发布时间：2004-12-2来源：财经时报
刘泉：作为一个房地产开发商，作为整个房地产行业微观一个分子，我对于中国市场经济发展有两个疑问：第一个疑问是股票，中国的股票是跟经济发展最没有什么关系的一个事物。中国经济发展每年保持高速增长，但股票却处于很不理想的状态。几年前觉得股票是一件很时尚、很好的事情，代表先进的发展潮流。现在好像很少有人在提股票了，经济发展了而股票未得到相应的发展，是不正常的；第二个疑问就是中国的房地产，回顾今年的房地产政策，我觉得尽管在经济方针上确定了房地产是支柱产业，但国家对房地产宏观调控却是“打压”限制，使房地产处于双紧状态，第一紧是金融政策，第二紧就是土地政策。更令人困惑的是，在打压的情况下，房地产发展却仍然快速增长态势，主要体现在两个方面，第一个方面是房地产开发规模开动工面积已经4个多亿了；第二个是今年全国房地产平均价格指数上涨了13%。宏观决策控制房地产业这个柱子，这个柱子却越控制越粗，对经济的促进作用越来越大。
从国家宏观政策和经济运行上看，市场经济关注的是“供”、“求”两个字。政府采用行政命令式在控制供给量，如银行卡压，控制土地规模，但这却促使房地产的发展越来越快，让人感觉这轮宏观调控事与愿违。所以我认为，政府部门对于今年的政策制定应该进行一番总结。同时，从市场需求这方面看是极其旺盛的。政策对市场越进行卡压，市场购买势头越热烈。曾有人问我利息提高了对房地产销售有没有影响，我回答说可能促进的作用比打压的作用强，他说不可能，经济学上讲利息上升，市场购买成本就会升高，将促使销售不畅，而且利率一高，地的开发成本也就越高。实际上在中国，西方传统经济理论并不是很适合，市场存不存在泡沫的问题也难以说清。但我觉得，房地产市场就像一个很大的游泳池，有人用小气管吹起一些泡沫，那么泡沫是存在的，但整个池子里的水并没有泡沫。因为泡沫产生的原因是投机或说是投资行为，但在中国目前房地产大部分需求还是来自自住，而且自住需求还远未得到发掘和满足。
目前在一些大中城市如北京、上海，存在着一些买房投资行为，但大城市的相关政策也非常严格，使得很多大城市的开发商纷纷到二线城市开发。原来我们都认为二线城市购买力比较弱，结果却是进军到二线城市的地产公司把最新的理念带进去之后，带动当地房价攀升，这可并不是投资或投机带动的。这一现象超乎想象的。最近天鸿集团在二线城市开发了好几个项目，效果都很好。这就说明，实际有效的需求是不会产生泡沫的，中国房地产整个形势也是没有泡沫的。
回顾2004年以及2003年，展望2005年，我们感觉中国房地产在未来肯定是一个上升趋势，到2008奥运会以及未来5年到10年内的发展大方向是没有问题的。对于很多人担心的房价上涨，我倒认为开发量增长速度和经济整个发展速度差不多是代表着经济的良好发展，百分之十几涨幅都在良性发展范筹内。如果像香港、日本那样房价跳水一半的时候，就是国家经济危机了。
我觉得明年有几点值得关注：第一是产品。这是房地产正常发展，通过供给和需求，促进开发商研究产品的升级换代。随着竞争的激烈，2005年到2006年产品研发将有一个质的改变。北京一年几个亿平方米左右的开工面积，集中在几个区域，这使开发商必须研究产品，产品竞争将是白热化的，并从过去开发速度、户型平面，上升到最后是人才竞争。因为产品实际是人的思维的一个表现。项目很可能从一个单纯的居住产品转化成另外一种充满文化的产品，因为现在很多富有到一定程度的人，不是有钱买个大房子，他看重的是文化。阎总的项目是中式四合院，我的项目也改叫新四合院。不在于中式还是西式，四合院是房子的一种形式，是好几百年前中国人在北京居住的一种形式，卫生间改造一下，就符合最高端人群的居住需要。这个建筑形式是中国的，但是也能和世界最先进的生活方式接轨，我们的传统文化实际上也是先进的文化。不管做一个纯中式的还是洋式的四合院，作为建筑来讲都要重视空间。所以我觉得明年产品的升级换代和竞争，最后拼的是策划人员包括老总自身的认识和思维；第二是营销方式创新。目前中国的房地产营销基本是传承台湾和香港的销售模式。但当楼盘差异度有了，各种档次也分层了，特别的销售方式也产生了。普通的销售人员卖房子大多谈房子多大、使用面积多大、朝阳不朝阳等等，但当面临高端或有若干次置房经验的客户时就不够了，这就会促使销售的方式改变，以后中国需要很专业的房地产中介公司，从产品前期定位到开发帮助投资者落实到图上，并跟建筑师有一定的关系资源。
