发布时间：2006-10-18来源：新《武汉楼市 》
虽说二手房的买卖价款不如新房的多，但也不是一笔小数目，许多人这一生也就只能买一套二手房，可以说事关购房者的重大利益，因此，购买二手房应十分谨慎。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，涉及售房者及代理人是否具备售房资格、二手房是否具备转让条件、二手房是否存在严重的质量问题等事项，一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不对称，对这些问题很难准确把握。
在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：（1）与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财；（2）购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空；（3）合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。
购房者如在法律风险已产生的情况下才去采取救济措施，可能为时已晚，于事无补，甚至遭受损失。因此，在购房前注意了解和把握所购房屋的法律风险问题，“防患于未然”，对购房者而言意义重大。那么，购买二手房应注意防范哪些法律风险呢？
一看售房者是否是房屋所有权人
判断方法：
（1）要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（两证）及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性。如果原件与复印件不一致，或者售房者出示的居民身份证与两证上载明的房地产权利人不同，或者售房者持有他人的居民身份证，就不应购买。不存在上述问题后，应将售房者提供的上述证件的复印件留存。
（2）聘请律师或者由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，如果不真实，不应购买。
（3）上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。对于已婚售房者，如果所售房屋在其婚姻存续期间取得，哪怕《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人只有一方，也应认定为夫妻共同财产，一方售房时，还应提交其配偶同意售房的证明文件后方可购买，否则合同无效。
二看售房代理人是否具备代理资格
房屋所有权人如果委托代理人售房，还应要求该代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件（代理人如为房地产经纪机构，则要求出示营业执照及房地产经纪机构资格证书复印件），并注意与原件核实。如果复印件与原件不一致，或者代理人不能提交授权委托书原件，或者代理人持他人的居民身份证，则一般表明该代理人的代理资格有问题，购房者就不应与该代理人签订购房合同并支付房款。但在代理人能提交授权委托书原件的情况下，由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故售房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。
在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。
三看所售房屋是否具备转让条件
下述二手房不具备转让条件，不能购买：
1、集体土地上的房屋（指房屋土地证为集体土地使用证，非国有土地使用证，城市居民不得购买集体土地上房屋）；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；
3、共有房屋，未经其他共有人书面同意的（例如夫妻共有房屋，未取得配偶书面同意）；
4、共有房屋，其他共有人要求行使优先购买权的（倒如售房者出售未取得完全产权的房改房，原售房单位要求行使优先购买权）；
5、已出租房屋，承租人要求行使同等条件下优先购买权的；
6、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意的；
7、房屋权属有争议的；
8、未依法登记领取权属证书的（指未取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》两证）；
9、所售房屋为经济适用住房，售房时尚未达到市、县人民政府规定的取得两证年限的（武汉市规定为居民个人在取得两证满5年后，方可出售）；
10、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的（适用于已购公有住房和经济适用住房）；
11、擅自改变房屋使用性质的（适用于已购公有住房和经济适用住房）；
