“空关率”与“空置率”没有本质区别

　　最近国内关于房地产泡沫的讨论越来越集中在“空置率”和“空住率”这两个概念上。“空置率”指一定时间里，开发商造好但是没有卖出去的房子；“空住率”则指一定时间里，老百姓买进而没有住进去的房子。简而言之，虽然都是“空着”，前者是开发商手里的房子，后者是老百姓手里的房子。

　　一般来说，“空置率”为“无泡沫论”者。他们认为目前中国各大城市的“空置率”要比五六年前低得多，也比国际通行“警戒线”的上限低得多，目前开发商手里没有太多的房子没有卖出去，整个市场呈现供销两旺、量增价升的繁荣景象。“空住率”为“泡沫论”者。他们认为目前因为种种原因而没有入住的房子，并不能认为都是真实需求，都被消化掉了，其中相当大一部分是虚假需求，这就是市场泡沫和不稳定因素。

　　“空住率”是中国人发明的全新概念。虽然各方对“空置”和“空住”概念有不同理解甚至得出截然不同的看法和结论，但是有一点可以肯定，从过去只讨论“空置”深入到讨论“空置”和“空住”，以及讨论“空置”与“空住”的关系，本身表明人们对中国房地产市场的认识和研究前进了一大步：从照搬国外经验数据到结合中国市场具体情况，从单纯考虑一级市场到包括二三级市场在内的全体市场，从表面现象深入到事物内部。

　　“空住率”是中国目前房地产市场，尤其是在前期快速增长之后的一个特定的、特有的和突出的现象。统计数字表明，最近几年“空置率”持续下降的同时“空住率”则大幅度上升，而且上涨速度极其迅速，相当大的“空置率”转化为“空住率”。目前上海等城市的“空住率”已经比“空置率”高出好几倍。一般认为目前上海“空住率”高达10%，处于“万家千户无灯影”的景象，“空置率”则低于3%。

　　“空住率”主要由三部分原因造成。第一，房子用于自住。但是由于装修，等待环境完善或其他客观原因，造成“一时三刻”不能入住；第二，用于出租(长期投资)，但是由于尚未完成装修或者装修完毕但因为小区及周边环境不能达标，或者因为出租竞争激烈而造成“一时半载”无人居住；第三，用于投资(短期投资)，不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关，待价而沽。显然，前两种情况有“住”概念，第三种情况只有“关”的概念，故不能称为“空住”，应该称为“空关”。“空关”房占整个二手房总量之比，就是“空关率”。最近几年上海市场上的“空关率”大幅度提升，本人估计已经超过上述第一和第二种“空住率”。

　　作为长期投资的“空住率”(第二种)和作为短期投资的“空关率”，在利率、租金、市场走向和主观判断发生变化的情况下，随时随地可能互相转换，从“空住”转变为“空关”，或从“空关”转变为“空住”。由于可能变换加上缺乏统计资料，目前人们比较难掌握长期投资的“空住率”和短期投资的“空关率”各自准确的数字。但是一般可以肯定，自住(第一种)“空住率”的空房时间较短而且有时间限制，因为自住的家庭总是希望尽早入住改善生活。出租(第二种)的“空住率”空房时间也相对较短，也有时间限制，因为租户总是希望早日拿到租金。“空关率”则没有时间限制。只要房价继续上涨，尤其是大幅度上涨的情况下，投资客可以无限期持有，等待更高的价格出售。就目前房价形势和趋势看，“空关率”造成的空关时间已经长于自住和出租造成的空关时间。

　　除了中国，世界上找不出第二个国家(无论是统计上还是实际需要上)使用“空住率”这个概念。因为在国外，以美国为例，95%以上是装修房，是二手房和成熟社区，用以自住短暂空房的现象极少，出租房子周转很快，空房时间也很短，“空住率”可以完全忽略不计(家庭第二居所———度假屋因为不是“空住”，所以不在此列)。再来说说“空关率”，“空关”现象在国外几乎是不可能存在的。因为虽然最近几年，美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家房价上涨较快，也处于“泡沫”中，但是其房价上升幅度远远没有达到可以“空关”的程度。

