1.1武汉典型住宅指数综述

指数与成交量均略有下跌

2006年6月，武汉典型住宅指数为1010点，比上月1012点略有下降，环比下降0.19%。6月，由于“国六条”细则的正式生效，特别是“90平米以下住房占项目总面积70％”的规定对市场产生了真正的影响，企业不得不重新调整销售策略和开发计划。与此同时，消费者产生了一定的观望情绪，导致大多数项目成交有所下降。在此市场环境下，典型住宅项目的总的成交量也有所下跌，但是成交价格并没有太大变化，因而武汉典型住宅指数仅仅下降2点。

武汉市整体住宅市场在成交量下降同时，平均价格却略有上涨，这也说明，当前供需双方处于博弈之中，大家都持观望心态。2006年6月，武汉典型住宅样本项目成交均价4133元/平方米，比5月下跌9元/平方米，比武汉市同期商品住宅成交均价高12.84%。典型住宅样本项目在其板块中价格一般高于周边项目，福星惠誉公司的水岸星城成交均价7200元/平方米，连续三个月在典指项目中销售价格最高。

1.2 武汉市场综述

政策实施细则影响深远

如果说5月是个“政策月”，那么6月无疑是消化理解的一个月份，自从国六条正式生效以来，整个市场一直处于激烈的探讨之中，包括之前不甚表态的开发商也开始逐渐发出自己的声音，据中国指数研究院针对包括武汉在内的全国十几个城市的开发商进行的调查显示，68％的成开发商认同政府的调控政策，54％的开发商仍然看好市场发展行情，认为房价将保持平稳上涨。不过，大多数企业表示要根据市场调整产品结构、销售进度和开发周期，并要视新政的具体落实情况来调整公司的长远发展战略。

6月中旬，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这项措施大约将一次性冻结流动资金1500亿元。出台初衷主要是为了抑制货币信贷总量过快增长，这必将进一步遏制全国商品房投资持续增长，对房地产开发企业带来实质性的影响。

国六条生效后，经历了整整一个月的等待，期间虽然有建设部官员“无意失言”和“辟谣”造成的风波，但我们也能体会到，本次调控，中央政府决心很大，监测力度加强，武汉如何落实国六条细则，是否结合武汉市场特点有所“放宽”，这为市场广泛关注，也将对武汉房地产市场的下一步发展产生重要影响。
本地量跌价增的主要原因

在国六条出台后，目前深圳等少数几个城市出台了具体实施细则，其他大多城市多处于进一步研讨观望阶段。武汉市场实施细则有望7月出台，在6月的买卖双方僵持阶段，武汉商品房销售呈现出新的量跌价增的特点。

6月份，武汉市商品房成交8511套，成交面积984393平方米，成交金额384241万元，环比分别下降14.67％、11.38％、12.44％，下降较为明显。虽然6月份成交套数较5月份下降较为明显，但是与3月、4月相比而言，成交套数分别减少181和225，下降并不是很明显。而五月份的成交增长较快，显然是与国六条新政出台之际，消费者突击交易和开发商集中备案所造成的。

从成交面积和成交金额来看，6月与5月相比也出现明显下降。根据对武汉市房地产市场信息网的监测，6月上旬的成交量在经历较大下滑后，月中开始逐步攀升，并保持相对稳定。普遍预测，本次调控地方政府回旋余地不大，严格执行国六条是各地方政府的根本原则。因而，在月初经历短暂观望，成交下跌；其后，不少项目在前期基本销售完毕的情况下，纷纷推出最后的“保留房”，也可见部分开发商在最终形势不明的情况下，在进行销售策略的调整，而这些保留房多楼层、地段、环境优越，也吸引了部分消费者的购买。另外，部分项目为了加快销售进度，采用了一定的促销措施，加上稳定的自住客户，也使得成交量逐渐上升并保持稳定。

6月8日，武汉2006第四次土地拍卖，面积分别为9800平方米和6202平方米的中心地段地块，均以挂牌价格左右成交。这也从侧面说明，在当前环境下，小幅中心土地依然得到投资者看好。

