家住汉口，准备结婚的余先生还是没有买房。

近来，从报纸到电视，传出的声音莫不是，购房者的观望导致地产开发商的资金链紧张，房价跟着地产企业的预期一起走下坡路。余先生由此笃定，地产企业为了实现楼市回暖，必将价格调整至购房者的心理承受范围内。

在汉口几个楼盘逛了一圈后，余先生的笃定化为疑惑，“尽管多数楼盘对价格进行了调整，但对于购房者，还是太贵了。”

余先生是从2007年上半年开始关注楼盘信息的，用他的话说，“应算作看房者中的前辈了。”因为家住在汉口兰陵路附近，他优先考虑的是同片区的楼盘。

2007年上半年，位于一元路附近的一家楼盘开盘，均价6000元/平方米。余先生在项目开盘第一时间赶到了现场，“人太多了，还来不及询问，所有房源就被抢光了。”

至2007年9月份，同一项目2期面市，价格却跳到了9000元/平方米。“当时的心情很复杂。想买下，经济压力太大；不买吧，又觉得可惜。”余先生说。

自2007年底始，各类政策发力，房地产交易氛围走冷，如大多数购房者一般，余先生加入“观望大军”，“专家、媒体都在发话，说武汉房价的拐点或将来临，我实在找不到出手的理由。”

2008年3月份，一则消息再度点燃了余先生的购房热情，消息中称，地产开发企业迫于资金压力，已经开始通过各类优惠举措来吸引购房者，刺激销量。“当时觉得，房价肯定要往下走了，心仪楼盘的价位，说不定就能降到其一期开盘时的价位。”

从那时开始，余先生隔三岔五地，就会到楼盘售楼部转转，询问下价格。用他的话说，去的次数越多，失望越大，“均价定在每平米10000元的水准上不动，部分房源的价格甚至还有小幅上升。”

据2008年上半年武汉房地产数据分析报告（下称报告）显示，2008年上半年全市商品房成交均价为5823.72元/平方米，相较2007年上半年，每平米上涨了1800元。而与2007年全年成交均价相比，每平米上窜了1230元，涨幅达26.7%。

从数字上看来，在一片“降价”、“盘整”声中，今年上半年，全市房价反倒每平米上扬了1000多元。

不久前，余先生再次抵达售楼部，这一次，他似乎看到了一丝曙光，“项目的起价降到了8500元/平方米，但以起价出售的房子在户型、朝向上均不够理想。我觉得满意的房源，价格还是在每平米10000元左右。”

“都说房价在降，但这价格究竟降在了哪里？”余先生心中划上一个大大的问号。
房价“降”在了哪里？

　　降！楼盘竞相打折 购房者谨慎出手

　　“分析上半年武汉地产市场的走势，结合到具体项目，还是有迹可循。”分析师李国政说。

　　今年1—2月份，经过去年年中到年底的价格大涨，全市房价运行到每平米5700元以上的高位。受第二套房贷及银根收紧等政策的影响，加上传统淡季的来临，全市商品房销量较惨淡。彼时，城市中心城区的楼盘要么还未面市，要么仅剩下尾盘，对全市商品房成交均价的影响不甚明显。

　　报告中的数字，1—2月，全市商品房成交均价分别为5716.83元/平方米、5742.15元/平方米，与去年12月的5663.82元/平方米相比，相差并不大。

　　3—4月，随着武汉万科青年置业计划的推出，加上光谷某楼盘“立志轰下武汉高房价”的誓言，购房者初步嗅到了“降价”的味道。但此时，用一位业内人士的话说，“没人愿意承认房价开始下探，也没人愿意把自家楼盘的价格拉下来。但为了刺激销量，不少楼盘一方面将价格轻微上调，一方面利用不计入销售价格的变相优惠来吸引购房者。因此，我们看到的数字是，全市的房价不仅没有降，反而涨上去了。”

