去年年底，有学者对今年的楼市做了预测，认为2002年是中国房地产业的冬天。近一年的发展证明，房地产市场不仅没有遭遇寒流，反而表现出更加强劲的态势。时至年末，有关房地产泡沫的争论又起，在西安，不少业内人士表示，明年的西安楼市将面临重大的变局。年200万平方米开发量将是瓶颈？
    与去年的预测不同，今年“楼市冬天”判断是自下而上的，来自于各类从业人员对市场表现的分析，而去年的预测只是有关学者从理论角度作出的，是自上而下的。去年的预言已经失败，那么今年的呢？
    从上半年开始，西安楼市开始放量，市场涌现出大量的新盘，板块划分也逐渐形成，让西安购房者真正感受到了市场的丰富多彩和住宅的魅力，这从上半年陕西住博会的火热程度上就可见一斑。同时，写字楼市场也增势强劲，开发量和上市量明显比往年有所增加。
    一位业内人士指出，西安房地产市场每年的开发量不到200万平方米，而今年显然在激增，这是可以直接感觉出来的。他还分析，200万平方米的开发量应该是本地市场的一个瓶颈，而且要徘徊好几年，但今年市场开发量已经远远超过，必然在明年或者稍后一段时间遭遇寒流。
    在记者采访中，发现一个很有趣的现象，不少开发商表示楼市将继续走旺，但大多数销售代理商却认为，房地产泡沫是毋庸置疑的，变局将很快开始，最多不超过3年。

    开发商：面临的是暖冬

    经济发展的规律是不可逆转的，但冬天的到来并不可怕，西安房地产发展较晚，目前的热潮显然只是市场化后的第一轮，即使冬天到来也将是暖冬。
    对于大多数开发商来说，从情感上他们显然不愿意认为冬天会到来，但竞争格局的加剧，必须对市场有合理的分析和判断。空置房的增加和市场的火热，也使更多人冷静地思考起来。一些大开发商认为，出现的格局将是结构性的调整，大量中小企业将被淘汰出局，但市民的购买力仍然将保持旺盛。而一些小企业则认为，市场认的是产品，而不是企业，只要开发出符合市场需求、老百姓真正能买得起的产品，冬天就不会来临，真正的冬天是需求的萎缩。
    不管怎样，对于市场需求将依然保持旺盛这一点，大家的看法是一致的，但显然这不是房地产泡沫论的起因。
    记者曾经和重庆的媒体朋友交流，谈到西安的房屋价格和排队购房现象，他们认为不可思议，而原因就是，价格不低居然还有人排队。看来，价格问题仍然是导致市场发展方向的主要诱因。

    销售商：将迎来春天

    或许是从事行业的分工不同，大多数销售商认为西安房地产市场已经在调整，甚至有人说，西安楼市需要遭遇一次寒流，这样才会更快成熟起来。
    一位长期从事代理行业的人士告诉记者，从他们的销售业绩就能感受到市场的变化，去年每月可以轻松做到1000万的销量，而今年能完成五六百万就不错了。同时，今年外地的策划销售公司大量涌入西安，也被开发商所认可，大量的楼盘让销售商去代理，这也说明市场已经开始了调整。“如果房子好卖，谁还会交给别人去卖呢？”这样分析了市场后，他也不否认，如果楼市遭遇冬天，那或许就是销售商的春天到来了，因为销售商在对市场的把握和专业销售上在这时候才更能显示出优势。
    需求将保持旺盛，这是大家公认的，但冬天来临的原因却在于开发商，上市量过快增加，远远超过需求量的增加，这就表现为需求相对萎缩。另外，价格的虚高超过了居民的承受能力，市场直接使居民购房需求转化为无效需求，那冬天必然来临。因此，加强对整个房地产开发和销售的宏观调控，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发利用和房屋建设，生产适销对路产品，制止房价虚高，防止出现房地产市场中各种房屋的销售冷热不均，乃是当务之急。