在“五一”这个被业内称为楼市“风向标”的非常时期，王超所在的房地产公司算是打了个胜仗。基于对后市的判断，该公司决定以低于周边楼盘和客户预期价格百分之五的基础上开盘。果然，开盘收到了不错的效果，由于位置好，开盘价位低，很快销售了80%。

上个星期整个楼市还呈现“纹丝不动”的景象，而仅在一周内，就有楼盘做出了反应。比起2008年那次“迫降”，此次开发商的动作显然要快且主动得多。

新盘定价松动迹象显现

“认购后一周内签合同9.5折”、“本周特享开盘额外9折”、“2万抵6万”、“前20名成交可享受额外8.8折”……受新政的影响，“五一”小长假，开发商拿出了各种优惠打折手段。部分楼盘最高折扣甚至已达到了房价的两成。

5月1日，光谷一楼盘开盘，该楼盘共拿出了三栋楼的340多套房子对外销售，面积最小的30余平米，最大的近100平米，价格在5300-5800元/平米之间，均价约5500元/平方米。

一位工作人员告诉记者，该楼盘2007年11月开盘时均价也为5500元/平米。“这个价格几乎回到了2007年一期开盘的水平。”

据记者了解，均价4680元/平方米的卧龙丽景湾，近日打出“10元抵4000元”的优惠活动，吸引不少购房者眼球;恒大城将于4月底5月初推出新房源，面积在85-95平方米之间，购房还可享受八五折，最高可优惠24万元;在寸土寸金的光谷中心区某楼盘，折前8300元/平方米，折后均价7200元/平方米，此价格已回归到去年。

比市场预期要低的还有后湖片的新地盛世东方，一次推盘量只有几十套，认筹时报价6800元/平方米，开盘价则为6400元/平方米，比预期价低400元/平方米;处于同一区域的香利国庭，一次推盘100多套，认筹时报价6400元/平方米，开盘价则为5980元/平方米，比预期价低420元/平方米。

“这么多新盘集中面市打折，并不是偶然。”某著名代理公司研究人员介绍，去年楼市行情好，一些企业、开发商纷纷投资开发楼盘，形成今年楼市新盘增多。同时国家先后出台楼市调控政策，担心再等下去销售会陷入被动局面，也导致楼盘纷纷在5月销售旺季里“试水”。

老盘变相减价玩“障眼法”

“相比新盘定价松动，老盘打折就显得没这么容易了。”上述业内人士告诉记者，不少新盘由于距离前一次开盘时间较远，所以尽管“放低姿态”，但总体来说还是比前次的开盘价格高，这样不会引起老客户的不满，而老盘降价，却会麻烦多多，所以号称“不降价”。

不过记者在采访中发现，虽然大部分的开发商嘴巴都很硬，说资金回笼没有压力，但是实际上，绝非这些老盘的价格都很坚挺，偷偷地以打折等形式间接降价、做出让步的楼盘不在少数。

在盘龙城某楼盘，陪朋友买房的张先生发现，虽然朋友买到的单位比自己高出100元/平方米。但无论楼层和景观，都要好于自己在3月买到的那套房产。“我觉得价格确实松动了。”张先生说，朋友这套房如果在3月购买，应该会达到4000元/平方米，但朋友的这套房目前签约价为3700元/平方米。

除此之外记者还了解到，不少开发商在力挺房价的背后，“赠送面积”等变相减价的行为，已经成为新政之后开发商的强烈反应。不少开发商为了应对新政，采取调整房源户型的方式，以90平米以下的小户型吸引刚需者买房，并带有不少“赠送面积”。同时，优惠活动细则也越变越复杂。如一套房源，除“1万抵4万”外，当天签约还享受97折;如果是以老带新，又可根据户型面积免除相应费用……看似坚挺的房价，打折之后，价格还是具有相当诱惑力的。“复杂的算法也就是一个障眼法。一般不买房的客户难以了解到真实价格。”一位业内人士告诉记者，这样能避免不少麻烦。

