很多人也许并不知道，作为对中低收入家庭的一项住房保障制度，经济适用房在武汉已经走过了十多个春秋。

早些年，由于整体房价不高，经济适用房的价格优势没有现在这么明显。因此，大多数项目由开发商直接承建和销售，如南湖花园、天顺园、百步亭小区、堤角小区、七里庙小区、关西小区等。

但由于经济房和商品房混合开发，实际操作中容易出现“经济适用房不经济”的现象，比如房型面积太大等等，让中低收入者可望而不可及，引起很大争议。

去年6月，武汉市出台了《经济适用住房管理办法》，明确规定此后经济适用房不得突破95平方米，并于去年底开始摇号销售。目前，有20个项目正在紧锣密鼓的建设中，今年预计有上万套经济适用房上市。

中环线内布点物价部门定价

武汉市经济适用房发展中心经营处处长邹树华介绍，经济适用房一般由政府下达年度施工计划，手中有土地或有开发意愿的开发商都可报房产部门审核。项目选址必须位于二环线与中环线之间，总建筑面积不少于3万平方米；而且，多个项目不能集中在某一个区域；要充分考虑周边出行条件。

比如，武昌佳馨花园位于内环线以内的徐家棚街秦园路上，离繁华的徐东路只有两百多米，生活、出行都很方便。

邹树华说，在开发商的选择上，房产部门要求：开发商必须有施工资质，有建设大型项目的经验，有足够的项目资本金，是开发业绩和社会信誉良好的房地产开发企业。

经济房的建设与商品房并无二致，但由于享受了土地、市政相关配套费用减免等优惠，在定价方面受到物价部门的限制。经济适用房的价格也是由开发成本、税金和利润三部分组成，但根据国家政策规定，经济房的利润不得超过3%。而目前，武汉市很多商品房项目的利润可达30%。因此，很多经济房项目比同地段的商品房项目价格低500-800元/平方米。

记者从武汉市物价部门了解到，物价部门根据开发商提供的成本进行现场核算、审核，再确定经济房的基准售价，比如香缇美景的销售基准价为2408元/平方米。

该项目用地是武汉市锦城房地产开发公司自有的存量土地，核定的基准价里包含了土地成本、前期规划勘察费用、建筑安装成本、管理费用、配套设施费、贷款利息、3%的项目利润和各种税费等。开发商售房时，可根据楼层、朝向等向上浮动不超过0.5%，下浮不限。

利润仅百分之三如何吸引开发商

如此“微利”，为什么还有开发商愿意干呢？

武汉市房产局相关人士表示，最根本的诱惑在于保险性高。经济适用房定向销售给持有购房资格证的家庭，销售速度快，资金回笼快。开发商还省去了前期宣传推广的高额费用。

比如，汇丰家园项目，只要开发商拿到预售许可证，在媒体上发布登记公告，经过一周的电脑登记后，购房者参加摇号，根据摇号结果选房，前后不到一个月，就可以签下购房合同。这比起商品房销售，压力大大减轻，既不需要花2%-5%左右的项目推广费，也不需要委托专门的代理公司。

据介绍，经济适用房项目从达到预售条件到向物价部门申请定价、发布登记公告、摇号、选房，销售周期大约在半年左右，比起商品房动辄跨年的销售周期，要节省很多时间。

正在运作某经济适用房项目的一开发商坦言，开发经济适用房的资金运转效率高，普通商品房3-4年的利润回报周期，是经济适用房的好几倍。开发经济适用房能在很大程度上降低市场风险，特别是在商品房市场竞争激烈，住宅销售缓慢的状况下。

价格仍然偏高怎样更“经济”

家住武昌区复兴路的张家炎，参加了汇丰家园的摇号。他告诉记者，他一家三口住在30平方米的房子里，夫妻双方月收入千元左右，考虑到孩子一天天长大，想用多年的积蓄买套经济房改善居住条件。

他选的户型价格为2400元/平方米，与他希望的2000元/平方米有差距。“摇号销售相对比较公平，但价格若能再低一些，贷款时银行能放宽条件多贷一些就好了。”

过去十多年，武汉市除1994年集中划拨了2700亩经济适用房用地外，开发企业自带或自购存量土地成为建设用地的唯一来源，这使得经济房项目规模偏小，建设成本难以降低。

据统计，武汉市2004年的经济适用房销售均价在1900元/平方米左右，但多数地段相对较差。2005年的房源地段较好，加上建筑节能等强制标准的推行，当年的销售均价达到2300元/平方米。

许多急等住房的拆迁户或中低收入家庭担心，这样下去，经济房会不会越来越贵？

最近两次摇号销售的经济适用房，价格仍让低收入家庭难以承受。目前，已经有担保公司愿意为中低收入家庭提供担保，让贷款难的家庭能实现家庭成员共同借款。

经济适用房怎样更“经济”？

有专家认为，要加快建设周期，在土地审批工作方面，规划、国土、建委、园林、人防、消防等部门应开辟绿色审批通道。

也有专家建议，要以政府储备土地、招标建设为主，以开发企业自购土地建设为辅，两者相互补充。

国家要求“补砖头”是否还可“补人头”

尽管武汉市加大了经济房的建设力度，但一是供应毕竟有限，杯水车薪；二是一些低收入家庭购房能力很低，经济适用房也买不起。因此，对经济适用房，专家学者存在一些争议。

湖北省房地产经济学会秘书长叶学平认为，由政府主导、开发商建设经济适用房，和市场规律有矛盾的地方。开发商的行为是市场行为，而经济适用房是政策保障性住房，这中间必然有矛盾。

有人认为，这有可能导致不公平或暗箱操作，或者开发商获得不当收益。

叶学平还提到，许多国家已将对中低收入家庭的住房补贴，由“补砖头”改为“补人头”，也就是将在住宅建设销售过程中的税费减免、政策优惠等间接补贴，改为给需要买房的人直接补贴货币，收入高的少补，收入低的多补，更体现公平。

开发商从政府那里以优惠价格得到土地，通过建设和销售获利，但售价和销售对象均由政府确定，这种补贴政策被称作“砖头补贴”。而目前世界上比较流行的是“人头补贴”，即政府给真正的低收入者发放补贴，然后由后者在市场上购房来解决居住问题。

中国房地产协会秘书长顾云昌介绍，欧美不少国家采用了“人头补贴”的方法。

国内也有一些城市开始实践。如山东省日照市，2003年6月在全国率先实行经济适用房直补政策。具体做法是：把原本的经济适用房建设用地，通过招、拍、挂的方式公开出售，将土地所得净收益划归财政专户储存，作为经济适用房购房户的专项补贴费用。然后，由符合条件的市民直接领取补贴款，在市场上自由购房。

而武汉市青山城市建设综合开发公司总经理王海春认为，政府要保障的是人人有房住，但并不是人人都买新房。要解决低收入人群住房问题，应该发展廉租房，或者政府多发租房补贴，来解决中低收入家庭的住房问题。

另一种观点是，经济适用房不仅不能取消，还应扩大建设规模。一位专家认为，取消经济适用房是不可能的，应该是“补砖头”和“补人头”两线并进：一方面，对经济适用房的开发商继续实行土地出让金减免等政策；另一方面，对经济适用房购买者提供贷款优惠，提高其购房能力。同时，对更困难的家庭，则通过廉租房、租房补贴等改善其居住条件。

据悉，即将于4月1日开始实施的建设部《城市规划编制办法》，为要不要建经济房的争论给出了答案。该办法明确规定，城市规划要重点确定经济适用房、普通商品住房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局及标准。