2、重点监控板块市场分析
根据对本月武汉市商品房销售数据的统计，结合武汉典型住宅指数样本项目的研究，6月我们对武昌老城板块、古田板块进行了重点监控，并对这些板块的热点项目进行分析研究。

2.1武昌老城板块（积玉桥、南外滩）

武昌老城区板块主要指武昌滨江地段中的北外滩和南外滩区域。本月该板块的江景住宅项目消化速度明显放缓，但是成交均价均有一定的上浮。长江紫都、锦江国际城、华润凤凰城、城开玉桥新都几个项目成交都没能超过50套。其中，锦江国际城价格较上月增加400元达到5980元/平方米，滨江楼盘的价值仍然是这几个项目的主要卖点之一。

随着城市建设的扩张和交通格局的变化，武昌南部滨江地段的价值逐渐的被大家所认识，这其中为代表的就是与积玉桥滨江板块相呼应的南外滩板块，长江紫都正是该板块的一个代表。其开发商为武汉市巡司河物业发展有限公司，项目成交均价仅为2950元/平方米，作为南外滩区域的唯一滨江楼盘，该价格极具竞争力，成为近期市场关注的热点。其销售进度也充分证明了这一点，一期推出439套住宅，仅仅三个月时间已经成交354套，销售率超过80％，在当前的市场环境下，能取得这样的成绩实属不易。

但是，从销售数据来看，武昌老城板块几大代表项目的销售情况不容乐观，除了长江紫都外，销售率都在50％左右，尤其是积玉桥区域几个较早开发的项目。虽然这与积玉桥片区滨江楼盘的价格和销售策略密切相关，作为高档项目，其控制销售节奏的意图也比较明显，从其销量低但价格缓涨可见一斑。但是在宏观调控日益严格的情况下，市场投资冲动被不断抑制，而作为极具升值潜力的滨江楼盘，如果投资客户大量减少，对项目的销售无疑将带来长远的不利影响。这也是该板块项目面临的共同难题，需要开发商在后市积极采取应对措施来化解不利影响。
2.2古田板块

古田板块住宅开发项目已经呈现规模化发展势头。目前形成两个重点发展区域。一是解放大道沿线，包括汉口春天、香港印象、汉口人家等项目在内，成交均价达到3400元/平方米。众多项目的扎堆开发形成了规模效应，吸引了各种商业、教育机构的入驻，也使得居民生活配套设施发展较快，形成了较为成熟的生活小区。反过来，这些利好又促进了区域房地产的销售和发展。

古田板块的样本项目，福星惠誉公司开发的汉口春天，位于硚口解放大道沿线，总建筑面积达到257137平方米，目前在售的为二期。5月份，汉口春天二期销售金额为武汉市商品房住宅销售排行榜第五位；6月份调控政策出台后，汉口春天凭借公司的品牌感召力和楼盘过硬的品质仍然赢得了消费者的亲睐，在市场普遍较为清淡时期，仍然取得了超过60％的销售率，充分显示了一线品牌企业的实力。

除此之外，长丰大道沿线是古田板块的另一热点区域。该区域由于地段较偏，城市建设步伐又赶不上解放大道沿线，楼市价格虽有一定的增幅，但是总体水平较低。6月，该区域热点项目2008•城市花园，主张实用中户型，紧凑面积控制总价，2800元/平方米的价格赢得了市场热捧，这一价格优于甚至是低于许多客户的心理价位价，因此，该项目以月度171套的销量，成为6月武汉商品房住宅销售排行第二名。

总得来说，在中心城区住宅价格据高不下的情况下，古田板块作为紧邻汉口中心板块地理优势已经显现出来，得到越来越多消费者的关注，自住客户是这一板块项目的主要销售对象。该板块的项目价格由2500元/平方米一直上涨到现在的3500元/平方米，也是武汉市整体楼市情况的一个缩影。