此轮调价远比

08年快得多

对比

比起2008年那场“迫降”，此次的价格松动要比当年快得多。“2008年的教训教育了开发商。当年的‘迫降’让开发商深陷囫囵。”一位不愿意透露姓名的开发商坦诚地告诉记者，回顾前一次调控，“万科”先跑才是明智的选择。尽管开发商并不缺钱，资金链依然顺畅，但“识时务者为俊杰”，部分开发商果断地选择了“先跑”。

中国指数研究院华中分院分析师李国政认为，目前的开发商，已然不是2008年时的开发商，其对政策的追踪和研判能力，已经使公司对政策变化，做出了及时的反应。其结果是在这场博弈中开发商在让步方面已经迈出了第一步。

武汉国民经济研究所所长王涛认为，在新政面前，开发商和购房者都选择了观望。在这种僵持中，开发商的成本远比购房者要大得多。况且在这场购房者和开发商的博弈中，政策的天平渐渐向购房者倾斜。开发商的让步也是基于这样的判断。

而从记者调查的情况看来，做出让步的楼盘，销售情况明显好于还未打算让步的楼盘。

行情之变

市场上现在出手的多是刚性需求

“因为开盘价格比预期低，而且是自己住，就是新政有影响，将来这个区域的发展前景还是不错的。”在光谷某售楼部签合同的马先生告诉记者，儿子买房已经因为等待错过好几次机会了，所以这个楼盘开盘，价格在接受范围内，就决定购买了。

虽然楼市整体已经进入观望期，但也有不少自住型购房者已经乘机入手。

性价比合适就买

而已经签约一套小户型的熊女士说，之前她考虑，只要产品的性价比可以，价格又在接受范围内就可以下手买，况且她认为小户型降价也降不了多少，而真等降价去买，也许没有了或者选不到好户型了。

记者在某楼盘调查时发现，投资型客户已经退出，而目前真正下手的都是自住型首次置业者。“新政策对市场的影响肯定存在，不过主要是对投资客的打击比较大。从我们项目目前登记的客户情况来看，纯粹投资的客户所占的比例有限，所以我们在合理定价的基础上开盘，收到了很好的效果。”该楼盘的楼盘策划经理说。

对此，一位分析人士认为，楼市势头向上的时候，自住型买家是跑不赢投资客的。无论是速度还是实力，自住客比投资客都要逊一些。但是这一轮，投资客收手，就是自住客的机会。

真正的“刚需”等不得

“不能等，我耽误不起。”三十而立的苏先生与妻子结婚两年多，一直租房。2月份，妻子怀孕了，此前没有发话的丈母娘现在明确说，必须在孩子出生之前有一个稳定的住处。

虽然新政频繁出台，但这似乎不是苏先生最关心的因素，他更在意的是如何买到能马上入住的满意的房子。“很多朋友都说这次房价肯定会跌下来了，但孩子要出生，我等不到那个时候。再说，即使一年内房子价格会跌下来，但长期看来，买房还是不亏的。”苏先生说。现在，他正抓紧看二手房以及很快能入住的新房。

同样，已经铁定明年结婚的张宇听说房价已经比预期的低300元，果断地定下了一套房。“还等?等不了了，就是知道还有下跌空间，也不能等了。”对于记者的提问，张宇如此回答。

营销之变

密集探市行动开始

“如今的楼盘开盘，已经不仅是正式销售这么简单，刺探行情如今成为开发商的真正用意。”有业内人士介绍说，从楼盘的开盘间隔时间，可以看出开发商的营销策略及楼盘价格走势。

今年“五一”前的情景，却与去年有所不同。武汉不少楼盘今年春节过后没有开过盘，有的楼盘开盘间隔时间已经有四五个月。知情者告诉记者，楼盘开盘间隔时间越久，捂盘惜售的嫌疑越大。这些楼盘在下一期开盘时的价格，可能比上一期开盘价格“大跃进”，一下子上涨七八百元/平方米，甚至上千元/平方米，而不像开盘时间间隔比较密的楼盘价格缓慢攀升，每次只涨两三百元/平方米。简单说来，开盘时间间隔密，往往应用在市场行情低迷时;开盘时间间隔久，则大多应用在市场行情好时。而目前，不少开发商已经定下密集开盘策略，而此时的意义就在于刺探购房者的底线。

