２００５年伊始，北京发改委传出消息，将进一步调整房地产规模和结构，从严控制写字楼、公寓、酒店和商业设施的建设，特别是北京三环以内城中区将严格限制新建大型店铺。一石激起千层浪，专家学者、开发商们议论纷纷，各抒己见：“政府为平衡城市发展格局的初衷是好的，但限制只能治标，关键需要找到治本之策。”

保护:开发商爱做摇篮中的婴儿

　　相信绝大多数对北京房地产政策有研究的人，听到上述发改委的消息，心中必将浮现出一种似曾相识的感觉。２００１年的时候北京市商委在《北京市“十五”时期商业发展规划》中就明确规定“营业面积１万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展５０００平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于４０００米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。”时至今日，北京发改委又再次将其提上日程，原因何在？
　　首先，是对企业的保护。“２００４年１２月，国家放宽了商业投资渠道的政策，允许外资可以进驻北京发展百货零售业。外资进驻北京，一方面可以活跃北京的商业投资环境，促进北京商业的发展；另一方面，不容忽视的是也给本地商业形态带来了巨大的冲击。”北京伟业商业策划有限公司董事总经理蔡宇翔认为：“三环内的商业一般都是国有企业经营的。因此，北京发改委的规定有保护国有资产的考虑。”
　　国家发改委马少华同样认为该规定是对三环内企业的一种保护行为，随着竞争压力的降低，能使企业利润提升或减少下滑。
　　其次，是对银行的保护。“政府担心企业亏损会导致银行无法收回贷款。”在马少华看来，某些时候政府像母亲，心太软，总担心自己的孩子还未成熟，不具备承担风险的能力，因而必须要未雨绸缪，防患于未然。这与世纪金源的副总经理朱友军的看法不谋而合，“就拿shopingmall来讲，很多投资商、开发商依靠银行贷款，造成一定程度的银行金融风险，新政策的出台对控制商业地产投资的金融风险也起到了很大的作用。”
　　“不可忽视的一点，”万年花城副总经理黄玺庆认为“写字楼、公寓、商铺等购买者通常不是终端消费者，而是投资者，这就产生了虚假的消费需求。另外，有些投资者用租养供，一遇到加息，房子租不出去，也同样产生风险。国家正是看到了这些虚假的消费需求所带来的金融风险，利用政策调控防范。”
　　另外，是对商业格局的保护与调整。
　　２００４年的６月商务部刚颁布了零售业态分类标准，将原来８个类别扩大到１７类。传统的大而全的百货店已无法满足消费者的需求，因此，未来巨型购物中心的出现将是对传统商业和小规模零售企业的一个毁灭性打击。
　　华贸中心商业部经理李斌坦言，为避免资源浪费造成局部区域激烈竞争，国外对大型零售店铺在选址、开店规模与社区影响等方面都进行了限制。而北京在三环内限制万米以上大卖场的开发也是有对现有商业格局保护的考虑。
　　有限制就会有增值。政府越限制，限制区域内房地产的增值就越大。北京今典鸿运房地产开发有限公司副总经理马勇认为，三环内限建大型店铺是政府为了规范整个房地产商业的发展市场，以及协调老城保护和新城发展二者关系的重要举措。物以稀为贵，这一政策对我们来说是利好消息。无形之中通过三环很少的市场，带动三环以外的商铺市场。政府宏观调控将零售网点进行合理布局是眼下大势所趋。
　　最后是与国家规划步调保持一致。据悉，２００５年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，根据《条例》规定，今后１万平方米以上的商业地产项目必须进行听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设１万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。李斌说：“我认为发改委出台这政策也是基于以上整体规划的考虑。另外，在国外许多国家都有《大店法》限制大型零售网点的开发以保护小规模投资人的利益。我国在几年前就曾讨论过是否也应出台相应的法规，现在看来已经提上日程了。”

隐忧：不利于优胜劣汰

　　多人看问题，视角各不同。北京发改委的这一规定将会产生怎样的影响？截然不同的观点浮出水面。
　　计划经济行为治标不治本。马少华认为：三环内限制建大型店铺从本质上说是一种计划经济行为。虽说这种治标不治本的做法比标本兼不治有一定进步，但其弊端也不容忽视———延缓北京商业的优胜劣汰。政府过多干涉市场经济会造成市场竞争的不公平性。三环内限制建大型店铺等商业设施使其成为稀缺资源，已建成的商场、超市等商家即使经营不善，也可凭借自己拥有的稀缺经营场地而有进项，甚至可以要求某些优秀的投资者“买户口”，类似以前买上市公司牌照，即便亏损也能卖个好价钱。这在一定程度上延缓了劣势企业被淘汰的时间，使北京三环内商业转型时间滞后。同样，银行也是企业，不需政府过多考虑，如若亏本那是由于制度不健全、审核贷款不严格所造成，政府据此可以改革银行，而不是本末倒置地去保护它。
　　管理向服务型转变。珠江帝景项目策划经理胡本宇则认为，政府有这样的决定表现出政府由管理向服务型转变，是有作为的，合理地利用资源，是从市场实际出发的一种有效引导行为。
　　“在特定历史时期，如果某行业存在暴利的可能性过度发展必将会有过度抑制，这也属于一种规律。”永泰地产销售总监凌煜栋认为，二、三环内的大型商超、店铺需靠大量人流来维持，这种集中型、吸收型的结构与北京政府“两轴两带多中心”发散型结构战略背道而驰。政府希望人流分散，给整个社会体系减轻压力。正如人体结构，血液聚集一处会造成循环血管的堵塞，甚至崩裂，需予以控制。现在二、三环内负荷量已经超载，再建大型商业会导致人流聚集，即便个别开发商利润增加，对整个社会带来的危害也不容忽视。
　　如今诸多不正确的发展因素，导致多数企业纷纷受挫，先行的投资者承担风险最大，在其跋山涉水终于找到“蛋糕”之时，众人再来拼抢蚕食这块“蛋糕”，瓦解先行者应得的回报，一定程度上搅乱了商业市场，致使很多地产商赔钱经营，苦不堪言，国家及时疏导进行审批、控制，更有力地使更多企业不产生过多同业竞争，从而保证稳定发展。