上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市,新房、二手房交易冷清,房地产市场出现了浓重的观望气氛。

降低住房交易税费,调低个人首次购买普通住房的贷款利率和最低首付比例,一系列旨在激活楼市的地产新政陆续出台,但房地产市场并未出现实质性的反转趋势。
2009年,市场将会面临更为严峻的挑战。香港房地产咨询公司主席蒲禄祺直言:“房地产调整,会持续12～18个月。”

调整将会持续

瑞信近日发表的研究报告,对内地2009年房价的预测,由原来下跌5%,修订为预期北京、广州、深圳和成都楼价下滑15%,其他城市有10%的跌幅;2008年和2010年后的楼价预测,分别维持跌15%和持平。

瑞信表示,A股大幅下滑和环球金融市场的衰退,将进一步打击已经积弱的内地房地产市场。成交量萎缩,大多数城市房屋库存持续上升,以及未来12月供应充裕等因素,使楼价压力备增。而政府的措施短期内影响很小。瑞信董事总经理陶冬更放话,中国最好的“救市”办法,就是让全国房价下跌30%,成交量才会明显上升。

无独有偶,10月24日,高盛发布研究报告,认为楼市见底言之过早。回顾过去楼市低潮,至少持续18个月。高盛预期,由2008年第三季度～2009年第四季度,本地二手楼将会再跌20%,新楼跌幅扩大至35%。高盛还指出,虽然环球金融危机已有所纾缓,但经济衰退延续,肯定会削弱对商业物业的需求。因此,预期写字楼租金在2009年～2010年,会下跌25%～35%;零售物业租金跌幅介乎15%～20%。

虽然政府救市提振开发商的推盘信心,购房者却不买账。对更大力度救市政策出台的预期,使购房者进一步观望。前期支撑房价快速上升的因素,已经发生了变化,也决定了房地产市场短期内难有起色。“从供给方面看,未来2年商品房供给充足,空置率会有所上升。” 第一太平戴维斯物业顾问(上海)公司董事长刘德扬指出。

截至2008年8月末,全国商品房空置面积达到1.3亿平方米,同比增长8.7%。目前,商品房竣工面积和销售面积基本平衡,但已开工未竣工的商品房面积超过17.55亿平方米,并将在今后2年陆续竣工投放市场,可能出现阶段性供应过剩的问题。

“楼市供需关系更加恶化,在上海,商住宅的供需比甚至达到3.3∶1。政府越救市,越表明楼市走入下跌通道,购房者也会更加观望。”佑威房地产研究中心主任薛建雄说。

豪宅更抗

在政府救市之即,豪宅已开始异动。佑威房地产研究中心公布的夏季新盘售价变动报告中,显示了豪宅相对良好的抗跌能力。佑威统计的174个公寓楼盘价格变动中,跌价楼盘占44.8%。其中单价30000元以上的高档公寓,跌价比例只有27%,单价15000～30000元、8000～15000元和8000元以下楼盘的跌幅比例,分别高达42%、48%和47%。高档楼盘的抗跌性再次显现。薛建雄认为,房价下跌,主要是过去1年里上涨过快的楼盘在挤压泡沫,对拥有稳定高收入客户群的高档楼盘影响有限。品质和地段达到豪宅水平的楼盘,仍具有稀缺性,价格可以保持比经济增速更好的成长性。

以古北二期为例,绝大多数楼盘都按中档住宅的配套水平建设,去年初各楼盘的价格,基本上保持在20000元/平方米左右。去年9月,李嘉诚旗下高档配置的豪宅御翠豪庭,以35000元/平方米价位入市,对古北地区的房价起到了绝对性的引领作用。

但周边楼盘价格涨得更快,与御翠豪宅的价格越拉越近,中、高档楼盘之间巨大的品质差距,没能在价格上体现出来。新一轮房价调整后,真正的豪宅楼盘依然保持相对平稳,伪豪宅就原形毕露,开始量削价跌。

佑威房地产研究中心的数据显示,仁恒河滨城、尚海湾豪庭、御翠豪庭3个豪宅楼盘,在9月的成交量分别达到16、12和11套,这3个楼盘在今年夏季上海房价的大跌中,分别逆市上涨了11.6%、6.7%和3.5%。

8月26日上市的永业公寓二期,更为引人关注。该案推出的134套装修房,报价高达39800元/平方米,比上批非装修房源(2007年6月)24000元/平方米的报价高出66%。虽然,至今成交的39套房源均价,仅为36657元/平方米,还是比上半年23046元/平方米的均价上涨了58%。

永业公寓的补涨,成为了今年上海涨幅最大的一个楼盘。

“在总体经济低迷,生意难做、股市下跌、货币又贬值的情况下,把钱放到拥有稳定租金回报的豪宅市场里,仍然较为安全保值。”薛建雄如此认为。

第一太平戴维斯物业

刘德扬:

楼市同步调整

全球金融风暴愈演愈烈,不仅对中国经济产生消极作用,也影响了外国投资者在中国房产市场的投资。内外双重负面因素的作用,决定了2009年房产市场会跟随经济趋势同步调整。

目前出台的系列税费减免与利率调整等措施,都是从市场需求面加以进行引导。对首次购房的自住购房者,政策的出台,会在一定程度上为他们减轻税务负担。但对于投资者来说,如果经济环境没有改善,市场仍缺乏信心,那么他们只会等待。

政策出台后的市场反映,要过1、2个季度才会逐步明朗。因此,2009年上半年市场,会延续2008年的疲软态势,有可能出现10%～20%的调整。如果下半年国际经济形势走好,政府又有一系列支持楼市的政策出台,就会出现某种入市机会。

目前来看,写字楼价格还比较平稳。但第三季度,包括上海环球金融中心、未来资产大厦在内的多幢写字楼物业交付使用,可租面积增大后,会出现供大于求。空置率从年初的5%上升到15%左右。

考虑到2010年世博效应和未来新增项目竣工的影响,2009年写字楼市场将面临持续供应竞争压力,到2012年底,租赁和销售的压力都不会消除,将给租金上行产生强大阻力,也会对写字楼的价格产生影响。

而商铺由于相对稀缺,目前的租金和价格,都保持良好升势。但明年可能受到经济疲软的影响,出现消费能力下降,需求有所减少的局面。但总体走势依然较为乐观。