业内人士认为，这是楼盘的一种营销策略，它主要是揣测市场走向，并观察竞争对手反应。而这种试探一直到价格探底，销售慢慢回升才会结束。

点评

“打不过就跑”不失为上策

本轮调控一开始，各种分析评论不绝于耳，说政策有漏洞，说开发商不差钱，还有的担心又成为“空调”，其实很正常，楼市发展到目前这个阶段，各种利益群体掺杂，大家心里都有自己的“小九九”，但对于目前的武汉开发商群体来说，估计他们都看了最近上映的《叶问2》，言传身教，宗师叶问教导我们：打不过就跑!这一幕正在武汉楼市生动上演。

遥想不远的2008年春节后，全体武汉开发商团结一心，硬挺不降价，大有对抗到底的决心，就算万科全面打响“青年置业计划”等促销优惠，就算兰世立作秀发出降价宣言，大家依然不为所动。怎料其后形势一发不可收拾，万科跑得快，成为最大的赢家，众多硬挺者坐失良机，损失不小。

没曾想，仅仅两年之后，疯狂的楼市再次让中央操心，国4条，国11条，国10条，四部委、十部委，依然管不住房价地价的飚升，四月中旬之后，政策组合拳迎面而来，首套二套三套房，紧箍咒越念越紧，此调绵绵无绝期，颇有不达目的誓不罢休的意思。前事不忘，后事之师。这一次，武汉开发商反应神速，在上海等地开发商采取硬抗观望之际，率先采取对策，打不过就跑!就在万科采取“首置风暴”行动的同时，武汉楼市打折促销已经一片火热。

首先是开盘积极性空前高涨，新盘老盘一拥而上，广告眼花缭乱，各种保留精品房源统统上市，先前一些边捂变卖的项目，也都一副来者不拒、敞开供应的姿态。卖方市场变为买方市场。其次，开发商不求最赚，几乎所有项目开盘价格都比大家预想的要低不少，一万抵3万、各种变相的优惠措施迅速增多，公开折扣最大可达9折，买房人挑选余地大增，加上银行尚未完全收紧，楼市成交因而大涨，还是应了那句话，降价就是有用。

不过，需要提醒买房人的是，楼市降价有真有假，还得多多留神。不少项目开盘价格的确要低于宣传价格，如丁字桥某新开项目，以低于宣传价格500元左右开盘，均价7800元/平方米基本卖光;后湖去年均价仅在5000元/平方米左右，如今开盘多在6000元/平方米左右，比前期稍低300-500元。

另外，有些项目降价是产品档次差异，如世茂锦绣长江推出“降价3000”的非江景房，比一线江景房自然要低不少。最后，有些项目报价一向比实际成交价格高10%以上，一旦遭遇市场波动，报出实价会引发“跳水”传闻的关注，早先这一现象积玉桥比较普遍，如今江汉路某项目，借势温州炒房团，出口转内销，成功拔高项目价格，由于短期涨幅较大，遭遇调控销售下滑属市场正常波动。对于买房人来说，特别是一些想“抄底”的改善和投资型买房人，只有增加对项目的了解和关注，方能去伪存真，找到真正的高性价比项目，抓住合适时机出手。

实事求是地说，虽然遭遇退房以及开盘销售率下滑等降温迹象，但部分城区投资型物业价格坚挺且热度不减，如武昌街道口、江汉路等区域的项目，附近缺少供应，开发商信心十足，同样的例子在武广商圈、江汉路商圈都有上演。无论如何，武汉开发商打不过就跑，表现在价格松动，楼市降温，对于买房人来说，对于整个行业而言，无疑是一件好事。大家其实都明白，如果目前的政策还不能达到调控目标，那么，更加严厉的调控措施可能马上就会到来。