联想控股布阵住宅产业的帷幕已全面拉开。北京、武汉、长沙、重庆等地联想控股近期已经或即将投入大手笔的地产资金。

近日，记者从联想控股全资房地产子公司融科智地获悉，其第一个完全控股、独立操作的中高档住宅项目已落户北京望京地区，这个名为“融科·橄榄城”、建筑面积４０万平方米的项目，仅拿地就花去了融科智地近７个亿的真金白银，并将在２００５年中入市。

“这只是一个开端。此前两年，融科智地已在武汉、重庆、长沙等三个城市成功拿地，这些项目将在２００５年内相继推出。” 融科·橄榄城总经理、融科智地住宅事业部主要负责人郑志刚在接受记者采访时说，目前，融科智地在全国的４个住宅项目规划总建筑面积已超过２００万平方米。

蓄势３载，融科智地今始发力。

３０亿掷地

一年前，记者还不能完全从联想控股副总裁兼融科智地总裁陈国栋那里探得融科智地整个住宅的投资战略，如今，融科智地的“住宅战略”已有棱有角，清晰可见。

“融科智地将以北京为龙头，以重庆、武汉、长沙等城市为重点大力发展前景看好的二线城市住宅市场。”郑志刚如此描述融科智地的“住宅蓝图”。

“北京市场除了目前的融科·橄榄城以外，还正在开拓其他新项目。”郑志刚说，融科智地还将把北京的辐射力扩展到包含天津在内的其他地区，“争取在时机成熟的时候进入这些市场。”

二线城市当然也就成了融科智地着重寻找的“猎物”。

陈国栋曾向媒体表示，在经济存在爆发拐点的二线城市更容易形成较大的影响力和品牌号召力，从而降低投资风险。这正是融科智地选择投资区域的重要标准。

“像武汉的房价涨幅不是特别大，有后劲，上升空间还很大，重庆和长沙也是如此。”郑志刚说。

据记者了解，２００３年下半年，融科智地先后在重庆和武汉通过“招、拍、挂”方式各获得一块住宅用地。重庆融科·蔚城项目在江北新区鸳鸯湖地区，建筑面积８６万平方米，目前已经动工；武汉项目的建筑面积为４０万平方米，由于此地块属于当地旧城改造工程，受拆迁政策变动影响，开工时间会稍微推后一些，但最迟到今年七八月份就可以动工；长沙是融科智地新近才拿到的一块地，占地２４０亩，建筑面积３５万平方米。

业内人不难计算出，融科智地目前已获得开发权的这四块地，光土地成本就已经先后投入了２０多亿元，预计后续滚动开发所要投入的费用也将高达数十亿元。

一掷３０亿，挺起２００万平方米，几年来一直埋头于做北京融科资讯中心的融科智地，今年的胃口不小。

“其实，融科智地早在独立开发住宅项目前就开始以合作的方式操法练兵了。”郑志刚的言外之意是说，融科智地全面拓展进军住宅市场并非心血来潮。

２００２年年底，融科智地和天津顺驰集团开始实质性接触，很快合资成立了天津顺驰融科智地有限公司，融科智地占有４０％的股权，并合作开发了天津瑞景居住区。

“最后瑞景项目获利达到了公司理想预期值。”郑志刚说，这使得融科智地在初尝了住宅开发甜头的同时又向住宅业务迈出了坚实的一步。而据记者了解，“这个理想的预期值”有可能达到３０％。

“去年５月推出的北京紫金长安是融科智地第一个合作开发的住宅项目，这可能鲜为人知。”郑志刚说，“紫金长安的投资商是中关村科学城改造股份有限公司，而联想控股是中关村科学城的股东之一，融科智地因此派出了从市场策划到产品研发、综合管理、投资控制、销售执行的强大队伍入驻紫金长安。”

