刚刚闭幕的“两会”上，住房成为热门话题。观察武汉楼市，新春伊始，拍卖地价、开盘房价频创新高，而二手房契税上调、新建经济适用房等政策的出台，让楼市热气逼人的武汉，感受到三月气候里一丝摇摆不定的迷茫。

　　房价“看涨”声不断

　　三月的武汉楼市，经过春节后的短暂静寂，频显上扬势头。继去年底均价突破3500元后，本月第二周江城新开楼盘均价已达3620元。“去年国家实行房地产宏观调控，各地出台了一系列政策，但以武汉地位和经济不断提升看，今年房价仍会延续快速上扬。”武汉市房地产销售代理“大腕”——金丰易居华中区总裁朱旭东语气肯定地预测。

　　看“多”派的业内人士有足够乐观基础。去年武汉以招拍挂方式出让了36宗土地，面积约合3390余亩，引来外资地产大鳄争相入汉。世茂集团31.5亿元入主鹦鹉洲，香港瑞安豪掷33.9亿元买下永清片。上十亿元竞买的盛况在令人瞠目结舌的拍卖现场争相上演。

　　今年2月武汉新年第一次土地拍卖，一地块经过近百次竞价，每亩单价突破千万元，楼面地价达到3042元/平方米，双双刷新拍卖纪录。

　　与地价猛涨一唱一和，江城住宅价格直线上升。2005年武汉新建商品住房均价3345元/平方米，同比增长25%。而二手住房均价更是比上年增长近四成。

　　不光是地价，城建投入、经济增长、投资加快都支撑起业内人士的信心。

　　上月，武汉城投宣布五年内城建投资总额将达973亿元，远高于以往投资规模。“六湖连通”、拆迁建绿、兴建过江大桥、下穿隧道、扩建车站机场港口……一批市政改造项目密集上马。

　　过去五年，武汉经济年均增长13%。“十一五”规划，武汉提出经济年均增长12%，城镇人均年收入要达到17500元，人均GDP达到5000美元。

　　一二年前，武汉单价5000元以上的住宅罕见，而目前市中心长江两岸、中心商圈及东湖周边六七千元的楼盘屡现。

　　武汉顺驰不动产总经理葛春锋分析，作为中部特大城市的武汉，在中部崛起的呼声中，其城市价值不断提升，必然带来楼市看涨。

　　楼市“冷风”频吹

　　武汉楼市一再被诸多业内人士看好，但今年以来，来自市场和政府的“双重”冷风频为火爆楼市降温。

　　15日，记者来到靠近市中心，新盘较为集中的唐家墩一楼盘售楼部。该楼盘开价3500多元，与当前该市均价相当。但在一个小时的时间里，前来咨询的顾客寥寥。“去年宏观调控和出台两年内房屋转让加税的政策，让武汉不少楼盘现在销售明显减缓。”一业内人士告诉记者。

　　房产代理商金丰易居公司也透露，武汉部分区域像金银湖等近郊楼盘都因同质化、盘大、交通不便等原因销售看差。“原来10个月内就可卖出九成以上，现在至少延长了1/3的时间。”“二手房现在也不如以前销得快了。一二年前一套房子基本上顾客当天看了就可成交，现在则越来越理智，几天才能成交。”葛春锋说。

　　而据人行今年一季度的调查，居民中有近期购房意愿的比例跌至1999年4季度以来的最低位。

　　市场冷风渐吹的同时，政府的一系列政策的出台也给房市吹来冷风。3月1日，武汉二手房交易契税上调到2%。而此前不久，该市宣布，今年落实300万平方米经济适用房的建设用地和投资计划。

　　据了解，目前该市已有20个经济适用房项目进入施工或审批，其中年内有100万平方米住宅将上市。

　　有业内人士评价，以武汉近年来每年700多万平方米住宅销量看，经济适用房必将消化部分需求，拉低市场整体价格。

　　房型调整成为市场趋势

　　武汉房价不断攀升，消费者持币观望气氛也渐浓。在“看涨”和“盼跌”交织中，调整房型成为当前楼市发展的新趋势。

　　中国建筑学会理事长宋春华介绍，供应结构不合理，房型面积过大，中小户型偏少是房地产中突出问题，急需调整。

　　翻看武汉楼市，以往楼盘中，超过120平方米的大户型往往占到一半。以现有房价计算，动辄超过50万元。不少购房者也坦言，房屋总价过高经济上难以承受，更愿选择性能齐全的小面积住房。“消费者最看好的还是120平方米以内，总价在40万元/套以下的住房为宜。”武汉顺驰不动产总经理葛春锋透露。

　　面对高端市场的有限和中低端市场的庞大需求，不少开发商开始主动“瘦身”，“功能齐全的小户型”成为诸多楼盘首选卖点。

　　武房指数显示，不仅一手房户型开始“减肥”，去年全市二手房住房面积在120平方米以下的交易套数也占总数的70%。

　　武汉市房产局近期也宣布，今年将把结构供应的调整作为房地产工作重心之一，增加经济适用房等中小户型商品房的投入。全市120平方米以下户型住房要在现有的57%的基础上升至70%左右。

　　华中师大经济学院副院长邓宏乾教授评价，在市场化的前提下，政府对住房调控的重点是供应结构，开发商和政府都应多兴建普通住房来满足市场需求。

　　[专家点评]

　　楼市就像一场博弈

　　“成本和市场需求决定了房价的发展取向。”青山城建公司总经理对当前楼市如是评价。

　　土地拍卖价格、建安成本、工资水平近年来不断上升。而城市化进程的加快，带来人口剧增。拆迁、结婚等刚性需求和改善居住环境、投资增值的潜在动力使得住宅价格居高不下。

　　但也有专家指出，住宅也是商品，要符合市场规律。最终决定房价的不是成本，而是供需关系。地价的增高只是对未来预期的反映。目前武汉房价增长速度已经连续几年二倍于经济发展水平，过快的增长只会透支现实购买力。“目前的房地产还不是完全市场化的市场。供给、需求、公共政策是影响房地产的三大因素。”中南财经政法大学房地产研究所陈柏东教授说。“现在的市场情况就是一场开发商、政府、消费者之间的博弈。”华中师大经济学院副院长邓宏乾教授分析，武汉房价下降虽然可能性不大，但博弈的结果却可影响楼市供求和房价上升的速度。