发布时间：2006-6-5来源：竹叶山集团
感言：参与此文件的部门，今年比去年多出两个（监察部和统计居），显示今年中央对此次行动的重视。但这仅是“意见”，而非“政策”，更非“法律”，仅能“隔山震虎”，因此，具体效果要看各地、各部门的政策。
一、切实调整住房供应结构
（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。
各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
感言：从这条中可知：
1、这次为什么要监察部来参加？这里显示出监察部的作用了。
2、这一条仅对政府有指导作用，不能起到具体的考核作用。
（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
感言：“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”这条比较狠，基本定下了未来房产发展的基本方向，户型小了，总款也少下来，缓和了大部分人的购房压力，也是合理引导住房需求，据说中国的很多家庭的人多住房面积超过美国了。但政府很难为此条出台一样的硬性规定，因为以下几点：
1、若出台“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”这样的规定，则有可能违反《行政许可法》，违反市场经济原则，违反世贸的相关规定。
2、若出台上条政策，好像又回到计划经济时代。若出台这样政策，开发商就会问：“我们按规定做出房子，若卖不出，政府是否回购？”
3、“今后开发总面积的七成以上须为90平方米以下商品房”，究竟是全市开发建设总量的70％还是每个项目的70％？“新规措辞含糊，让开发商今后开发楼盘时怎么操作？……，一头雾水。
4、现在绝大多数人在购买商品房时，喊得最多的是“得房率”。多层住宅“得房率”高一些，总体在85％以上，最高达90％左右，小高层得房率在80％-85％之间，高层住宅得房率则在80％以下。那么按照一套90平方米商品房计算，最理想的面积，多层最高大约为80平方米；小高层为76．5平方米；高层最多也只有72平方米。“现在三口之家一般都需要三室一厅或者两室两厅的户型，如果遵循国六条细则，以后小高层、高层房子的户型怎么做？”
5、一些郊区或风景独特的地方，那里的业主多为有车族，他们对90平方米的房源需求几乎为零，而无车族也不会在那里购房（购房后如何生活？）。这样一个两难问题，让对这样项目开发的开发商如何做？雾水一头。
6、如果政府真的出台这样的政策，开发商们可能会使出各种招数来规避：如可以1＋1（两个小户组合），增加层高等等。这样的后果是：A、造成一些资源的浪费。B、出现一些异型房。C、推高房价。D、容易出现“寻租”现象。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
感言：“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，从两年改为5年，进一步压制炒房一族，长远来看是个好的建议。短线炒家估计没有多少有能力等5年的，等5年那风险就大大的增加。但短期使二手房价格会上行。
（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
感言：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，使得部分开发商滚动开发的计划难以实现了。贷款控制严了，某些实力不强的开发商资金链也难免会出现问题。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
感言：武汉等城市在去年已经大部分执行的是首付3成，因此此条对武汉影响不大。对非普通住宅，即使首付提高到5成，影响也可以控制。因为在这些物业的购买人群中，他们买房时，首付大部分是5成以上，甚至有一次性付款的客户。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
感言：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”，这一条地方政府执行难度不大，但开发商买地的热情可能会打折扣。这样效果如何，慢慢观察。
“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”，用了“继续”这个词，可见各地的执行力度如何了（各地开发商打擦边球现象不断，球技见长）。
土地市场上会出现“拍卖与招标”共舞的局面。此条在我的《解读国六条及武汉如何出台政策》中早有预言。
（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
感言：1、出现了广告词语“从高”。
2、此条若执行好，是增加土地利用率的有利措施。
3、此前早有类似规定，但仍有土地“长睡百年”，成了城市脸上的牛皮癣。
4、出现上面现象的原因较多。如土地中心提供的不是熟地，还有代拆面积。开发商耍的一些如规划、立项等花招等等。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
感言：“理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长”，抑制被动需求，缓解房价的涨幅。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
感言：无言，看执行。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
感言：从八十年代喊起，就是力度不够。套用一句广告“我们一直在努力，就是执行不下去”。
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
感言：参见我的《解读国六条及武汉会如何出台政策》
六、完善房地产统计和信息披露制度
（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
感言：“坚持正确的舆论导向”，也许是要媒体换个话题了，不能总是“歌功颂德”，也要反映“民意民声”。
“对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理”，看来以后某些媒体的房产专题不太好做了，可能会学房地产推广上的“形象期广告”，仅有空话、套话，没有具体指标。
总结：此《意见》抓住了“国六条”精髓，巩固了“国六条”的目的：抑制投资，鼓励消费。效果如何?再套用一句广告语：不看广告，看疗效。
关键看执行！
作者简介：李占龙，男，硕士学历，曾在上海、武汉操盘多年。