“现在的楼市和股市真是太相似了，买涨不买跌成了大多数人的普遍心理。”石家庄市民李凡在经过几年的买房观望之后，最终还是下了决心，要在2007年买一套3居室的商品房，对于像他一样为数众多的买房人来说，几年来的观望换来的是一个教训：买房子还是要趁早。

　　其实，早在2003年时，李凡就有了买房的打算，那时，市中心长安公园旁边的楼盘不过2700元/平方米，但这个价格让他觉得有点太高了，当时在省会东南部的神兴、卓达等小区的商品房价格都还没有超过2000元/平方米。“那时买房的心根本没有现在这么迫切，总是想着再等等，总想挑一套称心如意的好房子。”

　　然而3年过去了，面对一路飞涨的楼市，李凡发现自己错了，如今市中心的房子他连看都不愿去看了，因为每平方米5000元的价格已不是他这样的都市白领所能承受的水平。1月中旬，他和一个朋友到南二环附近一个新建楼盘去考察，才知道这个2009年才能交工的楼盘，不过几天时间里，一期已经快卖完了，而它的价格则是每平方米3800元。

　　不仅如此，他发现就在最近的半年多时间里，石家庄的房价似乎像上足了的发条一样猛涨，“去年6月份我在东二环附近看的房子，2300元一平方米，当时我嫌是村里开发的，担心领不到房产证，犹豫了一下没买，结果10月份再去时已经涨到2900元了，前两天我又上网看了一下，结果吓我一跳，现在的价格已经成了3200元一平方米了。”

　　买，难担高房价重负；不买，难受房价节节攀升的煎熬。这就是像李凡这样的买房者当下的两难心态。

　　不光在石家庄，在河北省内的其他城市里，不断攀升的房价也在让买房人的神经绷紧。在唐山，商品房价格从2003年的2000-2500元/平方米，攀升到目前的均价3600元/平方米以上。在沧州，几年前的1500元-1800元/平方米，已经变成目前每平方米2800元左右，甚至在房价相对较低的张家口市，也出现了每平方米5020元的高价楼盘。

　　在中国房地产市场的格局划分上，人们总是把京沪穗划为一线城市，而石家庄、唐山、秦皇岛这些城市总是被归入二三线之列，但就是这样的二线城市，在去年12月份的全国房价涨幅中却让人吃惊，秦皇岛市新建商品房价格同比上涨11.8%，涨幅位居全国70个大中城市之首，位居第二的北京上涨10.4%，石家庄为5.1%，唐山6.2%。

　　在过去的一年里，房价上涨最快的城市是深圳，北京以9.4%而紧随其后。分列三到五位的是福州、大连、泉州和泸州，年涨幅分别为8.4%、 8.3%、7.7%。此外，呼和浩特、贵阳、南充等地区也进入了前20位，这相对于那些位于经济发展较快的地区城市来说，多少让人有些感到意外。

　　这不禁让人隐约感到，二线城市持续火暴的楼市，正在成为房价突飞猛进的“主力军”。

　　房价上涨的“后发效应”

　　“这可能是一种后发效应。”一些行业分析人士的看法是，在一线城市房价上涨之后，二线城市出现房价的补涨似乎是在情理之中的。目前一些主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源、越来越严峻的调控环境，二线城市就成了一些实力开发商的新天地。

　　但令许多人没有想到的是，二线城市的房价上涨来势如此凶猛，并且是在国家连续出台宏观调控政策之后。而且近一段时间以来，二线城市的这波楼市行情波及面相当广泛，一些中小城市也受到了相当大的影响。比如在北京高昂房价的带动下，周边的燕郊、香河、三河、涿州等地的房价近年来开始大幅上涨。

　　如果纵向来看，中国第一次城市化浪潮，首先从一线城市开始，目前一线城市受宏观调控影响比较大。其城市化率已上升到70%，有的达到75%，第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二三线城市前些年投入相对比较少，同时受宏观调控的影响相对也较小，城市化率只有30-40%，要达到70%，还有很大的空间。

　　二三线城市特别是二线城市，市场前景被普遍看好。随着开发商和资金的大举进入，二线城市房地产进一步升温，给一些本已炙手可热的二线城市房地产调控带来了巨大的挑战。

　　而从更深层次的原因来看，二线城市被看好，也与当前中国的发展战略不无关联，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多极化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如京津冀都市圈，大量资本和热钱的涌入，将使一些二线城市的房地产市场变得更加炙手可热。

　　楼市调控“隔山打牛”

　　刚刚过去的2006年是名副其实的楼市调控年，针对楼市的过热，国家出台了一系列政策、措施，力图以行政的高压来挤掉楼市的泡沫，但如今回过头来看，给人的印象却是政府越整治，房价涨得似乎越快，这其中的根源在于一些政策被“悬空”化解了。

　　比如开征营业税、个人所得税本为遏制投资、打击投机，结果发生税收转嫁，二手房市场买房的负担加重。

　　如征收20%个人所得税，被认为是在交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。一位行业人士对此评价说，“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

此外，“90平方米户型占开发总面积70%以上”这条规定的出台本为调整住房供应结构，结果成了大户型涨价的理由。进入下半年，一些城市大户型房源，尤其是较好地段内的大户型，价格明显抬升。中介公司的说法是：“物以稀为贵，以后以90平方米为主，大户型少呀。”

　　提高建设用地使用费本为减轻地方“借地生财”的冲动，结果“地价升带动房价涨”的预期弥漫市场。“面粉涨了，馒头能不贵吗？”

　　房产专家易宪容预言，2007年的房地产市场将仍然是一个政策市，这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场或许会出现根本性转变。

　　土地增值税影响几何

　　进入2007年以来，对地产业震动最大的是国家新近出台的关于土地增值税要进行清算的新政。

　　一位房地产业内人士在进行过详细的计算后告诉记者，这一新政2月1日实施后，二线城市受冲击比一线城市小，普通住宅要比高端住宅影响小一些。一线城市因增值额大，利润高，因此受到的影响程度比二线城市要大，至少应当会高出5-8个百分点，相对而言，二线城市的利润空间相对较小，高端与普通住宅之间价格差与地价差都较小，因此影响程度相对较小。

　　对于这一新政所带来的影响，业内人士看法不一，有人认为这将会挤压发展商的利润空间，势必对社会资金进入房地产造成巨大分流。

　　也有人认为随着高端住宅的利润降低，中档房产将会成为未来竞争的主流。由于以前免征土地增值税，因此无论地段条件如何，都喜欢做高端房产以获取高额利润，恢复征收土地增值税以后，由于累进税率的影响，开发高端房产的利润可能受到大幅度控制，而普通住宅又可以免征、少征，因此开发普通住宅将被迫成为开发商的首选。

　　由此带来的转变将是深远的，它将有助于解决盲目开发高端房产的现象。未来竞争主角转为中档普通房产，这是最为深远的影响。由于增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税，会迫使更多的发展商转向发展普通住宅。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

　　一位业内人士告诉记者，从未来看，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足《通知》中“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。“让开发商主动远离暴利是不可能的，关键还在于政府执行的力度和决心。”