国土资源部昨天就贯彻实施《物权法》下发通知，要求各级国土资源部门研究落实《物权法》提出的新要求，对于住宅建设用地使用权期满如何续期等问题，积极开展试点工作。

国土资源部还表示，要结合国土资源管理工作的实践，研究落实《物权法》提出的创新性要求，如住宅建设用地使用权期满如何续期、征地补偿中如何处理被征地农民既得利益、建设用地使用权如何在地表、地上和地下分别设立、建筑物区分所有权如何分割登记等问题，并积极开展试点工作。

业界视点:住宅用地使用权为何突破70年大限?

“大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差别不在理念层面，而仅仅在于技术层面的实际操作中。至少在当时的立法者看来，70年的土地使用权足以保证一个拥有房产的成年人“生也有涯，而权也同涯”。此外，房屋的折旧期限也是立法者所考虑的重要因素，虽然70年能否让房屋折旧为零还有待商榷，毕竟这不仅是一个需要科学论证的问题，而且也是一个科技水平发达程度的问题，但能够将住宅用地的使用权限定在“70年”的刻度上，在当时的语境下实属不易。

中国住宅70年使用权 问题多

近年来中国房地产价格节节上涨，海外投资中国房地产也逐渐升温。但到中国购买投资房地产的海外人士都会碰到一个巨大“经济文化”的冲击，即中国房地产的70年使用权。依照规定，在中国购买房地产所买到的只是70年的土地使用权；70年之后，房子即便还是你的，底下土地的所有权仍然是国家的。

稍微有点房地产概念的人立刻会察觉这里头不太对劲；房子和土地是相连的，地若没了房子反而成为累赘。难不成要雇卡车把房子拉走吗？如果是大楼又怎么把其中一个单位拉走？要拆都还要花钱，若想卖又有谁要一个烫手山芋？但这确实是中国房地产当前的规定。

业内专家：住宅土地使用权年限难达70年

根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

住宅用地使用权期满自动续 物权法保群众安居乐业

对外经济贸易大学法学院民商法学系主任苏号朋教授在接受记者采访时说，与现行的土地管理法、城市房地产管理法相比，物权法在建设用地使用权部分的规定有了如下变化和进步：第一，以“建设用地使用权”取代城市房地产管理法中的“国有土地使用权”概念。第二，明确规定了设立建设用地使用权的范围，“可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。第三，明确规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者时，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，改变了城市房地产管理法允许以双方协议的方式出让此类用地的做法。第四，明确了建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。第五，明确规定了建设用地使用权期间届满前，国家因公共利益需要提前收回土地时的补偿问题，并要求退还相应的出让金。