　　对于这一点，余先生感触很深，“4月下旬去看武昌区政府旁的一个楼盘，项目价格没有变动，但额外提供2万元的装修基金，相当于在打折。”

　　5月，楼市深度盘整，购房者的观望情绪浓得化不开，银行准备金率亦在今年调至第四次，地产开发商显然有“放手一搏”的态势。据统计，全市仅在5月开盘的项目就不少于20个，其中多数均为高端物业，如武汉天地、恒大华府、金地国际花园、金都汉宫、融科天城等。“这些楼盘的扎堆推出，将全市商品房的成交均价推高至6118.48元/平方米。”该分析师说。

　　报告显示，今年1—6月，汉口中心城区的商品房销量是3235套，武昌中心城区的数字为3305套。两个区域半年的销量总和为6540套，占了上半年全市20504套销量的31.9%。而在去年下半年，两个区域在全市的销量占比不足30%。

　　6月，眼看着上个月销售不畅，同时，银行准备金率一次性上调了1%，加上传统销售淡季的逼近，地产开发商再也坐不住了。如锦绣龙城、新华西美林公馆一类的楼盘，直接通过价格调整，博取不错的销售成绩；两家网站分别集结楼盘拉开团购，给了全市20余家楼盘价格调整的理由；还有一类楼盘，利用特价房来试探市场，随时对价格进行调整……在各类型企业“价格试探”的大方向下，6月全市商品房成交均价为6071.59平方米，相较5月份已有了小幅的下滑。

　　“总的来说，部分中心城区楼盘的‘假降价’、高端楼盘的扎堆上市，共同拉高了中心城区楼盘的销售均价。”李国政说。

　　上半年全市的房屋成交均价，5个月上升，1个月小幅下滑，换来的，是销量的大幅下滑。

　　总的来看，今年1—6月，全市商品房销量为20504套，与去年同期相比减少了20844套，同比下降50.41%。和2006年同期相比，降幅达50.83%。

　　“如果中心城区的价格能降到每平米6000，我一定马上出手。”采访中，余先生反复强调。

　　“当下的房价还没有降到位”，一位业内人士说，“现在购房者不愿意出手的最大原因是怕买房后，房价还会进一步下调。而近来在深圳出现的‘弃房潮’也说明，购房者只要发觉在价格上‘吃了亏’，宁可将首付及自己的信用舍弃掉，也不会硬着头皮将房子扛下。只有当房价进入市民的心理承受范围之内，大家才会出手。”

武汉房价为何还在涨？

　　涨！数据表明武汉房价1—5月小幅上涨

　　日前公布的2008年上半年武汉楼市报告显示，今年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77％；与2007年下半年相比，价格涨幅为12.69%。

　　今年以来，武汉楼市进入“盘整期”，成交量出现大幅萎缩——今年上半年商品住宅共成交了20504套，与去年同期相比减少了20844套，同比下降50.41%。从三月份开始，一些楼盘推出打折优惠活动，送装修、汽车等促销活动不断，一些楼盘直接将折扣降至9.5折，甚至9折销售，而新面市的楼盘也纷纷调低利润预期，部分新盘每平方米售价要比周边楼盘低上千元。

　　武汉楼市似乎呈现出两张脸：一面是开发商在大声吆喝着优惠促销，而另一方面，统计数据却显示，房价仍在悄悄地上涨。到底我们应该相信哪张脸呢？　

　　房价在悄悄上涨　　

　　武汉一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示，今年以来，大家都在谈论“降价”、“拐点”，但实际上，武汉的房价根本就没有真正降过，却小幅上涨。

　　他的观点，可以从今年上半年的武汉楼市月度房价表上得到印证。今年1—6月份，武汉商品房住宅成交均价分别是5716.83元/平方米、5742.15元/平方米、5798.86元/平方米、5916.34元/平方米、6118.48元/平方米、6071.59元/平方米，除了今年6月份的房价略有下跌之外，前5个月的房价呈现小幅上涨的态势。