12、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的（适用于已购公有住户和经济适用住房）；
13、国家及地方禁止转让的其他情形。
判断所售房屋是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断，而一般购房者往往缺乏此类专业知识及调查手段。为了有效防范风险，买方有必要聘请律师。
四看二手房成交方式是否合法
在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：
1、虚报房屋成交价
属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一经查实，税务部门将对当事人按偷税论处，追缴其少缴的税款、滞纳金，并处少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。此外，成交价明显低于市场价格且无正当理由，税务部门有权按房屋评估价征收营业税、个人所得税、契税等税收，买卖双方并不一定因此能少缴多少税费。
2、假赠与、真买卖
属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。此外，一旦经公证的赠与协议生效后，买方拒付房款，卖方面临难以追索房价款的风险。再则，根据我国《合同法》有关规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，受赠方获得房产后如果发生了房屋质量问题，很难要求赠与方赔偿。此外，受赠方需按房屋评估价的4%交纳契税，高于普通房屋买卖2%的契税标准，多缴了2%契税。
3、先签合同后过户
对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。此外，一旦房价上涨或由于其他原因，卖方后悔拒不办理过户手续的，将给买方带来诉累，不得不通过诉讼解决问题。对于卖方而言，由于未及时办理过户手续，在房屋过户前一旦对外产生民事责任，卖方难逃连带责任之责。
五看所售房屋是否存在严重影响正常使用的质量问题
二手房存在严重影响正常使用的质量问题，主要包括两种情况：一是房屋主体结构质量不合格；二是房屋主体结构质量尽管合格，但存在严重影响正常居住使用的质量问题，如严重渗水。
根据《合同法》等有关法律、法规，所售房屋如果主体结构质量不合格，或者存在严重影响正常居住使用的质量问题，除非卖方事先声明，否则买方有权退房。实践中，买方发现所购房屋存在上述质量问题，往往是使用房屋一段时间以后的事，而且往往需经房屋质量鉴定部门鉴定，此时房屋过户手续往往已办理完毕，房款已支付卖方，此时再找卖方交涉就麻烦了。因此，在决定购房前，买方一定要实地查看所购房屋是否存在严重影响正常使用的质量问题，卖方也有义务向购房者披露。买方对房屋质量问题有疑问的，可向房屋质量检测部门咨询，必要时申请鉴定。
六看所售房屋的配套设施能否正常使用
所售房屋的供水、排水、供电、煤气（天然气）、有线电视、电梯、楼梯及其他出入口等配套设施是否具备且可正常使用，直接关系到所购房屋是否能正常使用，对于买方而言意义重大。因此，在决定购房前，买方应实地查看所售房屋的供水、排水、供电、煤气（天然气）、有线电视、电梯、楼梯及其他出入口等配套设施是否具备且能正常使用（特别应注意所售房屋的水压、电压、煤气（天然气）气压是否充足、符合规定标准，因为这直接关系到所售房屋的水、电、煤气（天然气）、能否正常使用），卖方也有义务向购房者披露。
七看所售房屋室内环境质量是否合格
所售房屋（特别是已装修的房屋）室内环境质量是否合格，直接关系到购房者的身体健康，对于购房者而言同样意义重大。室内环境质量不合格，指室内建筑、装饰材料的放射性指标超过规定限量，室内空气中氡、游离甲醛、苯、氨及总挥发性有机化合物浓度超过规定限量。目前，关于室内环境污染控制，主要适用《住宅室内装饰装修管理办法》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的规定。
在决定购房前，买方应实地查看所售房屋室内环境污染状况，卖方也有义务向购房者披露。买方对房屋室内环境污染状况有疑问的，应向室内环境质量检测部门咨询，必要时申请鉴定。
八看签订的二手房买卖合同是否完善
如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。目前武汉市二手房交易使用武汉市房产局制定的《武汉市存量房买卖合同》格式文本，该格式合同条款过于简单，买卖双方有必要签订一份补充协议，对于格式合同中没有涉及的问题作出详细约定。
读者来电1：赵先生购买了一套房子，交房时发现户型改了，面积也有变化，比购房时小了很多。他找到开发商要求退房或换房，但对方不同意。赵先生想咨询该怎么处理？
律师解答：赵先生可以依据《商品房买卖合同》相应约定予以处理。房屋户型改变属于设计变更，商品房买卖合同标准文本中对此有明确约定，如果开发商在获准变更(或决定变更)之日起15日内未通知购房者，购房者有权退房。关于面积误差问题，合同文本也有相关约定，建筑面积或套内面积误差超过3%的，购房者有权退房。开发商违反合同约定，擅自变更所出售房屋的户型、面积是一种典型的违约行为。即使未使用统一文本或对上述事项未做约定，赵先生也可以依据有关法律与司法解释的规定要求退房。
