发布时间：2010-4-21来源：楚天金报
开发商捂盘惜售将行不通
19日，住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
业内人士认为，这是从市场监管角度来为疯狂的市场降温。从今年3月份开始，武汉楼市出现了连续的排队炒作现象。的确，排队队伍中有不少是购房者，但也有浑水摸鱼的人。汉口一楼盘，地下桩基还未完成，就开始排队收取诚意金等费用，并以越早排号，开盘价格越优惠来吸引人。
更多的开发商采取了分批次上市、捂盘待涨价的策略。
另外，住建部的通知还提出，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。据介绍，这也是对商品房预售制的一次打击。预售制对购房者的好处是能看到现房再掏钱，而无疑是对开发商提高资金门槛。相比之前开发商自有资金可以仅占1/3，银行商业贷款及购房者个人贷款占到约七成的现状，提高开发商自有资金门槛，也减低了对银行贷款的依赖，通过大浪淘沙般的行业洗牌，将为银行留下更优质的客户，保障银行资金安全。
武汉市房管局市场处负责人介绍，住建部是在市场层面进行规范，目前已经收到了住建部的文件，马上都可以落实。不过，商品房现售与目前的预售制要求不同，操作起来需要一个过程。
有开发商盼尽快开盘了
上周，记者在武昌一楼盘探访时，其销售人员介绍，由于房子卖得太好，准备于本周调价。而该楼盘从1月份到现在已经涨了两千元一平方米。昨日，记者再次致电该楼盘置业顾问，她称，目前暂无涨价打算，并催促记者赶快出手，说不定能赶上末班车。“与我们合作的银行，都还没有接到要首付调整到五成的书面通知。”
武昌徐东一楼盘，刚刚于4月10日推出了一批房源。昨日，销售人员介绍，本周末将开盘，“不需要认筹，有意向直接过来就可以签合同”。汉口中心一高价楼盘，上周末表示没什么房源，昨日又称新房源本周末认筹，开始争分夺秒争抢顾客了。
记者了解到，像这样加紧推盘的楼盘很多。光谷、南湖等房源量比较多的地区，近期可能迎来楼盘上市潮。
据悉，对一些新楼盘来说，目前最痛苦的事情就是，眼睁睁看着调控，却无法卖房子——还达不到预售条件。金银湖一楼盘销售顾问介绍，紧赶慢赶，也赶不上4月底上市了，预计5月份楼盘进度才能达到预售条件，无法趁着房价还未震荡、购买力未完全退潮前上市了。“有什么好方法可以尽快领到预售许可证？”该人士笑着问记者。
记者从了解到，新政出台前，每天市场监测都发现有几家楼盘涨价，但连续两日已经没有涨价楼盘，价格趋于平稳。
新盘或将低价入市
采访中，众多地产人士分析，楼市的走势会先僵持，成交量会有明显降低，但开发商不会这么快就愿意降价。但新楼盘可能会选择低价入市。
浦江筑城事业一部总经理方略认为，降价估计在五一就会显示出来了。首先将会出现在郊区或近期虚火太旺的区域，另外，新楼盘会选择调低价格入市。一些中心城区的老盘，因为没有了销售压力，降价压力也不大。
武昌中心一楼盘负责人介绍，目前所剩房源不多，暂时没有降价的打算。
方略认为，这部分老盘为了前期客户和市场形象，不会轻易选择降价促销。但一些新盘上市时可能会选择低价入市，快速消化房源，因为接下来的观望期，新楼盘销售压力明显比老盘大很多。
记者了解到，上周末开盘的后湖某楼盘，认筹时暂定的价格是6800元/平方米，开盘时价格是6300元/平方米，200多套房子基本售罄。方略认为，接下来市场可能转入观望期，新楼盘的压力明显比老盘要大许多，逼迫不少新楼盘调低姿态入市。上周末，三镇多个楼盘选择开盘，既有价格过万的人信汉商银座，也有价格在5000—6500元/平方米的保利海上五月花、汉口花园等平价盘，多数销售成绩都不错。
二手房暂未恐慌性抛售
“这几天挂牌量和成交量都比较平稳。”昨日，顺驰东亭店负责人文亮介绍。新政出台后，很多买家关心贷款是否会更难了，但目前还没有买家因害怕房价降而毁约。“附近客户以刚需和拆迁户居多，所以新政影响不明显。”
记者昨日走访了几家中介发现，由于不是周末，看房者不多。徐东一家中介经纪人介绍，其实有些投资客看到3月份房价涨至高位，已经开始出货了，近几天没有明显的抛售现象。
专家认为，新政的影响还需一段时间来消化，抛售和降价卖房的多是个别现象，还未成为主流。他认为，如果新房市场开始震荡调整，效应会马上传导至二手房的。
炒家预期开始分化
上周末，在光谷一个楼盘，有温州投资客一口气买下10套房子，显示了其资金实力。对他们来说，相比在一线城市投资，在武汉投资的成本低多了。不过，也有很多投资客选择观望。“他们都用现金炒，借贷不多。”一位多年从事二手房中介的张先生告诉记者。前段时间，有位外地客人连续挂出了几套武汉中心地段的房子。他只有一套房子有贷款，其他都是全款购入的。不过，他们不会把房子长时间捂在手中，那些2009年初抄底的房子，现在都基本出货了。张先生介绍。
