【阅读提示】房价上涨、租金却下跌了——与快速上涨的房价不同，一些片区甚至出现了租金下滑的势头。特别是前段时间大量投资需求拉动了市中心房价上涨，但是当房租不能抵偿月供还款、以租养贷无法继续下去的时候，投资客就会把房子卖掉，但这时，很可能已经因为房价过高而卖不掉了。以租养贷的购房投资并非“非常完美”——

以租养贷成明日黄花

近日，在东亭有套房子出租的张先生正在发愁。6月份房客退房后，他把月租金提了两百元，60平方米的房子从800元提到了1000元。房子也从“不愁租”变成了“待嫁女”。张先生介绍，这套房子2007年房价最高时买下，贷款27万元，自己每月房贷为1200多元，指望着做“包租公”，没想到租金一直涨不上去。记者了解到，像张先生这样手中有一两套房子出租的市民不在少数。他们购房时就有明确的目标，就是为了投资，以租养贷。但多年来，武汉房价节节看涨，租金价格却一直不温不火，导致他们难以实现完全的“以租养贷”算盘。

记者在京汉大道、西马路、台北路一些楼盘也发现，看小户型的市民都打算长线持有，以租养贷。

分析指出，小户型客户有一半以上是纯投资型业主，他们购买小户型的目的很简单，就是追求投资回报。相中了万松园一个楼盘的赵女士告诉记者，她准备购房后出租，附近有大商圈和知名中学，白领或者陪读的家长应该不少。不过，在计算了一下投资回报率后，她也比较谨慎，她告诉记者，如果单纯靠租金还月供，"肯定划不来"，只能看长期楼市向好，绝版地段的房子本身会持续升值吧。

记者发现，如今市中心小户型单价都在7000元/平方米以上，个别项目均价过万元。不过，其租金也没有明显上涨。汉口青年路一个在售小户型项目的月租金，与江汉北路一个已入住5年的小户型相比，相差不大，都在1200元左右。

但这个租金价格显然并不能让一些看房者满意。郑先生介绍，包括过户费，他看中的一个两年房龄的小户型单价7000元/平方米，总价需近40万元。如果租金1500元/月，回报率太低。

投资客风险凸现

分析师介绍，按国际投资回报率评估法计算，如果不考虑长期走势和通货膨胀，“该房产的年收益×15年 =房产购买价”，则认为物有所值。如上述郑先生看的这套房子月租1500元，购买价应为“1500×12×15=27万元”，可见目前售价偏高。他认为，汉口中心区不少小户型新房在目前状况下不适合投资，除非单价下跌到合理范围，或者月租上涨。因此，投资者购买时要考察清楚其出租收益。

当然，如果买了“豪宅”“以租养贷”是更不可能的了。

一家做过多宗高端租赁的中介人士告诉记者，前两年，一些外企或大型企业在汉的分支机构，对高管都有房租补贴。那时候，江边和湖边的高档住宅的租客中，不少是此类人群。他做的多宗汉口沿江豪宅租赁交易中，月租金过4000元的不少。但那些房主购房价也不高，单价多在8000元/平方米。比如一位外地投资客在江边购置了一套120平方米的豪宅，总价100万元，首付30万元，贷款25年，月供6000多元，租金能冲抵大部分月供，房主觉得压力不大。况且目前江边豪宅房价均过了万元，不少均价到了1.5万元，房子市值在增加。但如果是现在购入此类房源出租，那收益就低不少，因为租金没有明显上涨。他还透露，去年金融危机后，一些大企业降低了对高管人员的住房补贴，其高端租赁需求有所降低，仅靠普通租赁市场，难以消化这些高端房源。

另外，一些配套设施不完善的新片区，欲“以租养贷”更是难上加难。

顺驰不动产租赁中心负责人介绍，后湖、金银湖、南湖和光谷的部分小区，租金偏低。如后湖一个大型社区，其三室两厅的毛坯房月租金700元都乏人问津，精装修的月租金也比市区至少要低三分之一。

盲目入市谨防风险()“租赁成交量的下跌，会使得投资客有所收敛。”中介人士分析，房价所料未及的快速上涨，也给投资客发出危险信号。

易居中国测算了国内10个主要大中城市的租金回报比率为4%。2001年时，中国平均的租金回报率还高达30%，但到2009年已经低至4%，在2007年，北京、上海等一线城市的房价涨幅通常高达15%—20%，但平均租金下跌的幅度通常都超过10%，中间存在将近30%的差距。“房价快速上涨的时期，大量的非自住需求进入了楼市购房，在一定时期之后形成闲置，大部分人都希望升值，这些闲置的住房会逐步进入租赁市场，从而造成租赁市场的房源增加，从而造成租金的下跌。”分析人士认为。