冲动性买房浪潮”已成历史的今天，市场需求仍有脉络可寻，从2006年的武汉楼市分析可以看到——“高档房比低端产品好卖，且利润更为丰厚”，为此，各路开发商相继苦练内功，不断提升产品品质，各类高附加值层层叠加。

而同时，一批“品质制胜”的传奇性楼盘，给后继者带来扩大化的“诱惑和遐想”，也诱发了后继者必须面对的残酷搏杀：2006年房产调控的影响客观存在，当前和今后一段时间，缺钱、缺客户、缺地，是开发商迫在眉睫需解决的现实问题。

2006年，武汉楼市各开发商均放缓开发进度，执行“以产定销，梯度小规模上市策略”，一门心思做“精品”，结果同质化产品泛滥。同时，武汉房价12月新成交均价已经达到3916元/平米左右，2007年，房价走高趋势明显，但谁来消化这些中高档产品？郊区房夜间“星星点灯”空置率明显和二手楼市低迷均在作证“客源荒”是明年面临的现实问题。

线路一：差异化突破

当前，业界有以下几种趋势：一是炒热地皮，先做好商铺(只租不售)，形成楼市地标或商业中心，再卖住宅或开发主楼、办公和住宅混合楼等多类型产品，通过不断成熟的商业，促升地段升值，赢得利益最大化。

二是文化擒王，情感营销。举办文化活动，拉进楼盘和他们的距离，最终掏腰包“买房”。

三是打造“节能牌”。响应国家号召建造“节能楼盘”，将选用的优质节能材料在售楼部开辟展示区，以事实说话，一分价钱一分货，典型如金都汉宫和泰跃金河。

四是响应国家号召，走“亲民”营销路线，树立好形象，赢得群众口碑。

线路二：挖掘老客户

老客户时常给销售带来惊喜，且以老带新，以身说法，具有无可比拟的说服力。逢年过节生辰婚旦，做一些温情服务，诱之小利，是这几年不少开发公司树品牌、积累客户的一大高招。甚至有人认为新老客户所产生的效益适用于“二八”原则，即老客户会带来80%的利润，新客户只能带来20%的收益。这也是不少公司不打广告，声称有“销售渠道”的原因。

巩固老阵地，开拓新市场，杜绝“捡了芝麻丢了西瓜”，建立客服长效机制“细水长流”，是今后的营销重点。当前不少公司成立客服中心，甚至将签订商品房买卖合同纳入到客服工作，就是一个创新举措。这样可提高效率，也利于“专业人做专业事”，这对聘请专业代理公司销售、希望创品牌的开发商是一个好办法。

线路三：加强销售终端执行力

以往的营销策划，往往寄希望于“一个金点子、一个好创意救活楼盘”，但金点子不常有，且楼盘品质相同，策划相近，但结果可能迥异，原因在于销售终端的执行力不够。好点子也需人落实。不少售楼员“以貌取人，以衣着打扮取人”，不明白“进门就是客”的道理，殊不知，越是难缠越代表他们对产品关心，合作机会越大的道理。

当前购房者主要分三类：结婚用房、提高住房舒适度和资产的保值增值。三者的共性是房子不断升值，才会掏腰包。为此，只要满足这种底线，客户就会感兴趣。而国家新政对购房者的心理影响，也客观存在。在企业遭遇土地和银行双“卡”，急需“现金流”的情况下，营销最终要以服务打动客户，这需售楼员加强终端执行力。