发布时间：2008-12-23来源：金融界网站
我这个题目也是考虑到房地产行业从投资的角度来看有很强的反周期特征，主要是两方面，一方面是它在经济周期下滑的阶段，在底部的阶段往往伴随着经济刺激的政策。中国的房地产行业由于产业链比较长，对于上下游的影响非常大，从这个角度来讲，在经济下滑的时候，政府也会采取相关的促进地产行业的政策来促进经济的增长。
除了从政策角度来讲，我们实际上认为在9月份的时候，地产行业本身的估值也是处于历史的底部。我们关注了一些龙头估值比较和历史上的比较。9月份的估值相当于股市是1000多点的情况。当时有针对万科，各种各样的市场谣传所以我们从那个时候起就开始谨慎看多房地产，当时是从估值的角度来看的，建议增持万科保利等公司。
从9月份以后数据不断的出来及钢材的产量、增加量，电力的增加量都出现急剧的下滑，我们对于地产的预测也是急剧下滑。开始建议增持或买入评级，随着利率在9—10月份的降息，在10月份的时候出台了针对地产行业本身关于首次降按揭的优惠政策，我们考虑到政策强度比较大，把行业调整为领先大势的评级。12月份之前，利息又出现了几次下降，这时候我们也可以看到很多券商研究员也加入到看多地产行列。开始我们看多的时候还是比较有压力的，但是随着政策的不断出台，随着市场的走势逐渐在往领先大势的预期走，感到也非常欣慰。
9月份以来的最低点到12月5日的地产上涨幅度是43.7％，上证综指上涨21.2％，地产上涨相对来说总体是比较大的。地产市场本身在政策的推动下有一定的复苏，但是毕竟处于很严峻的阶段，下滑比较明显，未来几个月可能还会出现比较坏的经济数据。地产的恢复也不是一蹴而就的，大家的购买力还是比较低的状态。
从8月份的时候我们就看到数据下降是比较明显的，10月份的时候销售面积和销售额下降幅度都在20％—30％。
银行的惜贷现象也比较明显，自筹资金的比例开始占得比较多，但是银行的贷款，其他资金来源都会比较低。我们也可以看到开发商已经开始很明确的采取收缩的战略，包括减少土地购置面积，减少商品房的开工面积。在这个阶段的时候，我们可以看到政府的政策出来，包括货币政策，利率政策的大幅度降低。
首次按揭的降低利率，对于消费者的成本来讲是很大的降低。消费者购房首次按揭比例和优惠政策可以获得总体成本降低在5％—20％之间，介于不同的期限和不同的首付。12月16日二套房的政策也开始放松。
我们检测到了几个城市成交显示了复苏的迹象。但是在低景气的时期，调低价格还是有必要的，有利于消化存货，可以和政策一起起作用。我们认为价格要进一步降低是估计消费者的购买水平会比04、05年更低。统计局把人的收入分为三类，根据他们的房价收入比例来看，在前几年，到07年的情况来看，高收入以上的人群房价收入在7％以下，这是合理的。从商品房的满足率来看，98—04年可以满足的城镇人口是1.5％。商品市场主要满足是一些高收入以上的人群，而随着满足率达到15.5％的水平情况下，我们认为会越来越多的向主流收入人群转移。这个情况下降价是有利于出清存货的，现在存货也是比较严重的状态。我们从三个月的比例来看，目前到10月份，在建和销售的比例来看是在4的位置。但是问题并不是那么严重，当然比06、07年确实是严重很多，但是跟历史上其他相比还不是特别严重。
考虑到消费者满足率，消费者的购买率在往稍微低的中低收入人群转移，经济属于下滑的阶段，我们认为现在存货还是有比较大的压力。这各家各调整从前期的情况来看是概念化的特征，北京、上海、深圳这些地方核心区的城市，我们选择了一些楼盘可以看到，它的价格调整幅度并不是那么大，但是原来炒作概念比较强的地方，像上海的外环，北京的五、六环以外调整幅度比较大。深圳的一个项目最高的时候达到17000多，现在带装修的是8500，市场存在去概念化的过程当中，外围的楼盘交通并不是特别好的地方降价幅度会比较大，中心区的地方降价会比较少一些。
