发布时间：2004-11-25来源：中国青年报
REICO报告也得出几乎同样的结论。用华远集团总裁任志强的话说，“我们不敢说中国政府宏观调控的政策错了，也不敢说央行压缩房地产投资和消费信贷的政策错了，但报告的结论让我们知道，起码这些政策出台的前提条件———对现有市场状况的分析和认识———错了”。
建设部报告出台后，很快遭到易宪容等学者的质疑。学者们提醒：警惕有人为地产泡沫辩护。REICO报告尽管尚未公布，但关于它的批评从消息一传出就开始了。
“建设部的报告不可信，地产商的报告更不能信。”在北京中关村从事房地产数据工作的刘志硕这样说。刘志硕同时是北京中关村不动产商会副会长。
信息不对称决定房地产暴利？
中国房地产有没有泡沫？在北京的曹女士看来，这个政府官员、房地产商、专家学者一直争论的命题，不仅事关国家的宏观调控，更关系到她要不要现在出手买房，“现有的信息互相矛盾，真不知道相信谁好”。
“这种信息不对称，正是房地产暴利的源泉。”刘志硕说，市场经济的一个基本规律是，信息越透明，交易的价格就越接近价值。而目前中国的房地产市场却严重背离了这个规律。
他认为，在土地交易市场，政府作为卖方，掌握着土地的供求、规划中的综合配套等信息，而地产商作为买方，处于信息弱势地位，“不过，这并不影响一些有背景的公司用低价得到土地”。
刘志硕说，事实上，在土地交易市场，还存在另一层面的信息不对称：土地的真正所有者(国家)被隐瞒了信息，社会公众被隐瞒了信息。如此，一旦地产商与政府官员相互勾结，很可能造成国有资产流失。以往一些地产商就是这样发家的。
刘志硕的公司，不仅从事房地产数据分析，还有网络技术等业务，“只靠房地产数据，根本活不下去”。他说，国内没有一家“独立公司”能只靠房地产数据活下去。他所谓的“独立公司”，是没有房地产商或政府部门“养着”的公司。
像刘志硕所在公司作出的房地产数据，被市场称为“第三方数据”。然而，在房地产发达国家非常吃香的“第三方数据”，在中国却受到冷落。
他说，当一些房地产商需要数据来判断市场时，会购买他的数据，并要求“越真实越好”；可当房地产商要用数据来“蒙”国家的时候，则会要他修改数据，否则不买。
在刘志硕看来，几乎没人能真正了解目前的商品房供求关系———到底还有多少土地被规划为商品房用地？商品房空置率到底有多高？房地产市场到底还有多大需求量？一个新楼盘到底都有哪些市政配套？没有足够的信息，购房者无从判断商品房的价值，“在这种信息严重不对称的情况下，吃亏的只能是老百姓和国家财政”。
市场角色不同，计算方式不同
建设部日前出具的报告不是说房地产市场没泡沫吗？这个出自国家部委的信息难道还不权威吗？
听到这个疑问，一直在力驳建设部报告的经济学家易宪容再次发笑。他说，不同的利益群体运用不同的公式和数据，就能得出他们想要的数据。“你相信现在的房地产没有泡沫吗？”他反问记者。易宪容也有自己的公式和数据，那就是到北京的小区去做一个调查，看看有多少人交不起水电费，有多少人交不起取暖费和物业管理费，再调查一下这些人还欠着银行多少贷款。
另一位专家说，更不可思议的是，作为房地产业主管部门的建设部说“没有泡沫”，与中央的宏观调控有些针锋相对。
今年上半年开始的对部分过热行业的宏观调控，将房地产业纳入其中。很快，这种调控体现在土地供应上，国家对商品房用地的审批采取从紧、从严的措施。
任志强曾说，从房地产在中国市场出生的那一天起，就没能过上一天清闲的日子。“好像房地产是个垃圾桶，中国经济发展中的所有脏水都可以往这个桶里倒。钢材价格上涨是房地产的事；钢、铝、水泥投资过速是房地产的事；电不够用了也是房地产的事；信贷增速和风险还是房地产的事；农民失地是房地产的事；拆迁征地上诉是房地产的事；虚假广告是房地产的事；连政府官员的腐败也成了房地产的事。因此，历史上中国政府每次的宏观调控都是从停缓建、压缩建设规模、控制建设信贷出发，死死地咬住房地产不放”。
房地产商们不认为目前的市场投资“过热”。他们认为，自己冲在市场一线，对市场感觉更准确。然而，“我们无法在一个信息并不向社会与市场全面公开的现状中，用更有力的证据和数字证明我们的感觉”。
为什么同一个市场却会产生不同的认识结果呢？任志强分析，其一，是相互之间信息的不对称。一线的人更理解具体的市场，管理者更理解宏观的统计数字，资料信息的基础不同，自然会导致分析的结果不同。其二，是各自的利益相关性不同，认识问题的角度不同，所使用的分析方法不同，自然也会导致结果的差异。
任志强说，此次，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司6家单位共同出资与专业化的研究队伍组合而成的REICO工作室，初步完成了中国第一部最完整和专业的房地产研究报告。
REICO报告的发起单位之一、全国工商联住宅产业商会聂梅生会长认为，这份报告将发出令产业界震惊的力量。
聂梅生曾任建设部住宅产业中心负责人。她说：“在全球经济趋于一体化的今天，中国房地产市场的涨落会受到世界经济的影响，但是直接拿国外的数据来评价中国的房地产市场，就会因坐标的错位形成数字的失真，从而误导决策。”
谁能作出各方公认的报告
然而，自称与国际接轨的REICO房地产报告，尚未正式面世就遭到非议。“这份报告百分之百是为房地产商代言的。”刘志硕说。不过，他同时认为，“有关部门的数据同样不可信”。原因有二：
第一，数据处理需要很强的专业技术，更需要大批的技术人才，可有关部门不具备这样的条件。
第二，有关部门的数据也可能失真。有关部门负有整个产业发展的重任，一旦它的数据有悖于它的大目标或有的领导的政绩时，这个数据有可能遭到修改。还有，产业界收买个别负责处理信息的官员，也可能得出他们想要的数据。
从事“第三方数据”的刘志硕认为，他们是靠数据的公信力吃饭的，如果数据总是不可靠，就没人愿意购买，他们也就没饭吃了。当然，“第三方数据”真实客观的前提是，形成一个良性健康的数据市场。而政府有义务帮助建立这个市场。
刘志硕说，政府首先应该全部公开它所掌握的原始数据，包括供求情况，也包括土地规划、储备及市政综合配套情况等。
当然，一个有公信力的数据公司，它的产品购买者更多地应该来自企业和媒体甚至政府。刘志硕认为，和其他许多企业一样，哪个公司产品质量高、信誉好，它的销路自然就好。
“等我的公司什么时候仅靠做房地产数据就能活得很好的时候，中国的房地产业就健康了。”刘志硕说。