案例：
武昌的冯女士问：最近想买一套二手房，但在和对方签订合同的时候发现对方写的合同非常简单。我常常听人说要注意合同中间的违约责任条款，请问什么是违约责任？在房屋买卖合同中要约定哪些违约条款？
律师解答：
什么是“违约责任”
违约责任，也称违反合同的民事责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时所应承担的责任，它具有补偿性和惩罚性双重性。也就是说，当一方不履行合同或不完全履行合同时，另一方就可以根据法律的规定和合同的约定，强迫违约方承担因违约而给守约方造成的直接损失和间接损失，用通俗的话说就是“赔偿损失”。
买房时“违约责任”怎样约定
在签订新商品房买卖合同应当注意以下违约责任的约定：
1．房屋合同约定面积与产权登记面积的差异；
2．出卖人逾期交房；
3．出卖人擅自变更房屋的规划设计或变更规划设计后对买受人不履行书面通知义务的；
4．出卖人交付的房屋装饰、设备标准不符合约定；
5．房屋和小区的基础设施及基础设施及其配套建筑不符合约定；
6．因出卖人的原因不能办理或不能按期办理产权证；
7．出卖人不履行保修责任；
8．其他有特别约定的情况。
在二手房买卖合同中当注意以下违约责任的约定：
1．出卖人逾期交房的责任
2．买受人逾期付款的责任
3．因双方原因不能办理或不能按期办理过户手续的责任
4．买方或者卖方单方面解除合同的责任
5．房屋质量不符合约定的责任
“违约责任”的承担方式要明确
一般房屋买卖违约责任的承担方式有：
1．违约损害赔偿：损失赔偿额应相当于因违约所造成的全部损害，包括直接损失和间接损失。
2．实际履行：一方不履行合同时，另一方有权要求法院强制违约方按合同规定履行义务。
3．违约金：买卖双方可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。
4．定金：收受定金方不履行约定的义务，应双倍返还定金；给付定金方不履行义务的，定金不予返还。