武汉这样的城市，整个城市都存在着一种概念化的过程，投资炒作的外地人比较多。他的整个城市都存在去概念化的过程，降价幅度差不多。随着价格的调整，实际上租金收益率变得越来越有收益率，相比于5年期的存款率来说已经是两位金交界的位置。随着房价的下调，租金收益率还会向上，我们统计了北京、上海、深圳50个左右的楼盘。现在深圳的租金收益率是最好的，大概在4％。北京是介于上海和深圳之间，平均大概是3.5％。北京这个城市价格调整并不是很充分，租金收益率在3％，这也是和北京本身的市场构造有关系的。
还有一个是保障房的问题，我们也做过深度的报告，做过研究。保障房对于商品房的影响是非常有限的。我们这是从一个比较原则的角度出发，没有考虑多一些市场上的寻租行为。保障房和商品房是两个相对割裂的市场，对于收入水平是有比较严格的规定。北京人均年收入是21000块钱，保障房一般来说人均收入相当于中等收入或者偏下人群的收入。但是还是会担心有一些寻租的行为，比如说教授、医生应该是商品房的人群。
经适房规定的面积是60平方米，从这个角度上来讲，无无论是建筑面积，配套各方面是跟商品房不同的产品，也会吸引不同的人群。
从现代保障房实施的规模来说，我们国家还处于刚刚加速的阶段。08、09年25城市的住房建设规划，保障性住房平均占到20％。我们可以看到在香港从有数据的情况来看，90、07年公屋已经有几十年了。90—07年，香港200万居民户里面，居住在政府提供的房屋当中平均是占到45％左右。55％的居民是在市场获得住宅物业的。我们国家处于刚刚发展的阶段，覆盖人群也是非常低的。从建设部的信息可以得到，现在人均建筑面积10平米以下的低收入困难家庭大概1000万户。这次9000亿的投资保障房一共是200多万套的廉租房，400多万套的经济适用房，200多万套的棚户区改造，这是分为3年实现的。从这个角度上来讲，经济适用房和廉租房只能覆盖城镇居民户人口的4％以下，属于初步的阶段，可以满足的覆盖率是相当低的，这样有很多人会面临着等候时间太长。所以我们在初步实施的阶段，很多人等待的时间也会很长，时间成本的长度，也会是在边际的人群转向商品房市场。
在市场的调整中，行业的分化加剧，万科、保利这样具有实力品牌的公司，他们在竞争过程中，市场份额是在不断提高的，在07年底时候，万科的市场份额大概在2％左右。但是在08年10月份的时候达到了2.6％。从上市公司来讲，一般的上市公司都是比较优质的公司，他们的销售状况也是明显好于行业的。从08年前10月的数据来看，全国的商品房增长处于—20％左右，统计了48家开发类得上是公司，到08年三季度，销售收入增长为0。整个增长的过程和行业的趋势是一致的，但是是好于行业水平的。
所以我们在选择投资标地的时候会考虑他的财务状况，又在一共48家开发的园区和持有物业的61家公司，挑选了25家上市公司，包括他的负债状况、短期偿债能力进行了比较，一些公司在各个情况都有优势。综合来看，我们还是选择8家公司作为投资的标地，他们具有财务的稳健性，公司管理也有比较好。包括万科、保利、华侨城、招商地产（000024行情,爱股,主力动向）、陆家嘴（600663行情,爱股,主力动向）、金融街（000402行情,爱股,主力动向）。
从国外的案例也可以看到，房地产板块资本市场的表现往往会比实体市场提前很长一段时间。从目前的股价上来看，近三个月以内的最低价，相对的目标折价率大概是在50％左右。经过最近一段时间波动性的上涨过程，到12月5日的时候，折价率只有20％多，我们推荐的8家公司平均涨幅已经有50％。目前来看，我们认为从资本市场的角度来看是有一定压力的，虽然长期是对板块看好，而且从策略上也可以听到，他们认为地产是流动性预期的放松状况，收益比较明显的行业。
短期内我们也需要一些行业的风险。我们认为这个行业是领先大势A，我们认为投资者还是要考虑短期的市场风险，尤其是在政策的真空期，销售显示需要一定的时间，又加上最近可能会到12月份，1、2月份的冬季本身是市场的淡季，本身市场对于地产是有一定的负面影响，中长期还是看好板块的。我们建议投资者调整的过程中建仓，不宜过度追高。完毕，谢谢大家！