读者来电2：市区林先生数年前购买某小区营业房一间，房产公司已开具发票，但之后却一直没有办理产权证。后经了解，其购买的该间营业房是违章建筑，根本无法办理房屋所有权证。现林先生询问该如何处理。
律师意见：开发商向林先生出售的营业房由于是违章建筑，而无法办理产权证，该房存在严重的权利瑕疵，开发商显然已构成违约。据此，结合实践中的做法，林先生可采取以下途径解决此事：
1、要求开发商按有关规定补办规划及相关手续，促使该营业房的建设属于合法，并最终能够办理所有权证；对林先生而言，这是最经济也是最理想的处理方式。如果不能按此方式处理的，则按第二条途径解决。
2、由于开发商提供的商品房属违章建筑，林先生无法取得合法的所有权，故林先生的合同目的显然已无法实现，开发商的行为已构成根本违约。因此，林先生有权根据我国《合同法》及相关规定对开发商提起民事诉讼，要求解除合同，同时要求开发商返还购房款并且赔偿损失。
房屋转让合同之迷
２００４年６月２４日，张某与陈某签订了房屋转让合同书，约定因无力购买坐落于武汉市建设路的某某住房，张某自愿将该住房转让给陈某购买；双方在合同中约定陈某支付张某转让费人民币１５０００元，该款分两次付清，双方约定第一笔转让费人民币５０００元，由陈某在合同签订后支付给张某，第二笔转让费于办理完房屋产权过户手续后付清。双方在合同中还约定，由陈某支付购买该房的房款，张某负责配合陈某办理该房的产权过户手续。２００４年６月２７日，陈某依双方达成的协议，向张某交付了第一笔转让费人民币５０００元。当日，张某与房地产公司签订了商品房购销合同，购买了坐落于武汉市建设路的某某住房，该房价款共计人民币３０万元，均是由陈某支付。张某认购的房屋，系由张某单位安排职工统一向房地产公司购买，职工享有一定的购房价格优惠，为此，张某单位对职工转让购房权作出过限制性规定，明确规定若职工在五年内转让认购房屋，将由职工补足购房时市价与认购价之间的差额部分，张某觉得后悔，要求买主返还，但对方不干。于是，张某就以房屋转让未取得产权证书及单位限制转让认购房屋为由，请求法院确认双方签订的房屋转让合同无效。
对此，陈某却提出异议说，张某、陈某双方签订的房屋转让协议转让的标的是房屋认购权而非房屋买卖合同，该合同不具备合同法无效的法定情形，张某不能仅以单位限制转让房屋而主张合同无效，故请求法院确认合同有效。张某、陈某双方签订的房屋转让合同中转让的标的是房屋还是房屋认购权？张某、陈某双方签订的房屋转让合同是否具有法律效力？
张某提出，他们签订的房屋转让合同中转让的标的系房屋，因本案讼争合同转让的标的是房屋，违反了《中华人民共和国城市管理法》第３７条６项的强制性规定，应属无效合同，请法院确认讼争合同无效。
律师办案：关于张某、陈某双方签订的房屋转让合同转让的系房屋还是房屋认购权的争议，律师认为，张某、陈某签订的合同中明确载明张某无力购买坐落于武汉市建设路的某某住房，自愿同意将该房转让给陈某购买，转让费为人民币１５０００元；并且购买房产的房款人民币３０万元均系由陈某支付。由此可知，张某、陈某双方签订的转让合同转让标的应是房产认购权，而转让认购权所指向的标的物才是房产。张某混淆了诉讼标的与诉讼标的物的概念。关于张某、陈某双方签订的房屋转让合同是否有效的争议。法院确认，张某、陈某均具有完全民事行为能力，签订的合同系双方真实意思表示，且签订的合同未违反法律、行政法规的禁止性规定亦未构成合同无效的法定要件，法院认为，张某、陈某双方签订的房屋转让合同转让的标的系房屋认购权而非房屋，而我国的现行法律、行政法规并未对转让房屋认购权作出过禁止性规定。因此，律师认为张某与陈某签订的房屋转让合同有效。
小贴士：建筑面积、公摊面积、实用面积到底有何不同
现今市场，有关住宅面积的说法五花八门，如销售面积、实用面积、建筑面积、公摊面积，这么多的概念，令并非房地产行业专家的购房者一头雾水。
关于“面积”有故事
销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此一词，也就是说，平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。 即“建筑面积”包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
实用面积最科学
许多业内人士认为，楼盘以实得建筑面积来计价更为科学，因为客户得到的实惠应是决定价格的最重要因素，且这种做法能很好地激励开发商节约成本、精打细算。
公摊面积有蛊惑
值得购房者注意的是，公摊面积大有文章，现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。
而后者比前者在名义价格相同的情况下，实际价格要高得多。对于公共分摊面积的处理，目前尚无准确法律规范出台，这一问题，购房者不应小觑之。