央行两次降息后，各方揣测新的金融宏观调控“风向标”已渐形成。随着国际经济形势遭遇“滑铁卢”，为了稳定国内经济平稳增长央行提出了“灵活审慎”的政策方针。业内人士分析，今后的金融政策中降息、减税乃至于二套房贷政策的调整等有望成为新的房地产金融调控方向。

一旦央行打开降息“通道”，此前办固定房贷利率的借款人该怎么办？降息后，个人住房商业贷款利率又具备哪些优势？“伟嘉安捷”解析如下：

案例：

固定利率

杨女士07年贷款买房，银行贷款50万，7成20年还清，因为去年央行六次加息抑制持续走高的房价，所以杨女士贷款买房时选择了固定利率，其贷款利率为8.06％（各家商业银行的固定利率皆不同。因为借款人一旦与银行签署协议使用固定利率后将不再受到商业利率加息的影响，所以通常情况下固定利率的起征点要高出商业利率几个百分点。（本案例中的固定利率是以基准利率高出三个百分点计算的）。

贷款后，杨女士月供、总还款额及总利息额为：每个月的月还款额为4200.89元，还款总额为1008213.67元，借款人总的利息支出为508213.67元。虽然现在央行已经调整下降了两次住房商业贷款利率，但由于杨女士贷款时与银行签署是固定利率，所以即便央行降息，杨女士仍然是按照固定利率进行还款。

浮动利率：

王小姐同样是07年贷款买房，银行贷款50万，7成20年还清，她贷款时选择的是商业贷款基准利率即7.83％，在与银行签署贷款协议时注明可以按照住房贷款利率的变化而做相应调整。王小姐每月以等额本息的方式进行还款，初时贷款后王小姐每个月的月还款额为4,129.46元，还款总额为991,069.36元，借款人总的利息支出为491,069.36元.

央行两次降息后的住房商业贷款利率为五年以上7.47％，五年以下7.29％，根据降息后新利率计算，王小姐每个月的月还款额为4,018.8元，还款总额为964,511.75元，借款人总的利息支出为464,511.75元。降息后与之前的贷款利率相比，王小姐每月还款额减少110.66元，某种程序上缓解了王小姐每月的部分还贷压力。

专家解析：

固定利率：

优势：

从金融形势分析，在央行处于紧张的加息宏观调控形势下，借款人选择固定利率如同“免死金牌”在手，不必恐惧加息的到来。因为不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都可以按照固定利率支付利息，不会随行就市以至“加息一次，头痛一次”。“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，固定利率是借款人与银行签订贷款合同时即已定好的利率，通常情况下各银行为了控制贷款预期风险会将固定利率的利率设置比基准利率稍高些，一般高于3－8％百分点不等。由于固定利率要比同期的浮动贷款利率略高些，同样也就要求借款人对房地产金融市场要有一定的预测判估能力，是稳妥性与风险性共存的贷款利率品种。

劣势：

一旦宏观调控金融政策“风向”转变货币政策进入紧急降息通道，那么固定利率的房贷期限长、同比商业贷款基准利率较高等等“劣根性”就会曝露无疑。众所周知，固定利率是抗衡加息周期的有利“工具”，可以让借款人规避频繁加息带来的诸多不确定性风险。但由于目前各家银行执行的固定利率及乎都要高于同期浮动利率，所以如果央行接下来继续走降息“路线”的话，那么对于已经办理固定利率的借款人来说将十分不利且付出更多的还款“代价”。

浮动利率：

优势：

目前来看，两次降息后的商业贷款利率五年以内为7.29％；5年以上为7.47％。下浮15％之后的优惠利率分别为五年以内6.20％；5年以上6.35％。通常情况下，借款人贷款买房大都会使用商业贷款利率，即便有缴纳住房公积金也是如此。借款人个人信用资质较好的商业银行不但会获批其贷款优惠利率，还有可能享受到首付20％的特殊“待遇”。特别是从央行打开降息通道调节市场促进经济可持续发展的意图来看，年底之前央行很有可能继续出台降息“攻略”，这样更有利于刺激借款人贷款买房消费。

劣势：

在经济高速增长、流动性过剩和通胀压力较大的宏观经济形势下，央行可能会通过持续加息的方式抑制通胀和经济过热。譬如去年央行对住房商业贷款的基准利率进行了六次调整，加息后住房贷款浮动利率随之涨浮，对借款人来说相当不利，意味着在增加月供支出成本的同时增大还贷压力。所以，浮动利率在货币政策采取的加息手段的形势下劣势较为明显。
　　

按揭贷款小贴士：

１、对于已经使用固定利率贷款的借款人来说，即便央行降息后借款人也是不能够随意转换为浮动利率的。目前来看，各商业银行对固定利率的政策均有不同，部分银行要求借款人在使用固定利率的两到三年之内是不可以转变还款利率方式的，过了这一时间限制借款人有再次选择的权利，可以考虑是继续使用固定利率还是选择浮动利率。所以，在央行进入降息通道后，借款人不应操之过及，还是应当按照银行的相关规定按部就班的进行操作。

２、客户选择房贷固定利率后，通常情况下是不可以任意更改的，但如借款强硬要求变更利率方式，那么根据各家银行政策不同可能会收取借款人一定比例的违约金。有的银行收取违约金的金额及乎与借款人固定利率到期时的利息相差无及，所以借款人在做选择时要三思而后行。

３、“伟嘉安捷”专家提醒借款人，就目前形势而言使用固定利率并不是最好的选择，不过对于已经使用固定利率的借款人来说，在固定利率期限“解禁”后，剩余还款期限可以选择“固定+浮动”等混合型房贷方式化解还款压力。