近期，国土资源部连续下发了11部土地管理方面的办法，涉及方面之广、影响力度之大历来罕见。土地，此轮宏观调控的重点目标，经历了半年严控之后，依然还处在主管部
门的靶心，而且以后也将是如此，因为新制度使然……

　　但在新制度下，新的问题也随之而来。

　　新政处于松紧关口

　　据国土资源部的有关工作人员介绍，此轮新政策的出台背景意味深重。

　　今年5月，国办下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》。为贯彻该通知，国土资源部暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，以严格治理全国土地市场。

　　10月底，为期半年农用地转用“三个暂停”到期。到此时，宏观调控也已经取得了相当成效。不少市场人士都认为，在“三个暂停”到期后，相关的土地政策将会转向宽松。

　　但据知情人士表示，早在八九月份，国土资源部就已经开始制定一项在“三个暂停”到期之后新形势下的土地管理制度。10月22日国务院印发的《关于深化改革严格土地管理的决定》打碎了相当一部分等待宽松土地政策的人士的梦想。

　　11月19日，在专题报告会上，国土资源部司司长胡存智表示，《关于深化改革严格土地管理的决定》是在宏观经济出现局部过热，用地需求压力骤然增大，土地成为宏观调控的重要手段，土地市场治理整顿和农用地审批暂停取得成果，但各地用地情况蓄势反弹的大背景下出台的。为与国务院的决定配套，国土资源部连续下发了《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》、《建设项目用地预审管理办法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、新的《土地利用年度计划管理办法》等11个办法。配套文件的出台是为了保证《决定》的贯彻落实，巩固宏观调控和土地市场治理整顿的成果，防止“反弹”。

　　土地利用细化管理

　　在此次出台的系列政策之中，《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》最为引人关注，前者细化了农用地转用年度计划，后者进一步明确了预审制度。

　　国土资源部有关工作人员介绍说，相对于原有政策，《土地利用年度计划管理办法》修订的重点内容主要集中在，一是对农用地转用计划指标实行分类设置和下达；二是对农用地转用计划实行指令性管理，并强调严格计划执行的法律效力；三是明确对计划执行情况进行考核。细化了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中对农用地转用年度计划实行指令性管理，改进农用地转用年度计划下达和考核办法等方面的要求。

　　为了巩固土地市场治理整顿成果，防止反弹，《土地利用年度计划管理办法》还规定，今年农用地转用计划指标不再追加；没有农用地转用计划的建设项目，不得通过用地预审，不得核准或批准项目；对以往拖欠的农民征地补偿安置费，在今年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下达该地区明年农用地转用计划。

　　建设项目强化预审

　　对《建设项目用地预审管理办法》进行的修订，主要是进一步明确预审是批准、核准建设项目前的必备环节。

　　新办法规定，核准或者批准建设项目前，应当依照规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

　　预审内容包括：建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；建设项目是否符合国家供地政策；建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；建设项目用地需修改土地利用总体规划的修改方案；建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。此外，为保证预审的质量，增强可操作性，新办法作出了实行分级预审的规定。

　　细化年度土地利用计划针对的是土地供给一方，对建设项目强化预审针对的是土地需求一方，两个决定等于是给土地市场的供需双方都套上一副绳索。

　　另据了解，全国各地都很关心的《省级耕地保护责任目标考核办法》、《关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》、《责令整改土地违法违规行为并暂停农用地转用和征收审批的具体规定》等几个配套文件，国土部也正在抓紧制定。

　　混乱时代已经过去

　　面对国土资源部新出台的一系列政策，开发商反映不一，有看好的，有不置一词的，有付之一笑的……尽管态度各有各的不同，但共识之处就是“以前那种多渠道、混乱的拿地时代已经彻底过去了”。

　　北京兴港房地产有限公司董事长刘汉发表示，中国房地产市场的混乱、无序状态在此之前已经持续相当时期了，就是这种无序性，导致了开发商前几年的一味追求发展，导致了耕地的大幅减少，导致了行业的过快、过热。现在国土部连续出台的政策将有力地将土地市场纳入到有序的轨道中去。

　　针对在新政策下，开发商拿地可能会更加困难这一点，刘汉发表示，这个问题实际应该辨证地看，其实，开发商拿地从来就没有容易过。现在所谓的难，只是不适应新体制者觉得难；旧体制下觉得难的，现在没准还觉得简单呢。

　　北京世茂投资发展有限公司总经济师梁春曲对记者表示，实际上在“8·31”以后，土地市场中原来存在的暗箱操作基本上就已经寿终正寝了，现在国土部的新政策只会让暗箱操作的时代离我们越来越远。在新的土地政策框架下，中小型的开发商将会面临资金、土地、后续开发等等难题，开发难度远比以前要高，就算项目开发成功，在与以前相近的成本比较下，新的项目品质也会下降，在新的时代中，大型开发商将凭借其实力赢得更大的市场空间。

　　垄断渐行渐近

　　在普遍认同新时代来临的同时，也有市场人士表示，土地垄断问题以及实际操作问题也正在向整个房地产行业压来。

　　梁春曲对记者表示，在“8·31”以后，土地市场中的暗箱操作确实没了，但相应的，土地供应垄断来了。现在的土地供应都集中在一个机构手里，等于是把土地这种垄断性资源完全交到了垄断机构手中，这种垄断模式，对市场的发展当然不利。

　　梁春曲同时指出，新出台的政策目标很好，但在实际操作中会有很多问题，可操作性有待市场考验。《土地利用年度计划管理办法》很好，从表面上看，开发商以后可以按照年度计划自己进行考虑，然后选择项目投资计划。但实际问题是，这些年度计划往往并不和土地储备有关联，按照计划去看了半天，实际上开发商最后会发现很多区域土地储备情况和计划情况是脱节的，计划了半天，结果没有地。“土地利用年度计划”应该是建立在拥有大量土地储备基础上的，现在这个基础并不牢固，纸上谈兵的色彩太浓。

　　房价没有理由回落

　　针对新政策最终对房价的影响，市场人士几乎众口一词，按照新政策落实的话，房价没有任何理由会出现下降。

　　刘汉发表示，从成本问题上看，现在按照新政策，对开发商而言，土地成本将会明显上升；近期，央行刚刚提高了利率，资金成本也是上扬的；此外，因为调控问题，一个项目的开发周期也有所放缓，所以综合看来，各项成本都是上升的，在种种成本的推动下，房价怎么能下得来。

　　梁春曲表示，按照新政策，等于是对房屋供给方进行了限制，按照供需理论，供给受到限制后，市场价格必然是向上的，所以从供需角度来看，房价也没有下降的理由。