【阅读提示】进入“金九”的楼市，不但没有更加红火，反而出现了价涨量跌的局面。从今年最先回暖的上海等一线城市楼市，到武汉等二线城市，均在“金九”出现了不同程度的疲态。一线城市在七八月份销量走低后，9月上半月，又出现了销量下跌和降价。“金九银十”期间出现的购房主体悄变，价涨量跌再现等现象，会否成为整个楼市的拐点?

中心城区价涨量跌

继8月楼市销量降三成后，9月份的数据也不乐观。9月第二周(9月10日-16日)，据某研究中心的统计数据显示，主城区在售楼盘价格涨幅为1.54%;而销售套数则比前一周出现了20%左右的降幅。从各片区价格情况来看，武昌、汉口、汉阳中心区成交量自9月初反弹后急剧下滑。其实，在武汉中心区房价再度冲破高点的时候，即使各大开发商使尽浑身解数的金九月，这个价格让人只能望楼兴叹。

武汉楼市的走势一直受到一线城市影响较大。比如，7月以来，上海商品住宅成交量一直呈现下跌趋势。北京、深圳、广州等地的新建商品住宅成交量也较七八月份进一步滑坡。中房指数院发布的9月第二周全国32个大中城市成交周报显示，有13个城市商品房成交面积环比下跌，其中，环比跌幅超过10%的达8个。随着成交量的进一步下滑，上海、深圳已相继有开发商降价卖房。

汉口一楼盘开发商介绍，其实，中心区楼盘销量下滑，有价格高的因素，也有市场因素。因为今年的市场和以往不太一样，以往全年“金九银十”销售最旺;而今年旺季出现在上半年，进入下半年后，各楼盘的存货和市场的购买需求都被消耗得差不多，所以导致九月份成交量有所下滑。据了解，该公司开发的楼盘目前已进入尾盘销售期。

购房群体“大变更”

上半年楼市火爆的推动力，经过了一个变革，从刚需族到改善型需求客，再到投资客，共同烘热了楼市。

但进入“金九银十”后，购房群体慢慢在进行演变。记者近日走访的多个售楼部发现，投资客户越来越少，就连购买第二或第三套改善型住房的客户，比例也减少很多。

武昌一大型企业的员工沈先生，本来打算购买徐东附近一高档楼盘，但9月上旬以后，徐东片不少楼盘提价近1000元/平方米，他感觉现在出手时机不好，怕自己成为像2007年那样“高位接盘”的人，暂时按下了购房的心思。沈先生介绍，他购房可以说是改善和投资的目标均有。尽管很多人说目前的货币政策还会宽松，但他决定等等看。

在多家楼盘的售楼部里，目前咨询较多的是刚需一族。在江汉路做生意的李小姐准备在汉口中心城区购房，她看中的一个楼盘二期正在认筹，虽然李小姐早想今年把房子的事情办完，“如果房价超过10000元/平方米，我就连最小户型的首付都凑不够了”，她担忧地告诉记者。

今年的秋季房交会将于9月30日至10月3日举行，这是武汉房交会第一次在国庆节举行。武汉楼市经历了2008年的“萧条”和2009年上半年的火爆后，拐点之争风云再起。房交会上会重现昔日火爆还是会冷清?1000多名网友中，有近八成的网友认为，指望房交会救市只是奢望。而更多的开发商参展，不过是因为“羊群效应”的驱使而已。他们坚信，武汉房价年内将现下跌，房交会将成分水岭。一位网友认为，今年以来，武汉楼市从去年的低迷中突然复苏，成交量和成交价格轮番上涨。8月份的商品房成交数据显示，城郊楼盘销售量占到了全部成交量的40%，这说明了目前城区房价已经到了购房者承受的极限，上半年价格上涨透支，使得下半年没有了涨价的余地。

业内人士认为，高房价下，武汉目前改善型和投资客户大为减少，购房主体又演变为刚需族，而需求一方表现为对高房价的承受力不足，这使得“金九银十”的前景不那么美妙。

量跌源于供应不足?

不过，一些分析人士却认为，价格上涨是整体趋势，目前的量跌主要由于供应不足。“近期成交量回落只说明购买热情下降，但整体需求量依然很高。市场上之所以有部分楼盘提供小幅折扣，也只是因为它们前期的价格上调过于迅速，短期需要有所回调，以支撑目前的成交量。”一知名营销代理公司负责人介绍。比如，部分市区楼盘打出了“一万抵三万”、98折等优惠措施，但并不意味着他们真的要降价促销。目前正在促销的不少楼盘成交价格比上半年均有较大的提高。如武昌内环一楼盘，成交均价比上半年高出一千多元，现在的小优惠难以吸引购房者。

也有人认为，目前的成交量下滑，是因为供应量不足导致的。武汉浦江筑城顾问公司策划总监方略认为，目前的销量下降主要是中心城区好房子太少，特别是中心户型存量较小。在价格已至高位的情况下，大户型带来的沉重压力逼迫部分刚需客户往外寻找购房目标。他认为，随着大量楼盘的上市，“金九银十”还会有一波好行情，但到年底就不一定了。“毕竟房价已经超过前期高点，成为一大民生问题，自身也存在调整的压力。”

“十一”买房：熊出没 请注意

据楚天金报 今年“十一”，首次得名“超级黄金周”，也是看楼市能否将“金九银十”这颗金蛋砸开之时。9月30日至10月3日，2009年武汉秋季房交会也选在此时隆重登场，意图不言而喻。

这个时候，面对一张张让人眼花缭乱的“折扣牌”、“节日优惠牌”，购房者是很容易两眼发花的。铁了心要在这个黄金周“解决问题”的购房者，要将这笔血汗钱砸得轰轰烈烈、无怨无悔，还是得先学会做一个冷静的买家，在此提醒一二——

真的在打折吗?在考察某楼盘时，要注意将它跟周边的房子进行比较。有的楼盘会先提价再打折，折后价可能还比周边没搞活动的同类楼盘高。如果不愿意多花点精力去了解情况而贸然下订，最后的结果极可能是“口惠而实亏”。

送的空间真的实在吗?有些楼盘给的优惠看似诱人，但经不起推敲。比如某楼盘称购买底层送大面积地下室，有些底层房子基本属于“暗房”，居住很不舒服，最关键的是，可能还没有产权证。此外，有些“送”的空间本来就是该送的，不能让开发商白手送人情。

所有折扣和优惠归根结底，都要折算成现金，阶段性的附加赠送并不可靠。售楼人员说，带电梯的多层洋房可能有免电梯维护费，或赠物业管理费，或者你介绍朋友来买，又将获得什么优惠。要得到真正的折扣或优惠，先研究单价的削减，再在总价上做“零头文章”，再然后把所有的“额外”打足，折算成货币，如可，则成交。

再提醒一句，热闹哄哄的时候，也是“熊出没，请注意”的时候，千万别在燥热的空气中为省事而打马虎眼。搞活动的房子，也是正常的房子。交付时间、交付条件、物业分割……需要白纸黑字的，一定不要嫌麻烦。否则，到时候出了问题，不要欲哭无泪。