此话在一定程度上代表了京城地产大鱷们的市场心态。于是以别墅为代表的高档住宅、写字楼和商舖等高端市场，仍将成为2005年北京房地产的一大看点。

　　高端市场的“高温”

　　据业内人士估计，北京高档商品房占整个市场5%-10%的份额，是消费者所能够承受的。但是，据有关方面对近几年北京房地产有正式交易记录的统计进行抽样调查后发现，北京售价8000元/平方米以上的高档商品房数量，占了全市交易总量的一半以上。而且，还有更多外地的开发商和开发项目正源源不断涌入北京房地产市场。

　　“这是一种趋势。只要是土地上允许的，如果撇开政策，按照房地产市场自身发展规律的话，这种趋势将会越来越大。原来可能只有金字塔尖上的那几个人有这样的需求，但是现在塔尖以下的人也逐渐开始对高端产品有了需求。”北京著名四合院式别墅易郡的开发商阎少华说，从目前由近郊到远郊的发展趋势和城市大的发展空间来看，高端住宅特别是别墅的供应量肯定是在增加的。

　　正如阎少华所说的，这种趋势仍将在2005年继续。据记者了解，预计在2005年北京市场高档住宅的供应量在4000套左右，市场总体需求量比2004年有所上升。以别墅市场为例，2004年推向市场的项目已经超过了36个，今年即将推出的别墅也不会少于这个数目，只是目前新的别墅项目还不会对别墅市场产生很大的影响。

　　高端住宅只是北京高端市场持续“高温”的冰山一角，实际上，优质写字楼和商舖的供应量和投资量更是有让这种现象进行到底的气势。

　　有数据显示，截至2004年11月，北京市已推出写字楼46个，商业项目20个，而其间用于办公楼的房地产投资150.4亿元，增长31%；用于商业营业用房的投资76.3亿元，增长62%。而这些数据将在2005年变本加厉。2005年北京预计将有13个优质写字楼项目落成，提供129万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份，而商舖方面，预计将有11个项目落成，可提供约50万平方米的优质零售商业面积。借力外资?

　　不得不承认，在北京房地产高端市场中赚得盆满缽满的开发商不在少数。“写字楼早已售完，富力城住宅的销售也是超乎了我们的预料，从两年前的开盘价7000元已经涨到了现在的近1万元。”北京富力城房地产开发有限公司总经理吕劲对高端市场的利润没有回避。

　　然而，並不是每一个项目都能从高端市场中取得高额利润。竞争让高端市场出现了“涨跌喜忧各不同”的局面。

　　“虽然北京CBD写字楼的需求量很大，但是确实供应量也挺大，所以今年这一区域的写字楼应该不会暴涨。”虽然吕劲还是看好CBD的写字楼市场，但也排除了短期内写字楼在这一区域“暴利”的可能。

　　“我们还是比较看好这一区域的。因为我们项目有一个写字楼，而大部分是自己留用。”乐成国际的开发商乐成集团市场总监张榕的观点是，如果一个开发商让写字楼持有的话，说明对这个写字楼项目的升值空间有信心。乐成国际同样位于北京CBD区域。“但是每一年的市场是不一样的，到明年后年CBD还会不会是这样的市场就很难说了，但是在CBD区域内一个好的产品加一个好的交通，其升值率肯定会比较大。”

　　开发商总是对自己的区域和产品信心十足。然而，从代理行的角度可能会呈现出另外的一番“风景”。

　　“因为高档写字楼的逐渐入市，CBD区域内的写字楼特别是租金在26美金左右的写字楼可能在下半年有一定的租金压力。”泛城(中国)项目总监岳锋钢说。据 了解,CBD区域内北京财富中心A座和富尔大厦可能会在上半年竣工，提供约14万平方米的办公面积，下半年入伙的中环世贸中心以售为主，而东长安街建国门区域和东二环在2005年将有50万平方米的办公面积落成，下半年东部租金的下调压力对CBD区域带来压力已成定局。

　　而一直不为人看好的中关村写字楼市场会不会在2005年有一个转机呢?

　　“短期供应量的释放会造成短期的压力，这是肯定的。”新中关的开发商北京海湾京城房地产开发有限公司执行副总经理王海认为，“不能说一个市场有很多供应量以后就不能再继续做了，还是要看供应量是不是吻合需求，这样才能形成有效供给。“我在深圳的罗湖区就见到了这样的一种景象，有两栋经典的烂尾楼已经十年了，但是现在同样区域的写字楼还照样在招租。”

　　岳锋钢也认为，CBD写字楼将要面临的租金压力今年在中关村地区就会好一些。“因为这一地区的市场供应开始放缓，在2005年处于消化存量的阶段，虽然市场将继续承受一定压力，但已有所缓解。

　　可能较为乐观的还算是金融街了。据戴德梁行近日的一份报告显示，2005年，金融街将要推出的近30万平方米的办公面积目前半数以上都已售出。

　　商业地产频频出现的风险危机让今年的商舖市场扑朔迷离。

　　据了解，2004年1-11月，北京商业营业用房销售37.7万平方米，同比增长60%，而商业营业用房竣工133.1万平方米。实际销售面积和竣工面积的巨大落差使销售形势越发严峻。而日前对商舖信贷收紧的传言更是不利于2005年的商舖市场。

　　“最近有个别银行对商舖的信贷又抓紧了，有人向我透露，每平方米售价超过2.5万元的商舖，有些银行已经不做审批了。这对个别购买商舖的客户是一个障碍。”吕劲说。而据记者了解，这个“个别银行”指的是中国银行。“商舖的风险会稍大一点。但是只要外国银行进来的话，投资商舖的胆子可以大一点。”吕劲指的是，去年年底，北京对外资银行开放人民币业务，预计外资银行将为北京商舖带来一股新的需求力量。

　　同样，戴德梁行也指出，家乐福、百安居、沃尔玛等大型超市均计划今年加开新店，北京商业市场的需求将还会保持旺盛，这样也可以缓解供应量大的压力。

　　外资商业和外资银行能否成为2005年商舖市场的“救世主”?