在普通消费者日益觉得商品房价格难以接受的同时，中国将近二成的居民可支配收入被用于购房，个人住房消费与社会总消费之比达到1：5。通过有关数据的对比，业内专家日前就中国房地产持续过热、消费扭曲的状况再次提出警告。

　　住房与总消费高达1：5

　　尽管在国家加大房地产市场调控力度的态势下，部分地区出现消费者持币观望现象，但2005年中国的房地产市场依旧火热。建设部专家谢家瑾日前透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费达1．42万亿元。

　　与此同时，不久前发布的2005年中国国民经济和社会发展公报显示，全国全年社会消费品零售总额为6．72万亿元。在该年份，中国城镇居民人均可支配收入10493元，人口56212万人，农村居民人均可支配收入3255元，人口74544万人，由此得出的全国居民可支配收入总额为8．32万亿元。

　　将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1：5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达17．07％。“这些比例在意料之中但也是惊人的。”记者采访的不少专家表示。就在房地产市场消费持续高涨的同时，北师大发布报告称，根据东部地区商品房均价得出70％城市居民没购买新房能力的结论。而网上，一个抱怨房价高涨的新名词———“房奴”也日渐流行。

　　三大需求支撑买房热潮

　　“购买力与现实消费之间的悖论表明，中国目前的住房需求是一种被外力扭曲的消费，房价的持续、非理性上涨造成广大中低收入者超越个人经济能力的恐慌性跟风，这是典型的‘羊群效应’，这将给个人和银行带来巨大的隐患。”上海房地产界独立评论人顾海波说。

　　70％城市居民没有购买新房能力，房地产消费为何依旧高涨？有关专家分析认为，支撑当前住房消费的主力主要来自投资性需求、被动性需求和“被驱使的改善性需求”。

　　“社会财富投资渠道相对匮乏是造成国内住房消费高涨的一个重要原因。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新说。房地产不仅包含稀缺的土地，也凝聚着能源、原材料、劳动力等要素。在近几年股市、债市投资回报率难以让人满意，房地产必然会成为社会投资关注的焦点。

　　“中国人口的基数很大，虽然贫富有异，但少数人买房就能构成需求。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认同投资性需求对中国住房消费的影响。目前，中国部分地区住房销售额已经接近甚至超过当地居民当年可支配收入总量。统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115．20亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163．3亿元。

　　投资性需求造成房价高

　　在投资性需求之外，城市化加速引发的大规模被动性需求增量是引致住房消费居高不下的另外一个因素。

　　此外，改善性需求也对住房消费形成了巨大推动。“中国人历来强调有恒产才有恒心，希望自己拥有住房的观念根深蒂固。中低收入人群通过按揭贷款等形式购买‘高价房’，透支了家庭消费，严重影响了生活质量。”尹伯成说。

　　尹伯成认为在房地产市场普涨的形势下，中国居民的改善性需求被房市追涨风气所“驱使”，在一定程度上也是扭曲的。

　　过热的消费造成了房价的迅速飙升。《2006年房地产蓝皮书》称，2000～2005年全国商品房均价平均增长5．9％。虽然房价持续上涨的原因还涉及各类要素价格普涨、人民币升值等，但无疑，投资性需求、被动性需求以及改善性需求的高位运行是造成房价难以平抑、房产泡沫难以挤除的重要原因。

　　2006年第一季度，中国70个大中城市房价同比上涨5．5％，房地产泡沫继续在积累。

　　大力抑制投资性购房

　　如何挤除中国房地产市场的泡沫？记者采访的专家不约而同地强调：改变住宅供应结构，增加中小户型、中低价位住房供应比重，满足被动性、改善性需求，与此同时，要加大力度抑制投资性购房。

　　尹伯成认为，应对投资性购房出台贷款限制政策，分类开征物业税，同时控制海外投机资金流入。南京审计学院副教授黄俊青也建议，要在不增加存量的基础上增加供给，必须抑制需求。国家应在第1套住房免税的基础上，对第2、第3套住房实行累进征收房产税。

　　顾海波则称，“政府的楼市调控要求抑制遏制投机、抑制投资，同时要管住银根、管住地根，也就是要求通过供需两方面的双向调节来系统地调控房地产投资和房价上升过快。

　　顾海波同时提出，由于缺乏实施细则，国家去年来实施的一系列楼市调控政策在地方和相关方面没有得到很好的落实。“地方政府、银行、开发商都不愿意看到楼市的理性回归，管住地根、管住银根的调控政策在部分地区屡遭突破。这对消费心理造成了重大影响，也加大了国家宏观调控的难度，必须引起方方面面的高度重视。

　　28日起金融机构贷款基准利率上调0．27个百分点，央行发出货币紧缩信号，后续是否会出系统（土地、税收等）调控的组合？我们将拭目以待。”　快报记者彭勇