朴女士与男朋友都在北京的国贸上班,他们在方庄看好了一套普通商品房,准备明年结婚用,房屋总价105万元,除去首付后,还需要贷款60万元,了解到最近房屋贷款利率连续下调,朴女士想请专家帮忙分析一下,在目前市场情况下,选用哪种还贷方式最划算？

2008年10月22日财政部出台政策:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。 同时,下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。那么,假设按财政部出台措施中贷款利率计算,各还贷方式比较如下:

首选公积金贷款

如果符合公积金贷款要求的话,因公积金利率比商贷利率低很多,当然首选公积金贷款。以贷款20年为例,贷款60万元,采用等额本息还款方式:执行调整后公积金贷款5年以上4.59%的利率标准,月供为3825元,利息和为318025元;假设执行商业贷款利率下限5年以上基准利率的0.7倍即5.23%的利率标准,月供为4036元,利息和为368728元。两者相比,公积金比商业贷款月供减少了211元,利息和减少了50703元。

商贷还款方式比较

假定:以下方式都执行商业贷款利率下限基准利率的0.7倍即5年以上为5.23%的利率标准。

通过比较利息和从高到低分别为33040元、53855元、82965元,以上几种还贷方式的比较我们可以看出:

如果朴女士收入比较稳定,可以选择等额本息的还款方式。每月还款额相等,方便购房者安排资金支出,但缺点是利息总支出是所有还款方式中最高的。

如果朴女士付完首付后,手头相对比较宽裕,可以考虑选择等额本金的还贷方式。虽然这种还贷方式初期月供比较高,还款压力较大,但与等额本息相比,可以节省大量利息支出。并且后期月供逐渐减少,利于朴女士安排其他投资理财规划。

如果朴女士每月收入较高,且稳定,可以考虑用双周供的还贷方式。双周供利息和比等额本息少,而且还贷额稳定,不会带来初期月供压力大的问题。从双周供与等额本息的利息和之差来看,以相同贷款额为例,贷款期限越长,利息和之差越来越大,选择双周供越合适。但每年会有个别月份还款3次的情况,会在一定程度上增加了某个阶段的还款压力。