据新华社电 最高人民法院24日公布了《中华人民共和国物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于１０月１日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。两部司法解释涉及审判实践中的若干热点、难点问题，最高人民法院有关负责人对此作出解读。

【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

■解读

民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，最高法民一庭负责人表示，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。

【司法解释】基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

■解读

由于物权法未对“业主”这一概念作出规定，那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主？根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

最高法民一庭负责人表示，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

因此，司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定，明确业主身份界定标准填补了法律空白。

【司法解释】建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

■解读

最高法民一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”，面对普遍存在的车位、车库紧张问题，司法解释作出上述规定。

该负责人解释，司法解释中明确车位、摊位等特定空间可认定为专有部分。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

不过这位负责人也认为，由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中，法官可结合具体情况妥善处理案件。

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

■解读

最高法民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。

该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

【司法解释】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

■解读

最高法民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。

此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。