继农业银行之后，工商银行昨日公布了存量房贷优惠政策细则，自2009年2月1日起，对全行个人住房贷款存量客户的贷款利率实行在基准利率基础上享受下浮30%的优惠。与中小银行积极出台相关政策相比，曾经遮遮掩掩、欲言又止的几家国有大银行，终于肯在存量房贷之争的烟幕下，渐渐掀起自己的盖头来。

　　再传利好——

　　工行自动转七折优惠

　　昨从工行湖北省分行营业部获悉，该部接到工行总行通知，从2月1日起，凡在2008年10月27日以前在该行取得住房贷款、目前仍有余额的存量个人住房贷款客户，可享受基准利率基础上下浮30%(即七折)的优惠利率，但是必须同时满足两个条件：一是借款人该笔个人住房贷款已经执行基准利率下浮15%(即八五折利率);二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)，借款人在工行的其他贷款无不良记录。如符合条件，无需客户申请银行将自2月1日起自动批量调整至七折优惠利率;而对于2008年10月27日到11月27日之间取得个人住房贷款的客户，客户可书面申请利率优惠，经核准后利率调整由贷款经办行逐笔变更。

　　但是，调后有违约，如在剩余还款期内连续违约2期(含)以上，优惠将取消，并按照原合同规定计收利息和罚息。

　　此前，国有大银行中，仅农行最先明确存量房贷政策：贷款人满足首笔个人住房贷款，贷款金额在30万元以上，连续90天以上没有不良还款记录的，原执行利率为基准利率0.85倍的住房贷款，其未偿还部分贷款的执行利率自2009年1月1日起自动批量调整为基准利率的0.7倍。30万元以下贷款客户需提出申请。

　　昨日，记者致电中行客服电话得知，该行在湖北省已经开始接受客户的存量房贷优惠利率申请，凡是按5级分类标准全部为“正常”的贷款客户，均可书面申请七折优惠利率;建行客服人员则称，湖北省分行尚未接到总行通知，具体细则还没出台，暂时无法答复。

　　2008年10月27日，为扩大内需，提振楼市，中国人民银行出台了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、支持居民首次购买普通住房》的文件，宣布自当日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

　　此前，这一下限为0.85倍，即商业银行通常给予首套商品房购房者贷款利率八五折优惠。但是否执行七折优惠利率，以及执行的对象的界定——新增房贷还是存量房贷，央行并没有强制性作出规定。

　　此政策出台后，中小银行的态度相对积极，相继推出存量房贷优惠政策，各地分行也相应出台了各自的细则，如本地光大、招商、民生等银行已经开始执行各自的存量房贷款利率优惠政策。相比之下，占有绝大多数个人房贷市场份额的四大国有商业银行，“新政”的脚步缓慢了许多。
喜悦之余——

　　“房奴”享七折并不容易

　　昨日，在媒体工作的张先生得知工行的存量房贷优惠政策出台后，松了一口气，“我符合所有的条件，这回可以自动享受七折优惠利率了。”

　　然而，据记者了解，江城并非所有存量房贷客户都可以像张先生那样幸运。原因是，就算各家银行都先后出台了调整方案，但各自都设有不同的门槛，最低七折的贷款优惠利率“馅饼”并非人人都能吃得到。

　　武昌的黄小姐三年前贷款买了一套商品房自住，提前还贷后目前还有10万元余款，本月上旬她到贷款行咨询怎样申请优惠利率时遭到拒绝。黄小姐自贷款购房以来，每月准时还房贷，从来没有逾期。银行工作人员不受理的原因很简单，因为她不是贵宾客户(在该行资产10万元以上)，普通客户的申请暂时不能受理，需要等待一段时间。

　　汉口的张先生在江城另一家银行申请七折贷款优惠利率也没有成功，原因是他购买的商品房超过了90平方米。

　　据记者了解，2009年1月1日后，江城一些中小商业银行已经开始受理、办理存量房贷利率的调整业务，只是各行的门槛有高有低。

　　比如，招行武汉分行个人信贷部负责人就表示，根据总行1月1日下发的文件，该行存量房贷客户均可向银行提出申请房贷优惠利率，银行方面会重点考查申请人的征信记录，参照是否首套房自住等条件，决定利率下浮的比例。只要是该行的优质客户，就能享受最低七折的房贷利率优惠。很显然，“是否优质”完全取决于银行不愿明确公开的衡量标准。

　　民生银行武汉分行《关于存量个人住房贷款优质客户利率调整幅度的通知》中则明确规定，将采取不同类别客户区别调整的利率政策，首批优质客户群体可享受七折利率，调整范围限于该银行系统内在职职工、截至2007年12月31日金融资产达到贵宾标准的客户，以及白衣天使卡、园丁卡客户。该行相关负责人表示，短期内不会将优惠扩大到普通房贷群体。

　　而在外地，银行开出的附加条件可谓五花八门：办理多张信用卡、办理5万元或10万元以上大额定期存款、购买银行理财产品……让众多房贷客户无所适从。

　　一名业内人士称，房贷新政出台虽已多时，但国有大银行的相关细则出台较晚，加上楼市不景气，新增房贷不多，而老房贷这部分银行多设下了门槛，目前已经享受到七折利率的客户并不多。
银行的优质客户之争

　　“银行对存量房贷利率优惠设门槛，国有大银行的优惠政策迟迟才肯出台，说穿了就是怕损失利息收益。”江城一名市民这样说。

　　他自己粗略算了一笔账。以一笔期限为20年的30万元房贷为例，房贷利率为基准利率的0.85倍时，购房人需支付的利息总额为177119元。如果利率为基准利率的0.7倍，购房人需支付的利息为142323元。这意味着，若给客户执行最低七折优惠利率，银行要少收入34796元的利息。

　　某股份制商业银行个贷部人士表示，尤其对于国有大银行而言，存量房贷金额本身就很大，政策细则晚出台一天，就可以少损失很多利息。相比之下，股份制商业银行相对比较积极。“我们只想留住现有存量房贷优质客户。”这名个贷部人士说。

　　言外之意，某些中小股份制商业银行，借着央行出台的商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍的政策，采取主动出击的策略，以各种优惠手段争取转按揭业务。甚至有银行私下向客户推销“加转”按揭，如果客户把存量房贷从其他银行转过来，重新办理贷款时可以降低首付比例。

　　于是，一边是一些国有大银行“拖”着不出台存量房优惠政策;一边是一些中小银行对自己的存量房政策“犹抱琵琶半遮面”，“我们的存量房政策仅仅是试运行阶段”，“随时还会调整，总之会比国有大银行更灵活、更优惠”。无形之间，银行对存量房贷客户的争夺渐渐激烈。

　　市场人士分析，透过存量房贷优惠政策的迷雾，银行针对房贷客户七折优惠设置的种种门槛，究其根源还在于对未来盈利的焦虑。央行在2008年内连续5次降息，已经很大程度收窄了商业银行的存贷利差。但在国内银行仍然没有摆脱过度依赖存贷利息差的经营格局下，个人房贷资产仍然不失为商业银行的优质资产，各银行一定会设法保住甚至借机扩容自己的房贷客户，因为这些客户中，绝大部分是可以稳定一二十年的优质客户。