不久，“单干”的时机成熟。融科智地的队伍在成功运作完紫金长安一期后即撤出紫金长安项目，全力以赴投入到融科·橄榄城的开发中，在北京、重庆、武汉、长沙四地布局成网，以融科为品牌的项目相继出炉。

“将来住宅部分将占到联想控股房地产业务的７０％份额，同时也将成为联想控股未来发展的支柱。”郑志刚说。

多元驱动？

三年前，当联想控股创立融科智地有限公司，并宣布斥资３０亿挺进写字楼市场时，给业界更多的是一种悬念：“门外汉”能不能做好业内事？

值得一提的是，去年本报记者曾向几位业内专家推荐他们认为北京近年最好的写字楼时，居然有两位专家同时推荐了融科资讯中心。作为“门外汉”的融科置地，３年耐心只做一件产品，现在看来确有不菲的回报。

但写字楼做得好并不等于做住宅也能成功。有业内分析人士对联想控股染指住宅产业并不乐观，“联想控股做住宅，不但不能与其计算机及网络等主营业务有任何融合，而且出身ＩＴ的联想控股对住宅业务并不熟悉，存在一定风险。”

但融科置地有关人士称，三年前，柳传志面对业界对联想控股介入房地产的种种困惑时作出的回答，今天同样适用。

“虽然联想控股旗下的联想集团、神州数码两个上市公司已经可以给股东带来相当可观的回报，但是，作为一个投资公司的运作者，不能小富即安，要把公司生存和利润不断增长结合起来去审视更多的行业。”三年前，房地产成为联想控股行业审视的结果，三年后，这种审视再度渗透到了房地产领域的住宅业务。柳传志在联想２０周年庆典上也特别提出，“以经营房地产和物业管理为主要业务的融科智地公司被寄予厚望，希望融科智地能够在将来成为联想控股的重要支柱。”

“不单看到了房地产的利润，更多是看好它的发展前景。”郑志刚这样解释，国外发达国家经验表明，人均ＧＤＰ从８００美元到３０００美元是房地产启动期，３０００美元到８０００美元是高速增长期，目前中国内地正处在房地产的黄金时期，这段时期将可能长达１０－２０年。“要单纯追求利润，开矿修路的利润可能要比做房地产高得多。”

陈国栋也强调，“联想控股介入房地产的第一个项目融科资讯中心是一个长期持有的写字楼项目，而持有物业的回报主要来自租金，相对于投资来讲，租金回报的速度比较慢，占用资金会比较长。从这点上可以判断，联想控股在房地产业的投资的确是一种长期行为。”

令柳传志和陈国栋们聊可欣慰的是，面积达３２余万平方米的融科资讯中心，目前已成为中关村东部标志性的高档写字楼。

资金“傲人”

刘晓光说，房地产是个玩资本的行业。雄厚的股东背景，使得融科智地几乎无须为资本发愁。

“目前，光是在住宅开发方面的投资就将达到３０个亿，而在写字楼领域，融科智地已经投入了近１０个亿。”郑志刚说，土地政策透明化后融科智地在房地产行业的资金优势更为明显。“因为在这种情况下，除政府招拍挂的土地外，开发商还可以选择跟人合作或是购买股权的方式进行土地储备和房地产开发，融科智地也是如此，但是我们的基本原则就是‘绝对的完全独立控股’，没有雄厚的资金实力是做不到这一点的。”

而据记者了解，融科智地能在北京、重庆、武汉及长沙拿地频频得手，的确也是因为联想控股良好的资金支持，２０多亿元的拿地费用绝大部分都是来自联想控股。

“目前，在融科智地内部，项目资金运作非常良性，住宅短时间可以快速收益，写字楼把收益分在若干年内实现，长、短线的有效结合。”郑志刚对未来融科智地所要面临的资金问题胸有成竹。

除了有强大资金实力的母公司做支撑外，融科智地自身也在规划一条长期融资的路线图。

“五年内会以住宅为主体整体海外上市，当然前提是实体业务能够得到投资人的认可。”郑志刚说。