房屋使用年限，土地使用年限，这两个概念到底哪个才决定自己房子的寿命？随着物权法的相关规定出台，关于房屋使用寿命的话题再一次被提起。
　　严格地讲，房屋并没有使用寿命一说，因为建筑材料和施工工艺决定的房屋寿命很难实际测量，而通常所说的房屋使用年限其实指的是土地的使用年限。在我国城市土地归国家所有，我们在买房子的时候所拥有的不是土地的使用权，而是其上面所建筑的砖瓦的所有权。

　　商品房最短使用年限30年

　　在以前并没有人提起这个问题是因为我国最早的商品住宅用地出现在1987年，而当时按照两代人居住的概念确立了70年的土地使用年限。70年的使用年限对于很多人来说太遥远，按照20岁买房子，房屋使用年限还没到，人可能都已经不在了，就像很多人说的，“到那个时候人都死了，谁还管它怎么处理呀。”

　　但随着时间推进，再加上一些商品住宅的使用年限出现50年、40年甚至是30年，老百姓对土地的使用年限问题才开始重视。

　　物权法规定自动延期

　　此次物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。此间专家指出，这一规定符合世界通行的惯例，大多数国家是以逐年递减的方式向个人征收费用。但对于如何交纳和如何办理物权法并没有明确规定。

　　记者查阅了相关资料也发现，关于商业建筑土地使用年限的规定是到使用年限前一年向土地部门提交延期使用土地申请，但对于住宅土地延期使用的说法只有自动延期，而没有详细规定如何操作。

　　记者从土地部门了解到，因为现在没有实际的可操作案例，所以到底该怎么办，大家都是在纸上谈兵，因为等到第一批到年限的房屋还要很长时间。而且按照沈阳现在的城市建设速度，没到使用年限就拆迁的占了更大比例，所以无论是开发商还是老百姓，对于70年后的房产如何处理，谁的心里都没谱。

　　售楼员避讳谈土地年限

　　记者了解到，沈阳新建住宅土地使用年限很少是70年，多数在40年和50年之间，部分郊区项目土地使用年限只有30年。而售楼员在谈及这个问题时，多数是避而不谈，或闪烁其词的一带而过。

　　售楼人员基本上都不会向买房人主动告知相关情况，有些售楼人员是由于业务水平有限，自己都没有搞清楚房屋土地使用年限问题。

　　有经验的售楼人员则对此问题采取回避态度。在买房人自己不主动提该问题的情况下，自己绝对不会主动提及。即使在买房人主动问及该问题的情况下，他们会采取偷换概念的方法来将这一问题敷衍过去。比如，当问及“这套房子的土地使用年限是多久”时，售楼人员会告诉你“住宅的使用年限是70年”。没错，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。但这个70年不等于你所要买的房子也有70年的使用权。

　　70年的规定是住宅土地使用年限的最高上限，而并非所有的住宅土地使用年限都是70年。所以在买商品房的时候，30年或50年的土地使用年限都属于合理范围。

　　房子多大岁数算不太清楚

　　对于自己房子的土地使用年限，很多开发商都用房屋使用年限的概念来混淆，但实际上房屋的使用年限和土地使用年限是完全不同的，很多消费者以为使用年限应该从自己买房子签订合同的日期开始计算，这就是所说的房龄，但土地使用的时间和房龄不同，它是从开发商签订土地转让合同的日子就已经开始计算了。

　　沈阳房屋的岁数很多都缺斤少两，因为从开发商拿地、办手续、开工、销售，这些环节在一年内完成是肯定不可能的，某楼盘的秦总经理告诉记者：“能在三五年就完成这些都是最快的，很多开发商拿地的时候还是毛地，动迁就要很长时间，晾地后办理开工手续，没个一年多的时间是开不上工的。盖楼的工期就不用说了，盖好了也不能立刻就卖出去入住呀。这还不包括手续有问题、资金有问题而拿了地开不了工的开发商。”拿50年土地使用年限的地块，购房者入住的时候，使用年限最多还能剩下40多年。如果消费者购买的是停工多年的烂尾楼，其使用年限就更短了。

　　记者从一些消费者那里了解到，几乎没有人在买房子的时候提出看开发商签订土地出让合同的时间，所以没有人在买房时就明确自己房屋土地的使用年限。

　　土地出让金分摊到房子中

　　开发商在获得土地的时候交纳了相当使用年限的土地出让金，例如70年的土地使用年限，就需要以70年的标准交纳土地出让金，而这笔费用不用说都已经分摊到各个产品中。

　　有的买房人提出应在房价中扣减相应的使用年限不足70年的部分。一位业主给记者算了一笔账：如果使用年限减少三年，100平方米的房子按每月2000元租金算，三年就少收72000元租金。这部分损失应由谁来补偿呢？

　　对此，秦总经理解释道，比如三年前拿来的地，业主入住时只有67年的使用权，按道理应在房价中给业主扣减三年的土地出让金。但三年前土地出让金的价格到今天可能已经涨了一倍，如果按目前的价格来算67年的使用权，也许业主还得多掏钱呢。因为土地出让价格是市场决定的。

　　但无论如何算，使用年限都是房地产价格评估中的一项重要指标。毕竟建筑物本身增值的可能性不大，都随着岁月在不断的折旧中贬值。真正能增值的是土地本身。

　　房改房使用年限仍有70年

　　张女士现在住的房子是一套房改房，前不久刚转成个人产权，办理了房产证，虽然评估公司评估其楼龄已经达到10年以上，可张女士翻开新的土地证一看，这套房改房的使用年限是从她买房时间开始计算的，还有70年的使用年限。

　　房改房从上市起计算

　　沈阳市冠源房地产评估有限公司的张先生介绍，房改房首次上市，都要缴纳1％的国有土地使用权出让金，也就是平常说的补交地价。

　　他说，在沈阳，房改房的使用年限，通常从补交地价的时间开始计算，也就是说，房改房即使有十多年楼龄，但是如果现在第一次出售，才需要交纳土地出让金，使用年限也从此时计算。

　　“以后再出售该房屋，使用年限就不能重新计算了。”他补充说。

　　使用年限与房价无关

　　“房改房虽然可以重新计算使用年限，并不代表它成了新房子。”沈阳一家中介机构的工作人员说，一般二手房销售的时候，评估公司对房改房的评估是以真实楼龄，即其建成的时间进行评估的。但重新计算使用年限，表示房主可以在使用70年后，才需要补交新的地价。

　　他解释说，使用年限虽然是新的，但楼确实是旧楼，卖房时不可能被当成新房卖，房子的出售价格还要遵循旧房的市场价格，它与地价是挂钩的，而与房价无关。

　　烂尾楼年限大大“缩水”

　　其实，土地使用年限“缩水”的情况是很普遍的，铁西区一家楼盘的开发商介绍，因为从拿地到房屋销售，通常会间隔一至三年，这个从拿地到购房之间产生的时间差，实际上就是土地使用年限“缩水”的原因。

　　烂尾楼的土地使用年限颇让新主人头疼。一位开发商说，本来土地使用年限就无法达到70年，有的烂尾楼可能50年都不到。据了解，沈阳有些烂尾楼由于资金不到位、周转困难、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期一直在延长，20年以上的也不少。

　　“这样拿到手后，加上开发时间、出售时间，恐怕就很不合适了。”一家楼盘的开发商表示，烂尾楼分摊时间太长了，即使低价也不愿接手。