按建设部《城市商品房预售管理办法》规定：预售的商品房自交付使用之日起90日内，购房者应到相关部门办理权属登记手续。然而，想在交房后的90天内办齐“两证”，却并不是那么容易的。

“两证”难办

市民张彬因为“两证”迟迟办不下来，而苦恼了大半年。

2002年10月，他购买了江汉区的一套住宅。在与开发商签订《商品房买卖合同》之前，他还特意查看了开发商的“五证”。在他们签订的合同中约定，2003年11月3日交房。按“90日期限”的标准，房产证和土地证应在今年2月办理完毕。

今年1月，张彬因工作调动要离开武汉。当他想出售这套住房的时候，遇到了麻烦。

他先与开发商交涉，欲采用合同更名的方式变更户主。开发商称，已经交房了，只能先办齐“两证”，然后才能过户。要办齐“两证”，则需要开发商的配合。张彬曾多次督促开发商，却没有任何结果。直到今年6月份，他的房产证才办下来。至9月底，才拿到土地证。在90日内就应办理下来的“两证”，竟然拖了大半年才到手。

据张彬称，与他一起拿到两证的，只有63户，仅占该楼盘购房者的一小部分。如今，大部分业主仍在等待。

武汉市房管局产权处处长赵泽山告诉记者，开发商只要“五证”齐全，将购房者办理权属登记需要的资料备案，完成“权属登记”后，购房者就可以办理房产证。这一过程一周内即可完成。然后一般在办理房产证后的20天以内，土地证即可办理完毕。

既然如此，张彬明明看到开发商“五证”齐全，为何办证会拖如此之久？

张彬在数次询问开发商后，得到的解释是，“土地是由另一个开发商转手来的，有很多交接工作没完成。”

然而，易黄李张律师事务所房地产律师陈宇律师接受张彬委托后，经过调查发现，该开发商并没有将房产资料报产权登记机关备案。细追下去，原来开发商根本没拿到《建设工程规划许可证》，这导致交房以后，楼盘没能通过规划验收。之前，开发商出示给购房者的，不过是一张《建设工程规划许可通知》。

“没有备案，肯定拿不到房产证；没有规划验收合格证，与规划部门同属一个单位的土地部门自然不会发放土地证。”陈宇说。

《建设工程规划许可证》作为购房者购房前必须查看的“五证”之一，其重要性不言而喻。“没有这个证，房子应该盖不起来，也卖不出去。”陈宇对记者称，张彬遇到的这种情况并非偶然，这正是部分开发商违规操作的主要套路之一。

开发商违规

“购房者与开发商取得证书的顺序正好相反。”陈宇说。

据他称，拥有资质证明的开发商先从土地部门获得土地，取得《国有土地使用证》。再到规划部门报规划许可，取得《建设工程规划许可证》。最后在建管部门取得《建设工程施工许可证》后，方能动工。形成房屋后，还要到城市综合开发办取得《商品房销售（预售）许可证》后，才能售房。

购房者买房之后，则是先凭开发商的各种手续、证明，在房地产管理部门办理房产证，最后再回到土地部门办理土地证。

“在此过程中，开发商取得的《国有土地使用证》、《规划许可证》、《施工许可证》、《销售（预售）许可证》与开发商的资质证明一起并称为‘五证’，作为开发商销售商品房的合法证明。”陈宇说，“取得这些‘证’的步骤是一个链条，环环相扣，缺一不可。无论哪个环节出了问题，整个链条就会断裂。”

开发商没有拿到《建设工程规划许可证》，显然整个链条已经断裂，购房者自然无法办理房产证和土地证。但是，为何开发商仍能顺利施工、售房？

据了解，在开发商拿到《规划许可证》之前，规划部门会先发放一个《建设工程规划许可通知》。按要求，拿到通知书后，开发商可以先开始进行地下工程的建设。

这原本是为了节约开发商的施工时间。但一些开发商拿到通知书后，就跳过《建设工程规划许可证》的环节，进入下一环中。而负责发放《施工许可证》的建管部门则认为拿到通知书后，一定会拿到许可证。于是，凭借这张通知书，这些开发商在其他部门就一路绿灯，畅通无阻，“奇迹”般地将已经断裂的链条再度连了起来。直到再度回到负责规划验收的规划部门，或与规划“分属同门”负责发放土地证的土地部门时，这一把被当作“令箭”的“鸡毛”才被打回原形，链条才真正断开。

据了解，除了拿《规划许可通知书》代替《规划许可证》以外，有些开发商还有可能用一期工程的许可证书来代替二期或三期工程的，还有其他种种假冒手段。

“由于购房者并非专业人士，所以无法判断真假。一般来说，购房者极易落入这个‘套’中。”陈宇说。

症结何在

开发商为何要冒如此大不韪？陈宇解释，正是利益驱使。

据了解，《建设工程规划许可证》中有“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术指标要求。例如，在单位面积土地上，应该建几栋楼，每栋楼多少层，绿化面积多大，都会有相应的要求。

对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。但对于发展商而言，容积率和建筑密度决定了地价成本在房价中所占比例。要降低地价成本，只有多建房子。因此，绕过这道关卡，对开发商来说，就成了最直接的方法。

然后，在原本只准建两栋楼的地方，建上3栋；原本只准建20层的，建上25层。待木已成舟时，再回过头来，补办各种手续、缴纳罚款。

这种违规操作，必然会受到相关部门的行政处罚。“到这时，就算罚款几十万、上百万元，对开发商多得的上千万元售楼款来说，不过是个小数字。”陈宇说。

直接的受害者是购房人。且不说居住的舒适度降低，就连“两证”的发放也因为开发商的这道“工续”，让他们不得不苦熬漫长的等待期。

另外，学校、工厂、企业等私下出让土地，以职工房、房改房等名义修建的商品房，属于违规建筑，购房者也无法拿到“两证”。有些开发商与业主产生纠纷后，以“两证”为要挟，导致购房者无法顺利拿到“两证”的情况也会出现。此外，如果开发商有重大诉讼风险，项目被法院查封；或因资金缺口，开发商将在建项目或土地拿去银行抵押贷款而未还款的，也无法顺利办理“两证”。

除了一些开发商本身的违规操作外，管理部门审批程序的不合理，也是导致“两证”难办的原因之一。

据一名开发商介绍，一座楼盘从取得土地到发售，总共需要办理二十多个证。而这二十多个证分别由多个管理部门审批发放。正是程序衔接中容易出现的漏洞，才给了不良开发商可乘之机。

“一些开发商违规操作，确实是个很头痛的问题。两年前，这种情况不少，但近来，审批程序已经越来越规范，监管力度也越来越强。”武汉市城市综合开发办综合处科长钟清江说，“但如果说建立一条龙服务，或者成立一个专门的部门来负责所有的审批，难度实在太大。”

据了解，在上海、北京、天津、深圳、重庆等地，房产证与土地证已经两证合一，由一个部门核发。