一波波的楼市区域营销热潮，郊区、城区的间断放量，众多业内人士称，武汉楼市已经出现了阶段性底部。新政实施后的第一周，武汉楼市成交量上扬了三成。“达到我的心理预期，我就会出手。”购房者这种购买心态也得到了验证。那么，当下出手的到底是怎样的一些人群?业内专家表示，楼市的区域回暖，有效需求人群购买力是主力军。

　　成交量上扬三成

　　11月1日起，针对武汉楼市的新政开始施行，带来了一波不小的成交量。据亿房研究中心的统计数据显示，十一月第1周，即10月30号-11月5号，全市销售套数790套，较前一周增加183套，增幅为30.15%，平均每天销量为113套。

　　成交量上扬三成，一位房产研究机构何先生表示，这说明市场上的刚性需求还是很旺盛的。从这些成交房源来看，虽然有部分是因为等待新政的实施而刻意放缓备案的，但大部分购房者则是因为不断刷低的价格，达到了他们的购买预期，与其购买心理相契合。此外，新政的实施提升了市场信心，让许多购房者都觉得底部来临，于是，他们也开始趁机抄底。

　　有效需求是主力

　　对于武汉楼市的评价，人们大都认为以刚性需求为主，到底什么是刚性需求呢?在武汉现代国民经济研究所房地产发展研究部主任王芳看来，所谓房地产刚性需求，就是指绝对、有效的需求，即其目的是满足最基本的使用功能——自住，而非投资。既为刚性需求，至少也应该就是有效需求，即购买后不闲置或投机买卖、租赁，而是满足购房者自身的居住需求。

　　因为房子的事情，胡先生和女朋友的婚期已经拖了将近一年，对于居高不下的房价，两人只能望楼兴叹，不得不苦等房价的回跌。而如今，随着一次又一次的降价冲击，楼市开始回归理性，而南湖片区的房子也开始成为降价的急先锋，终于，两人在南湖一楼盘以4500元/平方米的价格购买了一套60平米的房子。签下合同后，胡先生笑称，以前不结婚，是因为房价高，如今房价跌了还不买房，女朋友会怀疑自己的诚意不够，说不准要跟自己分手了。

　　王芳表示，当下的刚性需求主要包括首次置业者和改善型购买者。而像胡先生一样的首次置业者，需求主要以婚房为主，这类人群购买时间比较短，以小户型、低总价为主，一般付款方式为首付+按揭，他们是当下市场的购买主力。此外，改善型买家的作用也不可忽视，特别是在一个真正健康理性的楼市环境里，改善型买家才是市场真正回暖的绝对主力。因为当楼市步入理性环境后，刚性需求已经能够有效释放，市场上主要的购房者将以改善型需求为主，而这些改善型需求则主要以中等、大户型房源为主，其付款方式也为一次性付清。

　　投资客开始回流

　　房地产行业是一个产业链极为宽泛的行业，它将有效地带动建筑行业、家居行业等众多相关行业的发展。因此，随着国际金融危机的来临，国家开始出台各种政策，地方政府也进行了房地产交易之间的税费调整，“这些政策环境的变化让楼市信心得到了极大的提升，于是，有众多投资客也开始回归。”何先生介绍，随着各个片区不断地刷低价格，从7.6折到7.5折，再到最近的盘龙城片区一楼盘的“打对折”促销活动，楼市的阶段性底部已经开始显现出来。从当下几个热销楼盘的成交情况来看，当一个片区的底部呈现出来的时候，正是投资客入市的最好机会。一些郊区楼盘的购买力主要就是以投资客为主。

　　而一房产代理机构方先生也表示，如今，新房市场降低税费，二手房市场也开始由五年的禁令改为两年即可交易，投资客可以快速地将房源出手，缩短投资周期，尽快回笼资金，增加买卖频率。因此，他们等的就是一个合理的买入时间，而如今的市场走低，开发商面临年关压力，不得不将价格频频调低，让这些投资客嗅到了商机，于是，他们也纷纷出手。而这批投资客的再次入场，会给楼市带来短期的回暖，增加房地产投资额，对市场信心也会产生一些帮助。

◆调查发现

　　类型1：改善型置业者

　　关键词：总价低

　　市民马先生如今小孩4岁，但一家人住在妻子原单位分的福利房里，上下两层，马先生已经将其打通为复式结构，动静分离，干湿分区。然而，房龄终究还是老了，于是，今年8月份开始，马先生开始关注楼市信息，准备置换一套大户型。

　　10月初，一次偶然的机会，位于武珞路附近的一楼盘进入了马先生的考察视野。周边楼盘同品质房源均价基本上在7000元/平方米甚至更高，而自己所购买房源均价6600元/平方米。于是，前不久，马先生签下了合同，并一次性付完全部款项。

　　[点评]　对于改善型需求购房者来说，虽然有足够的支付能力，但如果总价相对较高，仍然会影响到这类购房者的出手。虽然是用来自住，但如果看到房产直线缩水，搁谁都会觉得难受。于是，对于他们来说，最需要的还是一个相对稳定的市场环境。

　　类型2：刚性需求置业者

　　关键词：婚房、合理理财

　　10月底，打算结婚的尹先生购买了南湖一套83平米左右的房子，价格4900元/平方米。而单位刚刚办了公积金，因此，在贷款方式上，尹先生选择了组合贷，即21万的公积金贷款和11万的商业贷款，首付近10万后，尹先生每月还贷不到2000元。尹先生称，这种压力还在自己可以承受的范围之内。

　　[点评]　曾经有位知名业内人士称，是年轻女性抬高了房价，在这种观点支撑之下，似乎买了房子后，需要居住的只是女性。暂且不论该观点的虚与实，在传统的人生观中，婚姻是人生的大事，也是新生活的起点，为了保证未来的生活质量，房子自然是一个关键环节。尽管目前市场持续走低，“冷”是主基调，但对于刚性需求强烈的新婚一族来说，婚房购置能拖延的时间并不长。另一方面，经济实力也不得不考虑。

　　类型3：投资型置业者

　　关键词：户型小、交房时间短

　　黄云是以楼市的投资客自称，目前，他除了自住的小复式之外，还拥有两套40多平米的小户型。最近，位于武昌火车站附近的一楼盘推出的小户型吸引了黄云的注意。在他看来，房子是精装修，可以免去装修的麻烦，交房后可立即出租，同时，该楼盘虽然周边配套还有缺失，但毗邻火车站，将来说不定可以用来进行零散的家居式出租。

　　[点评]　船小好掉头，对于投资客来说，房子户型小，意味着总价低，暂时需要输出的资金少。此外，对于地段，投资客的要求更高，因为地段的好坏意味着租金的高低和出手的容易与否。对于投资客来说，投资周期越短越好，因此，交房日期也就显得至关重要了。