近年来，党中央、国务院出台了一系列政策措施，促进房地产业的健康发展。2004年，我国房地产投资同比增长28.1％，全年投资额达13158亿元，占固定资产投资的比重为18.8％，占GDP比重9.7％。目前，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一，在贯彻落实扩大内需的宏观经济政策中发挥了重要作用。但也要看到，当前房地产业的发展过程中也存在一些不健康的因素，集中表现为房地产价格上涨过快，这不利于房地产业的长远发展，也不利于切实保护广大群众的长远利益。

购房需求旺盛是房地产价格快速上涨的重要原因之一

　　随着经济体制改革的不断深入，近年来，房地产需求日趋旺盛。一是房改政策带动了购房需求增长。我国从1998年开始实施房改政策，1999年停止福利分房，但很多城市是在两三年后才开始实施房改新政策。房改政策的实施，带来了城镇居民的购房高潮。二是城镇化趋势带动购房需求增长。近几年，随着农业生产力的提高和加工工业的加快发展，我国城镇化趋势明显加快，尤其是沿海城市。城镇化的快速发展，吸引了大量人口迁入城市，也引起土地和商品房供求关系的变化。
　　购房需求过旺，会加剧房地产市场供求失衡，不断推高房价上涨的预期。2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。
　　房地产价格的一定上涨有其合理的因素，但近期国内房地产价格呈现持续上涨趋势，而且上涨的速度偏快。这容易刺激投机行为，引发房地产泡沫，加重普通群众的购房负担。

调整个人住房信贷政策符合广大人民的长远利益

　　房价的过快上涨引起了党中央和国务院的高度重视。去年以来，针对房地产价格持续走高实行宏观调控的两个闸门（土地和信贷）主要是从供给方着手的。3月17日人民银行出台的有关商业银行自营性个人住房贷款政策的调整则主要从需求方入手，是长期酝酿的结果，也是必要的风险提示。虽然全国大多数城市房价上涨过快，但提高住房抵押贷款利率作为统一的全国性政策，很难适应区域之间的差异。因此，这次政策调整才采取了将现行住房贷款优惠利率回归到同期同档贷款利率水平，并进行浮动，下限为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，上浮不封顶。最低首付比例，则由商业银行或其同业公会根据各地房地产价格涨幅自行确定。
　　此次政策从需求调控入手，一方面有利于抑制房地产价格的快速上涨，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期；另一方面有利于抑制投机行为，促进房地产市场较为平稳地健康发展，使普通群众得以有能力按可承受价格购买住房。这正是广大群众的根本利益所在。
　　此次商业银行自营性个人住房贷款政策调整对居民的影响有限。各期限档次住房贷款利率上调幅度在0.07至0.32个百分点之间。其中，占比最大的5年期以上贷款利率上调0.20个百分点。以一笔10万元、20年期的贷款为例。按商业银行执行下限利率测算，购房者每月还款额从调整前的677.2元增加到688.5元，增加11.3元。
　　调整住房公积金贷款利率则主要考虑：一是住房贷款利率作为一个完整的体系，住房公积金贷款利率与其他住房贷款利率之间存在一定的联动和比价关系，调整商业银行自营性个人住房贷款利率后，必然要求调整公积金贷款利率。二是防止住房公积金贷款利率与商业银行自营性个人住房贷款利率的利差拉大，造成两类贷款比重失衡，影响房改的整体布局，同时也是为了防止某些地区出现公积金贷款过分供不应求及可能产生的寻租行为。三是要防止发生不正当套利行为和资金的非正常流动。
　　以一笔10万元、20年期的公积金贷款为例，采用公积金贷款的购房者每月还款额约从调整前的618.17元增加到627.80元，仅增加9.63元。

贷款购房人和银行住房贷款要树立风险意识

　　在国家调整住房信贷政策的同时，贷款购房人和银行也要树立风险意识。1998年以来，为了促进住房消费、拉动内需，改善银行的信贷资产结构和居民的居住条件，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16591亿元，占商业银行中长期贷款的23％，房地产开发贷款7984亿元，个人公积金住房贷款2588亿元，对解决居民住房问题和促进房地产业的发展起到了重要作用。但由于住房信贷业务开展的时间不长，也有相应的贷款抵押物，加之自开展以来贷款利率相对稳定，因此贷款购房人和银行双方对住房贷款的风险意识尚相对薄弱。
　　一是贷款购房人对住房贷款风险意识不足。从全国来看，部分城市房地产价格上涨过快，房价收入比偏高，说明个人债务比例偏高，存在一定的风险。主要表现为：购房者偏好档次高、面积大的住房，这在一定程度上可能超过他们的购买能力；同时，购买二套以上住房以及投机性购房都会影响其支付能力；此外，由于金融知识以及利率浮动经验尚不普及，一些购房者尚未充分理解利率风险。因此，需要向贷款购房者进行风险提示，随着经济周期变化，存贷款利率发生调整，利息负担可能不同。
　　二是银行对住房贷款风险意识不足。当前，我国国民经济周期处于上升阶段，近期发展势头强劲。虽然政府一直强调经济平稳、快速、可持续发展，但作为市场经济的基本规律，经济周期难以避免。商业银行在经济周期的上升阶段，对于其资产的风险状况评价可能过于乐观，在经济周期的下降阶段，风险将逐渐暴露。虽然目前个人住房贷款风险相对小于公司类贷款，质量容易把握，但商业银行的风险仍然存在。首先是个人住房贷款的平均违约率需要经过一两个经济周期的调整才能有充分的数据加以估算。目前，我国个人住房贷款的发展时间还较短，加之我国正处在经济周期的景气上升阶段，对经济会在不景气阶段出现的购房者由于收入下降、下岗、失业等原因不能按时支付贷款的现象没有充分的思想准备。而在不能确定中长期平均违约率的情况下，商业银行贷款的定价能力无疑也将受到影响。其次，商业银行还存在能否收回质押权等法律风险，一些法律上的问题也可能会对商业银行的住房抵押贷款产生不利影响。因此，有必要针对商业银行目前对违约率过于乐观的情况进行风险提示。
　　个人住房信贷政策的调整是对房地产需求方的调整，也是总量层面的调整，房地产市场的健康发展客观上需要货币信贷政策的支持。当然仅靠金融政策是不够的，它还需要其他经济政策的配合。