小产权房和还建房受热捧

武昌一家单位的职员小刘，最近挺高兴：前年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，如今已涨到5000元/平方米。几个同事眼睁睁看着其周边新房单价，已突破8000元，都从当初质疑他买房，改为夸他有眼光，并咬牙决定也加入他的行列。

小刘介绍，自己买的是武昌一城中村拆迁还建的房子，但这房子只能办产权证，没有土地证，“就是俗称的小产权房”。小刘和女友都是外地人，收入不高，根本无力负担商品房的高房价。思来想去，决定买小产权房安家。他考察了几个小产权房小区发现，这些小区看起来也很规范，也有一些非本村的人买了房子。于是他购买了一套80多平方米的两室一厅。“幸好买了，不然现在5000多元/平方米，我更买不起了。”小刘说。

记者日前来到武昌徐东附近一处小产权房小区，正巧碰到来此看房的王女士。她告诉记者，早先已经听说过小产权房，所以对不能办齐“两证”等事项已有心理准备。考虑到主要是居住，而小产权房的价格只是同区域内商品房价格的一半，她最终还是决定购买。不过，目前该小区已没有新房卖，她看的是村民手里的二手房。

该小区附近一家小超市的老板告诉记者，前两年，小区刚做起来的时候，还有一百多套房子卖不掉；现在来这里买小产权房的也不光是一些低收入家庭，许多公司的小白领也来买。

除了小产权房，去年武汉开始的大规模拆迁，也让拆迁还建房陆续出现在人们的视野中。

近日，市民杨先生向记者咨询，他看了汉阳一套拆迁还建房，售价只有4000元左右/平方米，60多平方米的小户型，总价并不高，而且房主称可以办理正规的房产证和土地证。而这附近的商品房价格已经达到7000元/平方米。杨先生打听得知，这是经适房项目里的拆迁还建房。

房东告诉杨先生，为了省掉在办证过程中产生的一系列“不必要费用”，建议双方可以事先签拆迁产权交换协议，并在公证处进行公证，在办证之前就将房子“过户”给他，杨先生就可以超低的价格，辗转购买到两证齐全的新房。杨先生不由心动，“比商品房便宜，还能办证，很适合我”。

风险

一个是产权风险 一个是交易风险

买小产权房和还建房，均需要冒一定的风险，当然风险有所不同。

小产权房不受法律保护。国土资源部部长徐绍史在今年“两会”期间曾表示，很快就会对小产权房进行系统清理，即使今年新盖的“小产权房”也在清理之列，大概一年左右会有调查结果，然后按照“小产权房”的不同情况制定政策。

而早在2008年，武汉市就出台了相关规定，农村村民在集体土地上建设的住宅，不得向城镇居民出售。城镇居民不得占用农村集体土地建设住宅，不得到农村购买宅基地、农民住宅。

记者发现，小产权房一般只有村集体发的产权证，有的虽然承诺可以办理房产证，但一直还没办好。小刘就告诉记者，当初买房的时候，村委会称会统一去办房产证，但至今还没办下来。

与小产权房不同，还建房的情况则相对复杂。近几年，武汉市拉开了大规模重点工程建设和城市改造的序幕，大量拆迁户的还建房分为两种：一种是还建到经济适用房小区，一种是单独建还建小区。不少拆迁户由原先的大房子，还建了几套中小户型，就开始出售多余的房产。

武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证；还建房如果经过了规划审批，建设手续齐全，就可以办理房产证和土地证。

武汉市房管局住房保障处负责人介绍，还建房分为两种，一种是经适房，要两证满5年才能上市交易；一种是还建商品房小区，可自由上市交易。

经适房青润家园销售负责人介绍，他们是根据拆迁机构提供的、已签订了拆迁协议的拆迁户名单，定向与拆迁户签订购房合同。不在名单上的，则没有购买资格。据其介绍，上述杨先生如果没有直接跟拆迁机构签订拆迁协议，是不能购买还建经适房的，只能从房主手中买二手房。根据相关规定，经适房购买后5年，才能上市交易，购房者的私下交易是无效的，更是违法行为。

另外，即便是可以上市交易的拆迁还建房，其土地性质也不尽相同。有的拆迁还建房为划拨性质用地，上市交易需要交纳一定数额的土地出让金。
提醒

还建房最好按二手房过户

武汉市房地产交易管理中心相关负责人介绍，按照正常的流程，拆迁人需要先给自己的房屋办理房产证，然后进行买卖过户。像杨先生那样，在办证之前私下签订买卖协议，是提前进行的买卖行为。

法律界人士也提醒，尚未办“两证”之前，拆迁人尚未从法律上取得动迁房的物权，在拆迁办直接办理“更名”手续或者私下公证一份买卖协议，属于暗箱操作行为；如果购买这样的“动迁安置房”，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。

记者调查发现，目前法律政策上并没对拆迁还建房的买卖行为，作明确的禁止性规定。但法律界人士和政府相关部门均对购买此类住房持谨慎态度。不少拆迁房在买卖的时候仍处于期房阶段，其合同的履行期限较长，往往在此过程中出现大量不可预知因素，比如卖房人在合同履行过程中，出现死亡、离婚等一系列面临财产分割的状况，这将会给房屋的成功交易带来不小阻力。

此外，超前转让还存在着无法贷款的问题，买方需要一次性付足全款，这对不少购房者来说本身就是一道门槛。

业内人士建议，买卖还建房，比较稳妥的做法是首先弄清房屋的性质，确认该房是否具有完全意义上的产权。在原房主过户之后，再依照二手房的过户方式进行过户。

双方可以在前期签订买卖合同，把一些相关的风险问题都纳入合同中（如该房是否可以上市交易等），以便违约时可退房，保护自己的合法权益。

此外，卖方与开发商签订的合同，在转让时，需要对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等用于领取安置房产权证的证件给你。
若是完全产权签订合同时，应明确约定，售房者领取产权证后协议办理产权过户的时间、需补交土地出让金和规费的实际承担方、二次交易税费的承担方、房屋交付的时间、房款的支付方式以及双方违约责任的承担等。如果合同内容是双方真实意思表示，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。
反思

“风险房”为何越来越热？实属被高房价所逼

小产权房，在全国大有越来越火的态势。在北京等地，大量的小产权房已经成为无法承受高房价的城市居民，一个重要的购房渠道。

小产权房、还建房，相对于正规的商品房买卖来说，购买者都承担了大量风险。即使这些房屋比同地段的商品房价格低近一半，那花出去的也是老百姓的几十万元血汗钱。为何越来越多的人宁愿承担这样的风险？

小刘告诉记者，四处租房、四处漂泊的日子，自己和女友已经过够了；而收入的上涨远远赶不上房价。身为外地人的他，一时也无法奢望能得到住房保障。“我就是想有一个小家，让自己的孩子未来不会因四处搬家，而无法正常求学。”

的确，在高房价面前，很多购房者只盼望能有一个栖身之地，对他们来说，这套举全家之力购买的房子，不是投资品，不需要坐等升值，只要能安稳地居住着就行。

还有一些人认为，大量城市的“夹心层”，既不能购买经适房，又买不起商品房，他们就只好选择便宜的小产权房或者还建房，这是他们被城市高房价抛弃的无奈。