“城区，太贵；郊区，太远。”

拿着2006年秋季版《武汉楼盘全图》，武汉市珞喻路某文化公司职员张鸣，拨通了其中意楼盘的售楼电话。

单价4000－5000元，120平方米，叠加于两个数字之上的，是超出张鸣心理承受能力的房屋总价，而该楼盘已是他今天第五个咨询的项目。

挂断电话，张鸣摇了摇头，又开始寻找下一个适合的楼盘。

按照武汉市统计局数据，今年1—9月，武汉市城市居民人均可支配收入为9420.90元，张鸣的收入应该属于中上水平，他对房子的心理承受点是：50万元。而在他工作范围十公里以内，满足这个条件的楼盘几乎没有，“买房子至少要100平方米左右吧，可是在此范围根本找不到，距离工作地点太远了，我会考虑买二手房。”

张鸣的想法是，房子距离工作地超过十公里，将给他生活带来极大不便，不如买一套二手房。而其想法，很大程度上代表了大多数武汉市民的思想。

近几年，飞扬的房价已在抑制购房者“住在城中心”的观念，但大多数市民仍希望购买工作单位附近的楼盘。

事实上，武汉市居民购房现状十分清晰，张鸣这样月收入在中上等的市民在为选房烦忧，而绝大部分其他市民还在为买还是不买而徘徊。

“房价，到底有多少市民在为你烦恼？”这个问题，市民在询问，专家在求解，也是媒体所关注的热点。

历时一个月，长江商报与中南财经政法大学房地产研究所共同策划，由中南财经政法大学部分在校本科生、研究生参与实施，旨在了解武汉市居民住房需求偏好的市场调查活动，已经完成。

问卷通过对受访者消费心理、购房目的、购买能力等方面的详细了解、分类统计，对消费者的消费特征作出分析说明，以期还原房地产市场需求的真实，从而测定房地产市场需求的变化趋向，把脉未来市场的走向。

本次活动采取随机问卷调查方式，对鲁巷广场、洪山广场、徐东、首义广场等人流集中较具代表性的地点，共发放问卷1500份，其中有效问卷1300份。

自购与自住：购房者的居家心理

您现在的住房是？

中南财经政法大学房地产研究所分析——获取住房的主要途径是自购。

随着我国住房分配货币进程的不断推进，购买和租赁的比重将会有进一步上升的趋势。住房的市场化程度将会进一步提高。

您购房的目的？

自住87.30%；投资13.39%。

中南财经政法大学房地产研究所分析：这在一定程度上说明武汉的房市仍具有很大发展空间，居民的住房消费需求对市场的拉动作用不容小觑。

购房目的是架天平，一边是自住，一边是投资，不是向左倾，就是向右斜。

调查问卷显示，武汉市民的购房目的呈一边倒态势。

87.30%，13.39%，这两个数字交叠透露出市场信号：目前武汉市居民购房自住因素远大于投资，与武汉当前实际经济水平息息相关。

根据武汉市房地产信息网数据，11月份，武汉市在售楼盘372个，成交均价为3874.56元/平方米，而同年1—9月武汉市城市居民人均可支配收入为9420.90元。可见，市民并没多少闲钱用于长期投资。

另一个验证此推断的数据来源于对目前居民居住性质的判断。

近半购房者依托存款购房，必然影响其购买力，因为在受访者中有43.75%的家庭月收入在2000—4000元之间，一套商品房的价格，可能就是其一辈子的积蓄，没多少人有勇气冒险投资与等待房产升值。

单价与总价：现实的美丽愿望

您可以承受的住房价格是？

您愿意承受的单套住宅总价？

30万元以下42.66%；30—40万33.53%；40—50万20.04%；50—80万5.46%;80万以上0.50%。

中南财经政法大学房地产研究所分析：住房价格在很大程度上左右着购房意愿，对于当下的武汉市住房价格，居民普遍表示越低越好。

房价。看到这一词语，脑海里必然又浮现宏观调控、房奴、暴利……。

一个问过很多次的问题：“您能承受的住房价格是多少？”一个听过无数次的答复：“太离谱了撒！”

在本次问卷调查时，这句话时刻在耳边响起，受访者在房价面前除了表现出无奈的神情，别无他法。因为目前武汉的房价上涨仍在理性范围之内，不会有“崩盘”的可能。

今年7月至9月，中南财经政法大学房地产研究所就与武汉市土地交易中心做了《武汉市商品住宅价格分析》的课题。结论是：武汉市作为一个特大型中心城市，当前的住宅均价水平仍处于正常范围，近两年名义价格上涨较快，但仍然是理性的。

也就是说，当前的住房价格虽还在正常范围之内，但仍大大超过居民的心理预期。但现状已如此，受访者们纷纷表示，更想知道未来武汉市的房价到底如何？

《武汉市商品住宅价格分析》预测：2006年至2008年，在基本经济面和投资区位倾向稳定的情况下，武汉市商品住宅均价可能在3600－4100元之间，年均价涨幅在6%－8%，该涨幅将会低于GDP和人均可支配收入的增长率。

调控与市场：

宏观调控难控思维

您希望通过以下哪种方式购房

家庭存款：39.19%；住房公积金：　　37.10%；银行贷款：36.21%；向亲戚朋友借钱：4.56%；其他：5.56%。

中南财经政法大学房地产研究所分析：传统住房消费观念仍占重要地位，住房金融前景看好。

虽然“家庭存款”这一方式所占比例最高，但通过贷款等方式购房正在为很多居民所接受，说明武汉市的房地产金融进一步发展的潜力依然很大。

利率调整对购房计划影响多大

影响很大：9.23%；影响比较大：　　　31.55%；影响不大：43.84%；没有影响：15.38%。

中南财经政法大学房地产研究所分析：宏观调控对居民购房影响不大。

认为加息影响很大和比较大的比例之和为40.78%，而影响不大和没有影响(包括没有考虑其影响)之和为59.22%，说明政府的宏观调控暂时还没取得预期效果或者效果并不明显。

您希望选择的住房面积是？

中南财经政法大学房地产研究所分析：这一方面体现了居民在住房消费方面仍受传统观念影响，也说明了部分居民的消费理念不够成熟，脱离自身的实际需求。

“低收入国家8平方米，中低收入国家17.6平方米，中等收入国家20.1平方米，中高收入国家29.3平方米，高收入国家46.6平方米”，建设部相关资料将国家收入水平与人均住房建筑面积如此对应。

在问卷调查中，受访者的回答透露出一个与实际不相符合的盲目：调查结果显示，受访者家庭人口为1—2人的仅占14.38%，有72.52%的受访者家中是3—4人，而家庭人数在5人以上的只占13.10%。依据建设部的划分，武汉市众多居民住房消费观念受传统“崇大”思想影响颇深，这也说明部分居民的消费理念不够成熟，脱离了现实。

问卷结果显示，仍有36.21%受访者是依靠存款来买房，盲目的“崇大”只会增加购房成本，增加贷款金额，形成经济压力。从政府的几次提升房贷利息可以看出，抑制部分购房者的盲目心理与投资心态十分困难，也说明宏观调控理论性比实际性更强，本次调研也证明一尴尬现象：59.22%认为加息对自身购房影响不大和基本没影响，而认为加息影响很大的只有9.23%。

宏观调控的2006年，对于武汉房地产消费市场的影响，雷声大于雨点。