，这无疑是个好消息，但事实并不这么简单。
业内人士透露，“目前问题的关键是，好的东西都卖完了，剩下的一些不良资产处置难度较大。另外，除了历史遗留问题外，由此而产生的新不良资产也不可小窥。”