自己住的房子贷款尚未还清，但有了改善计划的市民无疑会受到房贷新规的影响。先卖掉房子还清贷款吧，要租房子过渡，面临短期内两次搬家的麻烦；筹钱还清贷款吧，买第二套房的首付资金就成了大问题。记者请教了有关理财专家，让他们帮大家出出主意。

提前还款先还公积金

公积金贷款的利率低，商业性贷款的利率高，如果有资金提前还款，应该先还商业性贷款，这是大多数借款人的想法。在以前是对的，但在公积金贷款额度不断提升和房贷新规实行的背景下，正确的做法应该是相反的。

银行专家介绍，不少前几年买房的市民，其目前剩余的贷款基本是几万元的公积金贷款，加上数倍的商业性贷款。因此，市民有资金提前还贷更容易尽早结清公积金贷款。按照目前的规定，市民只要结清公积金贷款，就能获得再次办理公积金贷款的权利，不受房贷新规的影响。而市民第二次申请公积金贷款目前最高可以申请到30万元的额度，部分还可以申请装修公积金贷款，贷款额度更可以达到40万元以上，如此，可以大大减少商业性贷款的额度。

比如，一位市民第一套房有5万元公积金贷款，15万元的商业性贷款未还清，准备购买第二套房需要贷款50万元。他如果要结清所有的商业性贷款必须一次性筹措15万元的资金，这肯定会造成其购买第二套房资金紧张，而如果选择结清公积金贷款，只要5万元就足够了。这样，他办理第二套房贷款时就可以享受30万元的公积金贷款，即便剩余的20万元商业性贷款必须承受1.1倍基准利率的高利率，但实际上他搬入新房后，就可以卖掉老房还清这20万元的商业性贷款，短时间承受高利率付出的成本并不高，按一年计算，多出的成本大约为4000元左右。如果这位市民没有结清公积金贷款，而去结清商业性贷款，虽然他第二套房贷款可以享受优惠利率，但所有的50万元贷款都必须是商业性贷款。即便以后也部分提前还款，将贷款额度降至30万元，按20年还清计算，比公积金贷款要多支付约6万元的利息。

银行专家提醒市民，由于公积金贷款额度计算按照公积金账户中的储存余额计算，所以并不是在结清贷款后就能获得足额的额度，市民如果有再贷款的计划，最好提前终止公积金冲还贷，以便使自己的账户中积累有足够的资金。