　　目前中国房地产市场上“空住率”不仅高而且“空住”时间长，这是有道理的和有中国特色的。因为到目前为止，中国除了上海、广州、杭州等极少数城市外，绝大多数城市二手房(指旧房，不是指次新房)交易量太小，与一手房无法“交手”，而一手房则几乎百分之百是非装修房，而且大多处在新开辟的小区里，无法及时入住是一种完全合理的现象。因此“空住率”作为一种最终得到消费的房子不形成泡沫，与泡沫截然无关。

　　与国外一样，中国的“空住率”也可以完全忽略不计。现在，“三空”之中已经排除“一空”。泡沫的危险来自另外“两空”，即一级市场上的“空置率”和二三级市场上“空关率”。而且，泡沫最凶恶的杀手不是“空置率”而是“空关率”。

　　为什么最近几年开发商造出来的房子能够迅速和源源不断地被投资客“买去买去再买去”呢？这是因为房价上涨太快了，市场太“繁荣”了，前景太“美妙”了。“买进房子就能升值”、“早买早赚、晚买晚赚、不买不赚”是造成大量“空关”现象的根本原因。投资客看到了价格迅速上升中的极大的赚钱机会，很多人一次买进卖出所赚的钱超过一辈子省吃俭用积累的钱。马克思说过，当利润率达到百分之百，杀头上绞架也没有人害怕了。正是在这种情况下，开发商脱手投资客接手，“空置率”转变为“空关率”。投资客在开发商刨去第一桶金后，心甘情愿“接盘接盘再接盘”，承担巨大的资金压力和维护成本以及可能的市场风险，让房子“空关空关再空关”，根本原因是希望自己掘到第二桶金。

　　“空关率”是一种完全不正常和不合理的现象。但是很多人给了自己许许多多正常和合理的理由，比如将来可能会住，可能出租，孩子将来结婚要用，孩子到上海读书要用，自己到上海开公司要用，有了落脚点来去方便，回国出差或探亲不用住宾馆，退休后有住处等等。很多人并不承认甚至根本没有意识到自己是在“纯粹空关”。但是剥去表面似是而非模棱两可的“理由”，其实质是“存房比存钱收益高，空关比无房风险小”在作祟。人们能够“关”能够“等”的底线是：只要房价继续上涨以及预期上涨幅度超过投资成本和风险。但是，目前的底线已经相当高了，差不多马上就要“卡脖子”了。

　　很多人目前完全处于一种“越来越”的定式思维中，而这种“越来越”思维成为支撑他们承受“关”和“等”的巨大力量：中国经济越来越好，城市面貌越来越新，可开发土地越来越少，新造房子越来越美，建材价格越来越贵，资金成本越来越大，收入水平越来越高，如此等等。在所有这些“越来越”的共同作用下房价肯定还要涨的“坚定信念”下，很多人尽管在中央和地方政府采取一系列宏观控制政策，采取加息等市场手段，增加了“关”和“等”的难度和风险之后，仍然坚持“越来越”思维，不为所动。但是，不要忘记了“太好的就不是真的”这句英语名言，不正常的和不合理的最终总会得到纠正。楼市必须从“越来越”思维中解放。

　　什么是房地产泡沫？“空关率”就是房地产泡沫，而且是最典型的泡沫，是衡量泡沫最重要的尺度。“空关率”与“空置率”没有本质区别。一级市场的空置是风险和不确定因素，二三级市场的空置同样也是风险和不确定因素。“空置率”可以大量快速地转变为“空关率”，同样“空关率”也可以大量迅速地转变为“空置率”，而且“翻转”来得更快更容易。不仅如此，目前“空置率”小，而“空关率”大得多；“空置率”容易把握，“空关率”难以把握(“空置率”是显性的，“空关率”是隐性的；“空置率”是现实的，“空关率”是潜在的；“空置率”集中，“空关率”分散；“空置率”受建设周期影响，需要有积累的过程，“空关率”则在一定条件下说变就变，具有突发性和爆发性)。

　　“空关率”一旦“脱下红装(需求)就成蓝军(供给)”，此时此刻“空置率”就不可能再大量和迅速源源不断地转变成“空关率”了，将立即大幅度地上升，而且与“空关率”同台竞争激烈厮杀，争夺有限的需求量。所以，“空置率”危险，“空关率”更危险。“空关率”是房地产泡沫最凶残的冷面杀手。人们必须对“繁荣景象”下的这种隐蔽的“凶残力量”给予极大的关注和重视。

　　(作者：长期为美国道琼斯公司中国经济顾问，道琼斯和CNBC电视财经节目制片人和主编。)