阎少华：今年对房地产市场影响比较大的就是土地政策和加息，行业人士都在分析这两个政策对房地产的影响。实际上我觉得要说清楚这两方面的影响应该首先分析房地产发展的规律。无论是是土地政策还是加息，对于房地产的发展顶多是一个方面的外因而不是内因。包括利率对于证券市场的影响，对地产自身规律来说外力的影响是有限的。房地产自身规律的第一方面，就是市场需求的发展，从开始没有房子到最后需要房子，这个过程千年万年以来一直在发展，这是一个基本规律。房地产生产也有别于其他产品，其他工业产品都不可避免地面临着随着逐渐成熟，逐渐地更新换代，而房地产的发展是不变的，这是一个本质区别。第二方面，其他产品没有地域性，可以扩大再生产，成本是可以不断降低的。但房地产做不到，房地产受土地资源的限制比较大，土地稀缺性造成成本不断上涨，并且无法通过扩大生产降低。由于人类的需求是越来越旺的，每个人对房子数量的需求都在增长，因此房子是永远涨价的，跌价是暂时的，任何国家房子跌价都是暂时的。因此土地供应减少更促进地价上涨，加息还是减息的影响也都是短期影响。房地产价格真正是由需求和供给之间关系决定的。从更高一层次来看，是由有效供给和有效需求的关系造成的。有效需求大家都明白，有效供给则是随着房地产的发展，建造的房子是人们所需要的，如果房子供给很大，或者说这房子不适用，人们不喜欢这个房子，不好卖，这种供给是无效的。
之所以说加息的影响是短期而不是长期的，是因为加息使有效供给和有效需求的成本同步加大，而它们之间的关系没变，从长期来讲就不会影响房地产价格走势。而短期内由于加息以后因为当期的有效供给是加息之前形成的，当期有效供给没变，而有效需求却立即变化，会使价格发生变化。利息上涨和下跌最重要的是对人们心理预期的影响，国内利息一降就会连续降，很多人也会分析加息肯定也要连加，对心理预期影响较大，人们有这个预期，就使消费和生产都趋于谨慎，可能会使交易活跃程度降低。这次加息是多年减息且多年通缩之后物价开始往上涨之后的第一次加息，长远看对房地产是比较有利的，也是积极的。
总体来讲，今年房地产形式是丰富多彩的，尤其是出现了中式住宅或说中式别墅热，这是一个积极的开端。前几年别墅基本都是洋式的，国外泊来的。今年从市场自发地出现中式住宅热，应该说是我国自信心提高的一个表现，也是我国经济发展到一定程度的结果。未来几年，我国房地产将越来越强调建筑本土化，强调民族性，强调建筑的舒适度，而越来越淡漠表面形式或概念，这是非常有意义的进步，是利于长远发展的。我认为明年应该是朝着本土化方向发展，产品内在特质进一步升华，或者真正到了一个产品的时代。
在产品过程中，我还要强调地域性，上海就是上海的房子，北京就是北京的房子，我们老祖宗风水就这么决定的，因地制宜。在这种意义上讲，这种本土主义是极其有生命力的，是绝对主流的，是建筑的真理，也是成熟发达国家发展一直要走的路，并需要不断创新的。在这个过程中怎么去看待创新呢？比如写篇文章，实际上所用的词都是别人用过的，都是很常规的词，但不同的组合会让人感觉到这个文章更有新意，这就是一种创新。我所提出的新本土主义要强调的是地域性，而不是说中国原来建筑形式，因为原来中国建筑的形式也是从地域性出发形成的一个结果。我们从地域出发，用新的材料看看有什么变化，即我们要满足现代人需求，要用新的技术、新的材料，同时并不排斥西方，这个四合院也借鉴了很多西方建筑手法，只要合适，就进行加工和组合，就可以理解成创新。而一个房子所具有的地形、地貌是别人不可能重复的，再加上各种材料的有效组合，就是一种创新。
对于营销创新而言，北京是很有文化的一个城市，城市比较大，自我意识比较强。所以港台营销模式与北京市场的结合是有特质的，很注重区域的特性。从未来发展看，行业趋势应该是大部分营销策划渐渐地没有市场了，并将呈现出专业化、集中化的趋势。消费者也将越来越多地主动获取信息，从期房到现房，消费者要看到实的东西才能买。
刘葳：我们认为今年在产品这方面最突出的特征就是本土化非常明显，都是对本土文化的再利用和挖掘。所谓创新可能是建造产品的时候有些细节或某些点上呈现出一些新的东西，这些新的元素是跟时代需求相吻合的。首先要具备现代化的居住功能，如以前的四合院，我们一提起来想到的就只是文化价值，就是因为里面一些设施、设备和空间组织，跟现代人们生活居住要求的不太一致了，新四合院可能通过创新在这些方面更多地与需求相吻合，如四合院以前是用围墙体现围合的，也许将来可以用一排很密的竹或水木墙等构成围合边线等等。从当前看，产品本土化会成为市场发展的一个趋势，而且从市场现在反馈来看会有很多人需求的。在土地政策和金融政策紧锣密鼓地对房地产市场产生种种影响的情况下，我们公司发现业务越来越多了。我们分析认为，这一轮政策实际上从长远讲还是推动市场健康发展的，很多开发商会更理性地思考市场行为，会将项目或开发整个过程分成很多细节进行专题研究。这对市场长期来讲是起健康促进的作用的。相比较土地政策的长期影响较为明显，效应会在比较长远的时间体现出来。金融政策是短期的行为，我们认为加息不是主要针对房地产行业的，但是对于房地产开发还是有影响的，对于局部区域的泡沫会起到一定的抑制作用，一是增加投机行为的资金成本，二是对市场起到一个信号灯的作用。
随着产品的多元化，营销的渠道也是多元化的，每个产品要针对不同的客户群。对于媒介的选择要根据客户群关心的内容、平时的生活习惯等去投入营销广告。地产顾问也将越早介入前期的研究，这对于整个项目发展来说是越有益的。如我们预测北京明年上半年将会有供应量集中放量的趋势，如8.31大限会延迟对本年度将要推出的一些项目，这些项目可能在明年尤其上半年的时间集中放量，其中明年的写字楼业会遭受一个严重的考验。这些信息应该是开发商及早关注的。