2005年1月份，上海珠江投资有限公司（下称上海珠江）以16亿元的高价通过招投标方式，从6家国内外知名房地产开发商手中“夺”得新江湾城C1地块。

　　这是上海推出的首幅中心城区最大连片开发熟地，中标价格在上海史无前例。

　　但是，曾经意气风发的上海珠江总经理项斌，现在却遇到难题。他发现，自己开发的楼盘预计利润，只相当于代理公司销售一个9万平方米楼盘的佣金。

　　利润微薄

　　“新江湾城一号作品”的价格与周边的楼盘相比显然有竞争力，周边的楼盘价格在9000元~10000元/平方米，而且有大量现房供应，“上海梦想”、“建德国际公寓”、“盛世新江湾”等楼盘与之形成对峙的局面。

　　“这个项目的成本价在9000元/平方米左右，第一批房源推出的时候均价10000元/平方米，目前的均价在11000元/平方米。”上海珠江营销总监宋悦青表示。利润相当微薄。

　　该项目楼板价9000元/平方米，按均价11000元/平方米，销售面积为9万平方米计算，该项目利润为2655万元，只相当于代理公司销售9万平方米楼盘的代理费用。而过去通常销售一个金额在10亿元左右的楼盘，开发商应当获得40％左右的毛利润。沪上著名地产评论家蔡为民表示。

　　上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞说，上海珠江只是2005年众多高价拿地开发商之一，现在的问题已经暴露出来。

　　国外一般有实力的开发商会在市场的低谷期大量拿地。而在国内开发商却仍没有逃出买涨不买落的俗窠。

　　压缩成本

　　目前，“新江湾城一号作品”面对的困难非常大：一方面，项目成本高，在价格上没有任何的竞争优势；另一方面，为了控制成本，开发商不得不压缩营销费用，在销售上造成恶性循环。

　　宋悦青表示：“先前我们的营销费用一般在每个月70万元左右，而目前，我们的营销方式主要是口碑销售，平面媒体的广告较少。”一般情况下营销费用为总销售金额的15％~20％，现在可能会压缩到10％，甚至更低。