　　据武汉某网研究中心研究员章亮介绍，从21个主城区代表楼盘房价走势来看，这些楼盘今年上半年的成交均价与去年全年相比，都有不同程度的上涨，21个楼盘中并没有出现房价下跌的个案。

　　例如，汉口中心城区某楼盘，2007年成交均价为8389.04元/平方米，而今年上半年的成交均价为9244.58元/平方米，半年内每平方米上涨了855.54元/平方米。

　　这种现象不仅仅是中心城区所独有。金银湖某楼盘2007年成交均价为3234.68元/平方米，今年上半年的成交均价为3549.68元/平方米，房价继续小幅攀升。

　　业内人士介绍，部分郊区盘因为已进入尾盘销售阶段，大部分资金已经回笼，开发商并无太大的资金压力。因此，在市场平淡之际，开发商与其难得卖掉，还不如小幅提高售价，等到楼市回暖之日再来消化。　　

　　房价为何仍在涨？　　

　　从去年11月至今，武汉楼市遭遇到了近十年来时间最长的“盘整期”，国家出台的一系列房地产宏观调控政策的作用逐渐显现。由于房价上涨过快，超出了大多数市民的经济承受能力，一些购房者持币待购，武汉楼市成交量大幅萎缩。

　　武汉新澳地产营销总监庞万志认为，在去年，一些郊区楼盘每月最少都有几十套的成交量，但到了今年，一个月没卖出几套房子的楼盘比比皆是。房地产宏观调控首先冲击的是郊区楼盘，刚性需求购房者的观望、投资客的离场、配套设施不完善等因素导致今年上半年郊区盘成交量的萎缩，而中心城区楼盘配套成熟，成交量受到的影响相对要小些，这样一来，在计算楼市成交均价时，由于中低价位（主要分布在郊区）的房源减少，势必抬高武汉房价。

　　对比2007年12月与今年6月份的成交数据时，不难发现：去年12月份，4000元/平方米的楼盘，占全市总成交量的23.25%，6000元/平方米以上的房源占19.85%；今年6月份，4000元/平方米的楼盘占全市总成交量的13.08%，6000元/平方米以上的房源占35.96%。由此可见，4000元/平方米以下的中低价位房源的减少，6000元/平方米的高价位房源的增多，直接导致武汉成交均价的走高。

　　武汉现代国民经济研究所所长王涛认为，今年以来，新面市的楼盘中，涌现出越来越多的以精装修主打市场的楼盘，而精装修的成本计入房价，也部分抬高了武汉房价。　　

　　楼市盘整刚开始　　

　　今年三月以来，一些楼盘推出了打折优惠活动，这些楼盘是拉低了武汉房价吗？据某网统计，今年上半年参与打折优惠的楼盘占武汉在售楼盘总数量的两成左右，大多数楼盘并没有加入进来。而推出打折优惠的楼盘中，大部分楼盘的降价幅度有限，很难吸引购房者出手，实际销售业绩并不理想。

　　在楼市销售萎靡不振之际，一些新近面市的楼盘通过低价入市的营销策略，取得了不俗的业绩。7月13日，锦绣龙城3期公园城事开盘，推出的房源以3921元/平方米起价，受到购房者的青睐，当天成交420余套，完成销售额近两亿。这也再次证明，在当前的楼市下，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

　　“今年6月份之前，市场上推出的优惠促销顶多算是‘小打小闹’，而6月份之后，楼市中降价力度大的楼盘明显增多”，在武汉新澳地产营销总监庞万志看来，目前的武汉楼市，才刚刚进入调整期。

　　武汉市开发企业协会秘书长肖汉昌认为，从目前的形势来看，武汉楼市的“盘整”阶段短期内难以结束，估计还将持续到明年。

　　业内人士表示，如果房价不回到与老百姓收入水平相匹配的位置，恐怕楼市很难有起色。