提要：刚刚过去的2月份，楼市注定将冷清不少——全市备案的商品房套数只有4500多套，不到1月份的四分之一，甚至低于公认的“低谷”去年2月份的6517套。而春节期间，武汉近百个开门迎客的楼盘7天仅卖房17套。目前，武汉商品房单日销量也在200套上下徘徊，前几个月动辄四五百套的日销量不复出现。虎年未取得开门红，究竟是传统淡季所致，还是楼市即将遭遇拐点？

楼市“倒春寒”

其实，全国不少城市在虎年的春节期间成交量创下了新低，北京、广州、深圳等一线城市尤其为最。其中，北京二手房交易量比2月第一周下降了70%　，广州春节期间仅成交35套，深圳6天零成交，杭州预订成交“双零”等。 武汉还算成绩相对不错的：初一至初三日销量为零，其他几天都有个位数的成交。但在春节期间，各个楼盘寄予厚望的外地返乡购房客并未大量出现，武汉楼市的看房客还是以本地和省内人士为主。这也意味着，短期内，不会有外部购房资金大量进入武汉楼市。

其实，从牛年尾的2月6日，武汉商品房销量连续三天跌破300套，是近一年罕见的。这与1月截然不同，1月虽然也是历年的商品房销售淡季，但今年却是极度反常，商品房日销量多在400套以上，1月28日更是历史性超过了1000套。随后，商品房销量开始下滑。

1月的成交火爆，是去年12月集中放量楼盘延迟备案的原因，也有武汉市纸质合同到期引发集中备案的原因，但无论如何，1月份的楼市还没有感到明显寒意。但进入2月份后，形势陡转直下。

回顾2009年武汉楼市，房价呈现的是一路向上的走势：从年初的房价止跌到3月迎来“小阳春”，再到楼市5月后反常高烧、年末房价疯涨，房价飙涨的速度令人咋舌。那么今年是如何走的？是2月冷清后到三四月份再度迎来热潮，还是今年将持续调整的态势？

看涨声漫漫

老百姓买房最关心的是房价，房价涨还是跌成为他们最关心的话题。但其实，这个最简单的问题也最难回答。业内人士对此也是众说纷纭：王石和任志强就分别在不同场合表达过今年房价仍将上涨的看法；而牛刀则站出来与他们的观点PK，他认为“宏观经济不可能不按照规律来走，房价不可能一直往上涨”……

的确，从政策层面看，2010年将是房地产的大力调控年。但近日，万科董事长王石接受采访时表示，中国未来三年的房价应该毫无疑问是继续往高走。

王石认为，关键是房价涨的速度和老百姓的收入增加能不能匹配起来。“但是一定要控制，不控制是有问题的。而且我觉得中央是有办法的，2007年能让你出现拐点。现在我觉得不是拐点的问题，是如何抑制房价的快速上升（的问题）。”

而“大嘴”的任志强在自己的博客上表示，房地产业正在各地城市化中起到越来越重要的作用，因此，有着宏观经济“作保”的房价不会降。他分析称，目前最重要的是要看银行对买房人的政策，银行对开发商的信贷不会有所限制，他担心的是对消费者的信贷有所限制，如果说消费者买房都不给贷款了，那就完了。但现在，政府不太可能不给个人住房消费贷款。

本土一些开发商则不太愿意单纯预测涨跌。美联地产总经理卞涛认为，不能市场一有变化就立刻判断接下来房价的涨跌；涨跌是由多种因素造成的，今年房价走势可能较为平稳。不少人士持这样的观点。

开发商信心满满

尽管目前遇冷，但武汉楼市的大量需求给予了各个开发商信心。本地一房企负责人肖先生介绍，目前的冷清并不能说明楼市的拐点到来。目前市场供应处于“青黄不接”的局面，很多楼盘都选择在3月中下旬入市，所以说不能以淡季的销量来判断市场的走势。

业内人士分析，在1月份密集的调控措施出台后，市场参与各方都有一个消化和观望的过程。

不过，很多开发商承认，不管是不是像2008年那样拐点到来，去年的好日子都是一去不复返了。

针对市场情况，浦江筑城事业部总经理方略则认为，今年中期市场供应量将比2008年增加不少，买房的选择范围将扩大。

业内人士认为，目前的市场行情，只是楼市从过热到了一个观望期，还没进入真正的寒冬；开发商也没有感受到卖房的巨大压力，所以楼盘不会有太大的优惠。

预测：下半年普跌

中国银行上月底发布的中银分析表示，居民购房杠杆率停止增长，可能预示房屋销售将下降。

报告称，将居民新增贷款与住宅销售的比值作为居民购房杠杆比例的代理变量，经过季节性调整后，2009年四季度居民住宅购买杠杆基本触顶，2007年四季度就曾经出现过居民购房杠杆率先触顶，住宅销售额随后一个季度开始回落的现象。以此经验，住宅销售额将在未来半年内开始趋势性萎缩，2010年下半年可能出现普遍的房价下跌。由于2009年投机性买房者成本远低于目前市值，且租金难以覆盖持有住宅的按揭还款成本，这将给住宅投资者构成现金流压力。因此，一旦市场转向，房价升值预期无法弥补持有成本，二手房市场将先于新房市场陷入回落的境地，且房价下跌幅度可能较大（特别是东部地区）。

知名地产人士牛刀则称，在目前这种经济增长和城乡居民收入水平的状态下，今年我国70个大中城市的房价不可能增长5%。因为“宏观经济不可能不按照规律来走，房价不可能一直往上涨”。“任志强是条汉子，就要为你所讲的话负责，如果2010年70个大中城市的房价没有5%的涨幅，请你从此闭嘴。”牛刀放言道，如果事实果真如任志强等房产商预测的那样，他也将“同样认输，从此不谈房价”。

此外，牛刀还在几天前发表文章称，牛年买房的“杯具”将在虎年上演。他认为，2009年被卷进买房狂潮中的普通居民，最终不是实现资产保值，而是充当了炒房客的替罪羊，在中国楼市投机炒作的击鼓传花的游戏中接了最后一棒。