发布时间：2006-5-20来源：中国建设报
据记者了解，限定销售价格的中低价位普通商品房政策将会在全国范围内加以推广，以切实解决中低收入人群的住房问题。
在房价一路走高的北京，“限价商品房的计划已上报北京市政府，正在等待批复”，北京市建委主任苗乐如对记者表示。今年初北京市便提出了拟推行限价商品房的政策，上半年北京市房价持续走高，无疑会加速限价商品房面世的步伐。另据知情人士透露，年内北京将会有限价商品房项目的实际启动。
据了解，自2003年开始，宁波、青岛等地都陆续进行了限价商品房的开发建设。上海、成都、天津等城市为满足拆迁户住房需求而建设的配套商品房，也属于典型的限价商品房。
锁定房价拍卖地价
限价，便是政府将商品房的销售价格限定在中低价位上，因此与经济适用住房一样被称为是“为穷人建房”的政策。建设部政策研究中心副研究员、住宅与房地产业研究处副处长文林峰表示：“限价商品房，便是要解决那些不具备享受经济适用住房和廉租住房政策，但收入相对偏低、住房相对困难家庭的住房问题。”
为了达到限价的目标，限价商品房在操作上主要是通过房地产主管部门事先设定好商品房户型、面积和销售价格等条件，土地仍以公开招投标方式进行出让，政府向中标的开发企业收取一定量的土地出让金。但在中标协议中，政府与企业将就未来商品房房价达成一致，以实现商品房的中低价位。因此，对不具备购买经济适用住房资格、又没有一定经济实力选择商品房的消费者来说，是一个极大的利好消息。
早在2003年，宁波在全国首创推出了限价商品房，限价商品房项目的政府限定价往往比附近商品房每平方米便宜1000多元。据了解，宁波市限价商品房的价位基本限定在每平方米3000元左右，其中多层住宅均价每平方米2980元，中高层住宅均价为每平方米3300元。限价商品房的面积严格控制在55平方米至95平方米之间，主流户型为60平方米左右的两居室，并将开发商的利润空间确定在大约3%到5%之间。
宁波市同时规定，限价商品房5年之内不准转让或出租，5年之后上市转让也须补交土地收益金差价或土地出让金。随后，浙江省政府规定：要推广宁波等地的做法，因地制宜地建设一些限定销售价格、限定建设规模、限定销售对象的限价商品房，以解决部分住房困难家庭的问题。
2006年年初，青岛市土地管理部门在几个月内先后挂牌出让了8宗用于建设限价商品房的地块，建成后房屋销售价格大多在每平方米3600元至4900元之间。在出让土地的同时也定好了房屋的每平方米销售价格，开发商必须按照限定的价格销售，按照楼层、朝向等因素，在上浮不超过10％的幅度内确定每套住房的销售价格，下浮不限，但房屋的平均销售价格不得高于限定的合同均价。另据青岛市土地储备整理中心有关负责人介绍，按照计划，今年将向市场投放大约1000亩土地用于建设限价商品房。
据了解，2004年，青岛市修订了新的住房政策，原有的向中低收入家庭提供经济适用住房一分为二：政府将向低收入家庭供应经济适用住房，向中等收入家庭供应普通商品房。在普通商品房的供应实施中，青岛市采取给普通商品房制定限价的方式（即限价商品房）。
专家解释说，经济适用住房主要是开发商在拿地环节不需要交土地出让金，同时还可拥有一系列减免税的优惠，较大地降低了开发商的开发成本，进而将房子的售价控制在较低水平之内；而限价商品房虽必须照章纳税，缴纳土地出让金，但实际上要想真正实行，仍离不开政府扶持，需要政府在信贷等其他环节上有所优惠。
完善住房保障体系
住房是一种价值大的特殊商品，单靠市场机制的作用，无法解决为数众多的中低收入家庭买卖、租赁住房问题。今年初，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中指出，2006年政府将着力解决两个问题：一是住房结构调整，二是完善住房保障。建设部部长汪光焘在2006年全国建设工作会议上明确表示，健全城镇居民住房保障体系，解决中低收入者的安居问题，是建设系统在“十一五”期间的主要任务之一。
解决中低收入者的住房保障问题，调整住房结构，缓解房价的控涨压力，正是限价商品房登场的直接原因。介于普通商品房与经济适用住房之间的限价商品房，无疑对健全城镇居民住房保障体系的完善起着重要的作用，也是国家帮助这部分居民解决居住问题而采取的切实有效的措施。
