在中国，“经济适用房”五个字与“住房保障”紧密相连，但至今，首批经济适用房用户已经入住满五年，我们再回头来看经济适用房到底保障了谁时，发现问题远非不符合审查资格的有钱人买了大量经济适用房那么简单。

　　1998年10月29日，以回龙观、天通苑 、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开经济适用房在京大规模开发销售的序幕。此时正值政府取消福利分房，全面推行个人购房，也可以说是北京房地产行业市场化的开始年份。万事开头难，作为经济适用房的马前卒，天通苑和回龙观经历了从初期乏人问津到2001年后疯狂排队抢号的过程，凸现经济适用房推行过程中种种弊端。而这些弊端的后遗症在多年后的今天逐渐“发作”。

　　不经济的适用房仍被富人占有资源

　　2003年，政府有关经济适用房建设计划中曾明确，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。2005年初夏，新华社一篇《京城经济适用房暗访记》搅动已被人诟病已久的经济适用房市场，报道一出，政府有关部门曾表示要严查购房人资格。笔者近期走访了回龙观、通惠家园 等多个经济适用房项目，发现如今的经济适用房并不经济：在经济适用房小区里依然能轻易能看到很多不符合“中等偏下收入和低收入”身份的业主。

　　在北京最大的经济适用房小区——回龙观的云趣园小区的一个停车场，笔者随意数了数，场内停放的33辆车中，就有5辆宝马和一辆敞篷甲克虫，广本、帕萨特这样的中高档车轻易可以见到，而另一小区里，笔者还看到一辆被称为越野车极品的悍马停放在马路边上，这样一部越野车的价格已经远高于一套100平米的经济适用房了。有中介公司经纪人和笔者表示，回龙观里每个园子都停了多辆奔驰或者宝马等豪华车。

　　经济适用房给富人占有资源的一个原因要归结于当初超大户型的建立。以回龙观文化居住区为例，多种多样的户型中，四居的户型以及楼上楼下的复式结构占有相当的比例，其中一居的建筑面积高达75平米，与市内大部分两居面积相差无几，一套复式结构的住房建筑面积更是超过160平米。天通苑也是大户型林立，其中还有3层的复式。其实这个现象是由于在2000年的时候在相对偏远的北五环外建立大型社区，即使价格便宜，开发商也担心没有人愿意买，因此用超大户型来吸引买家的目光。但它造成的结果是将真正的中低收入者挡在了经济适用房的门外。

　　2005年，由全国工商联房地产商会建立的REICO工作室发布了《经济适用房政策评价》，报告中有调查数据显示：北京市受访业主中属于较高收入以下的家庭占58.4%；属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%；属于高收入的家庭占25.8%。即目前北京的经济适用房购买者，符合经济适用房购买最基本条件的不足三成。

　　同时，《评价》中另一组数据显示：北京市经济适用房自用率仅为51.34%，远远低于西安市92.1%和太原市80.25%的水平。换句话而言，京经济适用房中有将近一半被作为投资的房产出租出售。

　　经济适用房在被转手后本质缓慢回归

　　深圳长城物业是管理回龙观地区的物业公司之一，按照规定，转让（转手出售）房屋必须在物业公司进行登记。长城物业的朱主任向笔者介绍，回龙观地区房屋转让频繁，据他了解，业主出售房屋的主要原因还是“嫌回龙观住着不方便，一来离市里比较远，二来购物也很麻烦。”
　　一位云趣园的业主告诉笔者，他今年初买下了回龙观的二手房，每平米花了四千多块钱，但是比其他地方的房子便宜很多，以他的收入水平，在市内买一套房几乎不可能，价格因素是他选择在回龙观购房的最主要原因。

　　正是由于部分经济适用房，如天通苑和回龙观的地理位置限制，这部分二手房的出售价格比相同地段的商品房价格低，不少低收入者被迫到这些地区寻求安身之所。但是应该指出的是，回龙观经济适用房再转手价格普遍比当初的每平方米2600元高出将近一倍。

　　在采访的过程中，笔者发现，一开始被不合适人群购买的经济适用房正是通过这种转让的方式流向中低收入人群，经济适用房的本质居然是通过这样的方式开始回归。但是在回归的过程中，一开始购买了经济适用房的人挣得了很大的利润，被出售的经济适用房也就沦为投资的工具。

　　经济适用房二手房价高出一倍

　　从本质上来说，经济适用房是特殊的商品房，既然是商品房既有资格上市流通，但是要遵循一定的规则。目前，大量经济适用房被转手已成事实，据云趣园物业人员介绍，今年前八个月，云趣园小区在物业登记转让的房屋达到50套之多，以往年一年的转让量持平，成交价格大都在4500到5500元之间，而且随着北京房价走高逐渐上涨，高于当初统一售价2600元的一倍还多。

　　而在通惠家园的中介门口，笔者看到中介展示的在售楼盘价格在7000至8000的水平，据中大恒基的工作人员介绍，通惠家园作为还未满五年的房子，这样的价格水平比周边同等年限的商品房稍低，但比最初4000元的经济适用房购入价格高出一倍。

　　2004年5月，颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。5年成为经济适用房的界限。这个规定的发布直接导致04年新规实施之前的几周内，昌平区（天通苑和回龙观所在区）的二手房成交量暴涨，“史无前例”的超过了同期朝阳和海淀区的交易量。

　　而在北京，现实的情况是：5年足以让刚刚工作的年轻人奋斗成为中产阶级。笔者采访的两位业主很具代表性：一位业主2000年购买回龙观的经济适用房时，还是借钱交的定金，贷款买的房，现在已经是某网站的运营总监，有实力在别处购置新的房产；而另一位通惠家园的业主正在考虑是否把自己的房子卖掉，她认为这几年来家庭有了一定的经济实力，便想去更好的社区安家，因为通惠家园周边配套设施并不完善，孩子上学便成了问题，5年之限快过也成为家庭考虑出售目前住房的原因，而她按照目前市价定下的心理价位在7000~8000之间，远高于当初4000元购入的价格。

　　规避法规转手经济适用房

　　经济适用房低成本和目前市场的投资环境导致当初不管是有意还是无意购买了经济适用房的业主有了炒房的资本，经济利益驱动下经济适用房租赁转让成为必然。尽管北京市目前绝大多数经济适用房未过5年之限，但转让的经济适用房都已经在按照市价出售已成为不争的事实，在经济适用房项目周边的中介展示窗里，房屋标出的价格没有一家是当初经济适用房的原价。

　　一家中介公司的销售代表向笔者详细的介绍了如何规避政府调控：先按照成交价格，比如7500元/平米签订一份居间合同来确定买卖关系，而在国土局交税签订房屋买卖协议时，则登记经济适用房买入时的原价，比如4000元/平米，通过这样的方式不但能成功办理手续，还因为在政府登记时按照原价转让，连个税都不用交纳。在采访的过程中，笔者发现这样的操作方法在中介圈里是“公开的秘密”。如此操作，政府文件变成一纸空文。

　　而那些并不符合经济适用房居住要求，却通过一开始的购买手段获得经济适用房的中高收入者获得了最大的福利和利益。在采访的过程中，笔者发现，除了出售转让房产之外，经济适用房的业主还通过出租房屋来获利，笔者对此现象也进行了追踪，敬请关注。