在此次新政中，对二套房提高了首付比例、提高了利率，而对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，用银行房贷政策来调控楼市的意图明显。
而目前银行系统和各大城市房管局系统并没有联网，用房贷政策来约束现金炒房，恐约束力不足。而一位二手房中介担心的是，对于一些改善型的购房群体，换房留下的房贷记录会不会影响其购房，有待新政细则的进一步完善。
温州中小企业促进会会长周德文向记者表示，的确有投资者分化了，有的感觉新政影响不大，有的决定近段时间放弃入市。
政策尚未触及楼市要害？
浦江筑城事业一部总经理方略认为，此次调控更多的是引导供求关系，挤出过量的投资投机性需求，没有直接针对降房价的措施。短期内对房价走势影响不大。
本次“控需求、增供应”的房地产调控框架，反映出在调控思路上的一些细微变化。多位分析人士在接受本报采访时普遍预期，有关房地产市场的调控政策后续仍会相继出台，尽管如此，仍难言本次调控以及后续尚未出台的调控政策将触及楼市全部要害。
温州中小企业促进会会长周德文则称，目前的政策未必治得了高房价的“根本”。土地收益是地方政府的一大财政来源，房价增长又纳入GDP，这使得地方政府从高房价中受益良多，这类模式不改变，不会改变格局。
湖北阜城房地产公司董事长张堂孝认为，降低开发成本，增加土地供应，让开发企业之间的竞争更激烈，才能有效降低房价。
而在此前的4月17日，住建部政策研究中心副主任王珏林来汉讲课时称，此轮国家调控的指向非常明确，而且明确了各地遏制房价不力的要追责，不与政策相配合、不主动的同样要承担责任。如果此轮调控效果不明显，国家肯定还会继续出台更为严厉的调控措施抑制高房价。
对于今年发展趋势，王珏林预测，2010年楼市将是在调整中发展，对市场好坏判断的指标是成交量，而不是看房价是否在上涨。
在现场问答环节，王珏林坦承，自己对武汉了解不多，但知道城区价格已普超万元，相对于武汉人的收入来说，“还是有点偏高”。
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更猛的还在后头？传重庆试点“住房持有税”
更具“杀伤力”的消息应属19日财政部传出的“重庆获批特别房产消费税”的政策试点，该政策直指炒房客和囤房客，从需求和持有两环节对炒房形成合围之势。此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。
从物业税传言到“房产保有税”，住房持有环节的税收正式浮出水面。据媒体报道，财政部相关部门官员证实，不同于此前热议的房地产暴利税和物业税，重庆的“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的，又有单价高、户型大的“高端房产”。
似乎是为了回避繁琐的立法程序，重庆将征收的“特别房产消费税”将归类于消费税行列，不会开征新的税种。
据悉物业税必须经过全国人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面，还是从理论层面来看，都比较容易实施。
湖北省社科院经济所副所长叶学平认为，与前几天的信贷政策不同，个人住房消费税实质是在住宅持有环节征收税费，目标直指投机。特别是目前炒房客最“钟爱”的市中心豪宅、别墅等，最先可能被纳入征税范围，大大增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子。
“房产税在部分城市试点后，可能会视国内其他城市房产调控的成果，如果前期调控效果不明显，房产税可能向一些大城市铺开。”叶学平认为。（记者黄振琳）
六成购房者选择观望
针对楼市调控做的调查显示，超过58%的购房者选择暂不购房，等待房价走势明朗；有32%的人表示有合适的房子会出手。
针对调控政策，72%的被调查者认为后续还有政策会陆续出台；61%的人认为目前的房贷政策能有效打击炒房行为。
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2007年楼市调控
2007年，全国楼市也面临着涨幅惊人、炒房活跃、房产泡沫变大的问题。当年9月底，国家出台了针对楼市的宏观调控政策，首次提出，对贷款购买第二套房的客户，首付提高至四成，利率提高至1.1倍。接下来，全国楼市转入观望期，交易低迷后，部分地区房价开始下降。武汉真正的房价下降出现在2008年上半年，由郊区楼盘启动，城区新楼盘纷纷低下高昂的头。开发商降价多是采取推特价房、认筹“一万抵××万”的方式。在2009年房价和成交量复苏前，武汉商品房均价约下降了800元/平方米。