按照以往的经验，在销售方面，锁定房价、拍卖地价的限价商品房，一部分城市是以面向拆迁户为主，有的城市则是面向全社会。宁波的限价商品房供应对象为市区范围内人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户。但是由于居民收入证明较难界定，因而宁波的限价商品房主要看参照低收入家庭的住房现状。
2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，实行分级限价的政策，分别限价每平方米5800元、3900元和3800元。青岛市民购买限价商品房则需要较为完备的许可证明：要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。
另一方面，限价商品房从品质和区位上肯定要优于经济适用住房，这从上海的配套商品房中可见一斑。电子巡更、电子告知牌、门禁对话、背景音乐、40%绿化覆盖率……这些中档商品房才有的配置，在上海市某些重大工程配套商品房内一应俱全，但销售均价仅为每平方米3400元至3500元。
因此，如果没有行之有效的购买资质束缚，不能很好的界定购买群体，也仍将难以改变中低收入者望房兴叹的局面。文林峰表示：“限价商品房的推广最好还是要有一定的资格审查，应面向社会的特定人群，而不能面向全社会”。
她表示，由于可以收取一定的土地出让金，限价商品房最大的好处就是供应量可以放大，政府不必要投入大量的资金补贴。但是限价商品房的位置很重要，要考虑交通的便利问题，根据中低收入者的具体困难，可以在城市中心区域见缝插针的多开发一些。
能否平抑房价？
限价商品房不单纯是政府的一种让利行为，更重要的是，限价商品房对火爆的楼市起到了一定的调控作用，甚至直接拉低了房价。政府整治楼市的手段，不外乎两种——“堵”和“疏”，前者表现在一系列打压高价房和投机、投资客的措施，而后者主要表现在调整供应结构，加大中低价位商品房以及经济适用住房的供应量。“通过调整结构控制房价，是比较理性的思路和手段”。全国政协委员、山东省经济学院教授郭松海认为。事实上，从直接效果评析，限价商品房的推出确实满足了部分中低收入家庭的需求，同时，对房价的拉低效果也更为明显。
宁波实行限价商品房政策以后，其房价涨幅由2001年的全国第一退至2005年全国第七，成绩斐然。2005年3月，因楼市泡沫遭遇全国舆论围攻的上海高调出招，宣布启动“两个1000万工程”：1000万配套商品房和1000万中低价普通商品房。从实质上讲，两个1000万都是“限价商品房”，只是一个专供动拆迁家庭，一个惠及中低收入家庭。随着稳定房价目标的基本实现，“两个1000万工程”正逐渐淡出公众的视线。“这是政府在进行调节”，上海市房地产经济学会副会长印堃华表示。
北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理黄玺庆认为，限价商品房如进入北京市场并达到一定的调控效果，位置和区域很重要。他表示，如果不能放出更多的土地，况且限价商品房的建设仍需要一定的时间过程，那么对2006年北京房地产市场价格的影响也会很有限。
中国社会科学院金融研究所尹中立博士认为，通过限价商品房来达到稳定房价的政策导向没有任何问题，但最关键就是需要有力的执行。
另外有专家指出，限价商品房在实施中应充分考虑推出体量、质量监控和权力寻租等几个方面的问题。
在限价商品房总量的控制方面，少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例也将是一个很重要的问题；在对价格进行限制的同时，土地供应的问题又凸现出来，在现行的招拍挂政策还没有完全健全的情况下，又对土地市场重新划分，必将对监管提出更高的要求；而如果想通过限价商品房稳定房价涨幅，不仅要在定价及供给量方面多方考虑，还要对购买者是否符合标准进行识别，这使得政府在资源调配能力和监管力度方面仍有不小的压力。